新房、二手房、土地皆处低位 2023杭州房地产考验信心与预期

一、重要结论

1、2022年一年中，中央政府对房地产市场的政策、态度和表述，不断刷新变化。

3月2日，银保监会主席、央行党委书记郭树清表态根本转向：从“金融体系最大灰犀牛”到“房地产泡沫化金融化势头得到扭转”。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议。刘鹤：“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

4月29日，中央政治局会议：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。”

8月22日，央行再度降息，1年期和5年期双双下降。1年期LPR下降5个基点，5年期以上LPR下降15个基点。2022年，5年期LPR共三次下调，累计下调了35个基点。

11月11日，央行、银保监联合发布16条楼市“救市”新政，涉及房贷展期、延长两道红线过渡期、房企风险化解、保交楼等方面。

12月15日至16日，中央经济工作会议强调：“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。”

12月15日，国务院副总理刘鹤罕见地重申“房地产是国民经济的支柱产业”。

2、杭州的救市政策频繁出台。

杭州在经过年初4个多月按兵不动后，自“5.17”新政后出台了多项救市政策。

“5.17新政”主要指向二手房，包括落户未满5年无需社保要求、外地户口连续缴纳12个月社保可购买二手房、个人转让家庭唯一住房，增值税免征“5改2”。

9月至11月，杭州主城以外的绝大多数区（县市）接连出台稳楼市“一区一策”，针对各自区域或区域内的部分镇街，降低限购条件、契税优惠、团购优惠、购房补贴等。

此外，9月30日，财政部发布了个人1年内置换住房退个税的全国性政策。

11月11日，杭州执行房贷新政，回归认房不认贷，首套房首付三成，利率最低4.1%，二套首付降至四成，利率最低4.9%。

3、商品房全年成交大幅下挫，仅11万套，比2021年减少8万多套，创近八年新低。

2022年，杭州市区商品房成交110388套，相比2021年大幅下降42.4%，创近八年历史新低。

其中，商品住宅成交87639套，相比2021年大幅下降44.9%，同样创近八年历史新低。

4、商品房市场表现为内冷外热，一半以上楼盘仍需摇号。

2022年，杭州市区商品住宅摇号综合中签率攀升至约24.1%，相比2021年的13.9%，上升10.2个百分点。

杭州市场出现明显两极分化，郊区板块多数遇冷，刚需楼盘成交量下降，而改善类、高端改善类楼盘仍有热度，成交房源向主城、向热门板块收缩。

一方面，摇号的热度基本与商品房和二手房之间的套利空间成正比。

杭州SKP、华润置地·杭珹未来中心、杭州国际金融中心（杭州IFC）、新世界·江明月朗园（K11）、滨江·揽奥望座等与周边二手房存在明显价差的项目，多次开盘几乎都是超低中签率，甚至需要社保入围，房源需要5年限售。

另一方面，虽然仍有一半以上楼盘需要摇号，但大多数楼盘已经是高中签率或无需摇号。

2022年杭州市区商品住宅中签率≤25%的开盘次数占总量的19%（其中中签率≤10%的仅为2%），中签率25%-50%占比14%，中签率＞50%占比23%，而全年商品住宅“流摇”约249次，占开盘总次数约45%。

5、杭州热门板块的商品房呈现明显大户型趋势。

在改善需求、保值需求仍较为活跃的市场背景下，特别是有较大套利空间的热门板块，房企在定位项目时更倾向于高端改善和资产保值型的产品。

钱江新城二期（江湾新城）的滨江·天澜海岸，精装均价53000元/平方米，房源中有360方六室两厅五卫、465方六室两厅六卫的超大户型。该项目三次开盘，中签率都较低，在17.11%-29.7%之间。

同在钱江新城二期的建发华发·江月望云，精装均价53000元/平方米，房源中有255方五室两厅四卫、250方五室两厅四卫、225方四室两厅三卫等大户型，三次开盘中签率均在20%左右。

钱江世纪城的滨江·揽奥望座，仅1幢高层住宅共92套，精装均价46000元/平方米，户型有320方五室两厅四卫、300方五室两厅四卫。最终摇号需社保入围，中签率低至7.26%，房源需5年限售。

2022年最后两天预售证公示的申花板块绿城·馥香园，精装均价55000元/平方米，起步户型175方，意味着1000万总价的入门门槛。

6、商品房市场向主城和热门板块集中，商品房成交金额创历史次新高，成交均价创历史新高。

商品房市场进一步向主城和热门板块收缩，2022年杭州主城区商品住宅成交占总量高达37.5%，相比2021年占比大幅上升13.0个百分点。

由于集中在主城区和热门板块的改善类、高端改善类高价楼盘所占权重加大，商品房成交金额仍处在高位、成交均价创历史新高。

2022年，杭州市区商品房成交金额4780.0亿元，相比2021年下降25.6%，但仍创历史次新高，仅低于2021年的6423.2亿元。

2022年，杭州市区商品房成交均价33905元/平方米，相比2021年上涨12.8%，刷新商品房成交均价最高纪录。

7、二手房成交量大幅萎缩至5.4万套，挂牌量增至20万套以上。

2022年，杭州市九区（不含临安）二手房共成交约5.4万套，创近七年历史新低。这一成交量相比2021年减少约2.5万套，下降31.6%，仅为2020年（10.3万套）的一半左右。

但截至2022年12月低，杭州二手房市场挂牌量突破20万套。相比2021年底和2020年底，2022年的挂牌量分别增长约3.8万套、7.5万套。

8、学区房、老破小价格下降20%以上，成交热门楼盘中次新二手房占比加大。

曾经热度极高、被称为“硬通货”的学区房，价格下降明显。2022年，杭州多个名校的学区房二手房价格普遍下跌20%以上，甚至有学区房跌幅达到40%以上。

此前常年霸榜二手房年度成交量排行榜前20名的老破小房源，热度也有所下降，相比2021年，2022年老破小房源均价下跌约20%左右。

成交热门楼盘中，次新二手房比例加大，包括万科·未来城二期（未来公寓）、阳光城·翡丽公园、地铁绿城·杨柳郡、卓悦华庭等小区，均进入了2022年杭州二手住宅成交TOP20排行榜。

9、土地出让金大幅萎缩至2139亿元，总成交体量和总成交金额等多个维度，均创近五年新低。

2022年是杭州执行集中供地模式的第二年，全年共挂牌五批次，成交四批次。供地与成交量价逐批缩减，尤其第四批、第五批土地宗数急剧减少，集中供地土地数量水平也从第一批次的五十余宗，锐减为第五批的个位数。

2022年，杭州市区共成交土地214宗，总出让面积689.7万方（约10346亩），总可建面积1529.3万方，成交金额2138.9亿元，涉宅地成交1913.5亿元。

无论是全部土地的总成交可建面积和总成交金额，还是涉宅地的成交可建面积和成交金额，四个数据均为五年来最低。

10、拿地房企高度集中，本土房企滨江、绿城拿地金额和面积遥遥领先。

本土房企滨江集团和绿城集团在2022年杭州房企销售金额榜上位居第一、第二，按操盘销售金额分别突破700亿元量级和500亿元量级，远远甩开第三名的近300亿元。

土地市场同样表现分化加剧，头部占比大、门槛高，入围涉宅拿地金额榜前三的门槛提升到了120亿元。

滨江集团一骑绝尘，同时拿下杭州市区涉宅地金额、建面第一，涉宅地总成交金额约479.4亿元，总成交可建面积约214.5万方。

绿城集团紧随其后，位居杭州市区涉宅地金额、建面第二，涉宅地总成交金额约264亿元，总成交可建面积约119.5万方。

这两家房企涉宅地合计成交金额约743.4亿元，占2022年杭州市区房企涉宅地成交金额TOP10榜单总额的59.5%；合计成交可建面积334万方，占2022年杭州市区房企涉宅地成交可建面积TOP10榜单总额的51.5%。

11、杭州土地市场的表现，优于甚至远远优于其他二线城市。

2022年，房企回归一二线城市拿地成为主流，且聚焦城市进一步收窄。在多次集中供地出让中，杭州土地市场的表现，优于甚至远远优于其他二线城市。

2022年，杭州在四个批次集中出让中，涉宅地总成交金额约1913.5亿元。

这一金额仅低于上海的2839.5亿元，位居全国第二，高于南京（1308亿元）、成都（1225亿元）、苏州（943亿元）、厦门（612亿元）等二线城市。

杭州土地市场分析简报可见……

二、2023年楼市展望

包括杭州在内的房地产市场，经历了2022年严重的危机。

2022年12月，中央经济工作会议对房地产市场的表述，以及与中央经济工作会议同时，国务院副总理刘鹤，在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞：

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

这次中国－欧盟工商领袖和前高官对话和论坛，理论上和中国房地产市场毫无关系。

国务院副总理刘鹤，在特殊的时间和地点，长篇论述中国房地产市场政策，特别重申了，房地产是国民经济的支柱产业，这一在20年前，即2003年对房地产市场的官方定位，实属极为罕见，也具有特殊的意义。

中国政府的这次表态，将持续了一年的，以央行和银保监会、财政部为代表的中央政府各部门稳定房地产市场政策，和地方政府频繁出台的各类救市政策，推向了最高的高度。

几乎可以肯定，在随后的几个月中，特别是3月初，新的一届政府上任之时，中央政府将会继续加大稳定房地产市场的力度。

中央政府最重要的工具，显然是金融货币政策和财政政策。

同时，中央经济工作会议和刘鹤副总理的表态，也为地方政府继续大力救市开了绿灯。

经过一年多各种政策的频繁出台，地方政府工具箱中，可选的工具已经不多了。

对限购城市来说，特别是二线城市，还有一个重要工具，就是松动甚至解除限购政策。

九年前的2014年，全国房地产市场天量库存的时刻，除北上广深和三亚以外，全国其他二线城市均解除了限购。

这项工具在2014年那一次稳定房地产市场中曾起过重要作用。

但在2015年又发生了严重股灾，随后在2016年又出台了全国棚户区改造、货币化安置等稳定房地产市场的政策。

2023年，是否会重写2014和2015年的故事，还不能完全确定。

但包括杭州在内的二线城市，限购政策的松动甚至退出，似乎是可以期待的。

基于以上分析，展望2023年的房地产市场：

1、不排除中央政府以超常规的政策稳定经济，而稳定房地产市场是重中之重，这些政策包括但不限于金融货币政策和财政政策。

例如，房贷利率的优惠，甚至包括可惠及存量房贷的LPR的继续下降等，包括二手房转按揭按新的利率标准，以刺激购房消费。

财政税收方面，二手房交易税收（如增值税、个人所得税和契税）可能进一步优惠和减免。

2、包括杭州在内的二线城市，限购政策的松动，可以预期。

3、官方大力救市，甚至松动限购政策的背景下，可能会迎来一波包括新获得购房资格的部分群体的报复性置业。优质一二线城市市场成交出现小幅复苏的概率较大。

4、杭州限购政策如松动，特别是如对外地人无户籍、无社保可购1套，会虹吸浙江省内的部分置业者。

同样，如果杭州市场能趋于稳定，稳定的效应将向省内其他城市传导。

5、市场复苏的程度，复苏是否可持续，都不取决于，至少不仅仅取决于房地产市场，而更大程度取决于人们的信心和预期。

人们的信心和预期，又取决于经济和社会活动的复苏程度，就业和收入预期的稳定。

6、较多的板块，由于商品房限价标准的上升，二手房价格的回落，套利空间已经逐步缩小甚至消失，但少数板块，仍有较大的套利空间，这些板块和项目仍将有较高的市场热度，如江河汇、奥体等，这一现象的实质，还是投资和投机。

7、市场两头热，中间冷的特征仍将持续。

所谓两头热，是高端和终极改善热，刚需热，而中产阶层改善冷，甚至极冷。

大面积高总价的住宅和以大平层的市场现象，是高端和终极改善热的重要表现。

这类人群受经济和收入影响较小，有很多是中小企业业主，从实体经济中撤出，以高端改善和资产保值为主要目的。

刚需热，从商品房市场和二手房市场均可印证。

但刚需市场是否可持续，主要依赖于人口导入的支撑。

二手房市场是观察改善型需求的重要窗口。

二手房市场显著复苏，通常就是改善型需求入市的标志，反之亦然，改善型复苏通常就是二手房复苏的标志。

8、房企分化，市场向央企国企和少数优质民企集中的趋势仍将持续。

这一轮市场危机，大多数民营房企受到重创，他们中的大多数在新的一年中，仍将在自救求生存中挣扎。

9、救烂尾项目，救危机房企的行动会继续。

央行和各商业银行及各地方政府救房企的力度会继续加大。

如果最终市场形势，市场销售没有根本改变，危机房企不能恢复自身造血功能，结果仍不能乐观。

10、2023年，各区都会卯足力量，推出更多优质土地。

指导/主笔：浙报传媒地产研究院 院长  丁建刚

主笔：浙报传媒地产研究院高级研究员  蒋惠贤、马梦婷

支持：浙报传媒地产研究院  罗兰、冯慧霞、魏盼、何肖霞、章嵘嵘、李成、丰方旭、郑青青、俞东辉、岑天宇

陈宇洁