还贷热潮背后，存量房贷利率接轨当前有何难点？

连日来，多地密集调整房贷政策，楼市回暖信号明显。不过，存量房贷和新增房贷间息差过大的问题随之而来，媒体相关报道显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等地掀起了“提前还贷潮”，为保利息收入，降低服务成本，多家银行纷纷出台措施限制还贷，相关现象在社交媒体上引发热议。该背景下，多位专家建议浮动银行利率与当前接轨，保障借贷者权益。“提前还贷潮”由何引发？浮动银行利率与当前接轨存在哪些难点？购房者借贷时选择哪种利率更为划算？2月7日，天目新闻记者采访房产领域专家做出解读。

“提前还贷潮”由何引发？

存量房贷利率转换藏危机

实际上，“提前还贷潮”并不新鲜，去年相关话题便多次登上热搜。许多购房者接受媒体采访时表示，自己买房时房贷利率正处于高点，为减少自身负债，他们才选择提前还贷。

“‘提前还贷潮’再次出现，说明去年问题未得到妥善解决，再加上房贷利率降低等新现象加剧了购房者对房贷利率的抱怨，这个现象才再度进入人们视野。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉天目新闻记者。

致使提前还贷潮出现的原因是多方面的，“比如说人口结构的问题，中国目前面临着老龄化、少子化等问题，以60后为代表的老一辈人是购房主力，即将面临退休和收入下降，60后、70后基本有房，年轻一辈则收入减少，导致购房需求下降；再是当前投资空间也比较小，这也是超额储蓄的原因之一，这种情况下，购房者将手中的钱用于还房贷，是一个理性的选择。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为。

提前还贷行为也与宏观政策调整相关。据经济日报，长期以来，个人房贷利率都是在央行贷款基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行第30号公告，从2020年1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，改为主要参考市场报价利率（LPR）进行贷款定价。这意味着个人贷款利率也要与基准利率脱钩，改与市场报价利率（LPR）息息相关。

该背景下，存量浮动利率贷款客户拥有了利率选择权，既可以将原合同约定的利率定价方式转换为以市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再转换。

“本来都是浮动利率，转换时多了一个固定利率选项，让一些没有相关金融知识的人，做出了错误的选择。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，“部分购房者选择了固定利率，结果当前房贷利率一降再降，觉得房贷合同中的房贷利率不划算了，要提前还款，再申请新贷款以降低利率，才导致目前的局面。”

赵秀池认为，如果购房者的存量贷款已经是基于市场报价利率（LPR）的浮动利率而言，没必要提前还贷，房贷利率会随市场报价利率（LPR）降低而降低。换个角度来说，提前还贷也未必划算。“对于存量贷款为固定利率者，合同利率高于当前的市场利率，但提前还款，要考虑银行收取的违约金，以及提前还贷后，再申请房贷是否会按二套房处理，由此，再申请的房贷利率未必能降多少。”赵秀池表示。

缩窄存量房贷和增量房贷利差

存在哪些难点？

对选择了浮动利率的购房者来说，房贷压力并没有大幅度降低——购房者的房贷利率是在市场报价利率（LPR）基础上加点而来，2022年以来，虽然市场报价利率（LPR）已多次下调，存量房贷客户每年的实际房贷利率也只与利率重定价日前最近一期的市场报价利率（LPR）有关，但写在合同里的加点数却再也不能改变。

与此相对应的是，房贷政策不断宽松，许多地方房贷利率下限的加点数一降再降，这种背景下，市场报价利率（LPR）不管怎么降，存量客户的房贷利率都比新房贷客户高出一大截。

因此，降低老百姓房贷负担、减少提前还贷行为，关键在于缩窄存量房贷和增量房贷的利率差距。招联金融首席研究员董希淼表示，国家应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率。同时，应加快引导5年期以上市场报价利率（LPR）下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

不过，目前国内房贷利率下调政策主要面向首套房购房者，董希淼指出，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求——2023年1月5日，中国人民银行、银保监会披露的信息显示，央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各地纷纷响应，截至1月31日，已有超20城降低首套房贷利率下限至4%以下。该背景下，“降低存量房贷利率”呼声高涨，据媒体报道，多地市民在领导留言板上留言，称房贷压力过大，希望能够政府降低贷款利率，减轻老百姓的“房贷压力”。

“首套房是刚需，下调首套房贷利率，主要是为了贯彻‘房住不炒’指导精神。”盘和林告诉天目新闻记者，即使多个城市松绑楼市，也不代表国家鼓励炒房，“未来改善型住房也有可能纳入政策范围，但为三、四套住房购房者下调房贷利率的概率还是不高，也没这个必要。”

据每日经济新闻报道，缩窄存量房贷和增量房贷利差，在落实层面也存在诸多难点，例如，压缩存量房贷利率可能会加大银行息差压力，影响银行盈利情况。存量房贷规模比较庞大，可能涉及到宏观金融体系，同时，银行未必有这个意愿，可能阻力也比较大。

此外，存量房贷降低可能也会导致部分负面作用，“目前国内存量房贷规模很大，一味降低存量房贷，可能会让大家觉得房贷还有再降的空间，降低人们的贷款预期。”盘和林认为，房贷利率下降后，老百姓的理财收入也可能会进一步减少。“理财多以房地产为核心资产，依靠发放信贷赚取利息差，利率降低会导致理财收益下滑，其支付给投资者的数额也会减少。老百姓收入变少，其购房预期也会相应降低。”

如何最大化减轻居民住房消费负担？

去年12月以来，中央针对房地产释放利好信号，多地也全面因城施策，优化房地产调控政策。此背景下，降低居民住房消费负担一事也被多次重提。

“多地出台优化措施，降利率降首付，有利于房地产市场恢复。市场恢复时还应注意房住不炒、租购并举住房制度的长效机制的建立与完善，以及限价制度的安排，房价小幅上涨更有利于楼市稳定和可持续发展。”赵秀池认为。

董希淼表示，还需对改善性住房需求提供更多支持，“比如，适当调整二套住房贷款利率下限和限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。此外，还应加快‘带押过户’模式的推广。”

盘和林则指出，降低居民房贷压力是系统性工作，长远来看，应该进一步的优化人口结构，鼓励生育，提高人们抚养子女的预期，这样才会有一个可持续、健康的购房需求。

具体到利率调整层面，赵秀池指出，不应该让个人选择是否采用固定利率，同时，需允许原来存量贷款选择固定利率的购房人转为基于市场报价利率（LPR）的浮动利率。“从根本上来讲，原来的房贷都是基于央行基准利率的浮动利率，当初利率转换，是利率市场化改革的结果，贷款市场利率已经由央行决定转为市场报价利率（LPR），个人也应顺其自然采取浮动利率；再加上现有利率转换公式复杂，依据不足，原来首套房利率打七折，则合同利率为0.7*央行基准利率，按后来点差公式转换，转换后利率没有享受到原来的利率折扣。因此，存量房贷利率转换都应该按照各自利率折扣转成基于LPR的浮动利率，每年1月1日执行新利率，例如，原来房贷执行7折标准，则转换后房贷也对标市场报价利率（LPR）打7折。”

与政策方面的调控相对应，居民需对房贷利率的涨跌保持良好心态，“每个人都是自己决策的第一负责人，买房如同买股票道理一样，很难买到房价和房贷利率的最低点。如果房贷利率过高，可以考虑提前还贷。”赵秀池表示。

严跃进认为，如果房贷利率过高，比如超过4.5%以上，银行也可尝试给予购房者几年优惠期，为其减免部分房贷。“从现在的情况来看，银行房贷利率也是在减少的，需要通过宣传让大家意识到这件事。”