什么是居住权？居住权可以转让和继承吗？

居住权是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，以满足生活居住需要的用益物权。居住权是为了特定目的而设立，即为了满足生活居住的需要，而不包括用于生产经营活动。

并且，居住权人只能是自然人，而不包括法人或者非法人组织。至于为居住权人设立居住权的主体，可以是自然人的，也可以是法人或者非法组织的。正是基于其目的是满足生活需要，所以居住权的客体仅限于住宅，如其他商业办公等非住宅性质的房屋上不得设立居住权。

根据民法典第366条和第371条，居住权的设定可以通过两种方式，合同约定或遗嘱设定。例如，父母为子女购房支付了大部分房款，将房屋登记在子女名下，同时登记记载父母有生之年居住于此；又如，某人在遗嘱中写明，其住宅由儿子继承，但保姆要居住至去世。

通过居住合同设立居住权时，居住合同通常需要有以下内容：

1.当事人的姓名或者名称和住所；

2.住宅的位置；

3.居住的条件和要求；

4.居住权期限；

5.争议的处理方法。

设立居住权，应当向县级登记机构办理居住权登记，经登记后居住权才成立。民法典上的居住权，不包括因房屋租赁产生的居住权，不包括住旅馆等，房屋租赁或者住旅馆不需要向房地产登记机构申请登记。但是，以遗嘱方式设立居住权的，登记不是居住权生效的要件，而是对抗善意第三人的要件。通过遗嘱方式设立居住权的，只有在立遗嘱人死亡时，遗嘱才生效。

根据《民法典》第230条和第1121条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，继承从被继承人死亡时开始。通过遗嘱设立居住权的，在被继承人死亡时，居住权即生效，当事人即取得居住权。但是居住权人应积极完成登记，保护自己的权益，以防止房屋产权人另行为善意第三人设立居住权，或将房屋转让、租赁给善意第三人时产生矛盾纠纷。

居住权具有期限性、身份性、原则上无偿性的特点。首先，居住权并非永久的权利，仅在一定期限内或权利人终生具有效力，一旦期限届满或者权利人死亡则居住权消灭；其次，居住权具有很强的人身属性。居住权是为生活中某些关系人而设立，使得诸如孤寡老人、离婚配偶、保姆、未成年人居者有其屋。所以，居住权是不能转让的。同时当权利人一旦过世，那么其居住权也就不复存在。因此，居住权不能转让和继承。同样的道理，居住权人不得将其拥有居住权的住宅出租，但双方在居住合同时有明确约定除外。

居住权消灭的情形包括：

1.有约定权利期限的，约定的期限届满，居住权消灭；

2.没有约定权利期限的，法律推定居住权人死亡，居住权消灭；

3.因合同设立的居住权随着合同的解除或撤销而消灭；

4.房屋消灭，居住权消灭。

居住的消灭虽然也要办理登记，但消灭时间以期限届满或居住权人死亡时间为准。

居住权与我们的生活息息相关，居民个人在承租住宅、购买住宅，尤其是购买二手房时，应当注意查询房屋是否已登记了居住权。如果房屋已被设立了居住权，承租人要注意居住权合同或者遗嘱中是否同意在特定时段对外出租，而购房者则需要考虑到居住权存续期间内自己无法占有、使用该房屋的问题，以免出现不必要的纠纷。