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    读报

    出租房市场规范化 难在哪里?

    天目新闻 见习记者 赵茜2022-11-29 00:22全网传播量3.4万
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    虚假广告、黑中介、群租房、长租爆雷……近年来,住房租赁市场问题不断。11月以来,以北京成立首个住房租赁基金、上海通过住房租赁条例为代表,多地出台新规规范住房租赁市场,意在完善保障性租房体系、维护房东与租客合法权益。

    针对住房租赁市场现状和发展难点,11月28日,上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰,首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池接受了天目新闻记者采访。

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    住房供需错配

    “二房东”规范存难点

    房东坑、房屋老旧、噪音声大……在社交媒体上以“租房”为关键词进行搜索,相关吐槽数不甚数。某租房机构统计,到2030年,中国租房人口将达2.6亿,住房租赁市场规模近10万亿元,“以租代买”越来越成为主流选择。尽管租房需求日益增长,但错位的供需始终存在,租房者或者房东的意愿皆与实际情况存在偏差,租房者品质居住的需求无法得到满足,对房东而言,则无法选到合适的、有素质的租客。

    这折射出住房租赁市场长期积蓄的问题——住房租赁市场中信息不对称情况较为明显,市面上的“二房东”控制了区域内少量可租房源。所谓二房东,即从原房东手里租下整套房子,再把房子分屋或者整租给租客,赚取差价和增值服务,现有“二房东”中住房租赁机构中占比较大。

    “二房东”租赁模式存在一定风险,早在2021年10月底,北京望京便有“二房东”携款跑路,涉及百余名租户,据媒体报道,有租户甚至被骗走十几万元租金。据人民网报道,部分“二房东”会发布虚假房源、以低价吸引租客后再临时加价、随意调整租期,还肆意打隔断、改变房屋结构来提高收入,此前,蛋壳公寓、青客等多家长租机构爆雷,也让不少租客看到了租房市场的隐患。

    “长租公寓爆雷暴露出了一些管理和制度安排方面的问题,也暴露出长租公寓的企业对市场规律把握不够,需要正确引导,尤其是轻资产的‘二房东’,要加强监管。”赵秀池说。

    从外部政策来看,一系列规范措施已被提出。《上海市住房租赁条例》就提出,要加大对“二房东”监管力度,要求其开立租金监管专用账户,并按规定将相关资金存入该账户。同时,合同网签也能使得住房租赁市场良性发展,“网签之后,政府就能利用大数据对住房租赁市场进行监控。”陈杰说,目前全面实现合同网签的保障尚不充分,房东和租客均缺乏主动激励,未来国内应该还会出台系列政策提高合同网签备案率。

    不过,“二房东”不一定是“黑房东”,赵秀池告诉天目新闻记者,弄虚作假、欺诈消费者,是黑房东的行为,必须取缔。“正常的‘二房东’则是租赁市场不可或缺的一类经营主体,为房东和租客提供相应服务,帮助他们解决了出租难和租房难问题,他们的经营行为需要保护。”

    陈杰也认为,引入租房机构能够改变租客相对弱势的地位,让租客相对安心。“当合法权益受到侵害时,租客常会因为维权成本过高放弃维权,住房租赁机构经营相对合法,如果租客提前解约,相关机构商业信誉可能会受到损害,因此,大部分机构会保持自律。”

    政府供给能力有限

    保租房无法满足市场需求

    “保障性租赁住房的社会需求是非常庞大,政府没有那么强的供给能力,现在做保障性租赁住房,就是因为公租房做了那么多年,远远满足不了社会需求。因此,现在的保租房相当于公租房的升级版,利用准市场机制、调动社会力量来办公租房。”陈杰告诉天目新闻记者。

    保租房即保障性租赁住房,由于一线、二线城市外来人口较多、租金高,租赁住房需求大,公租房等保障性住房长期供不应求,在上海、杭州等城市,申请公租房首先要取得摇号资格。

    为缓解住房租赁市场结构性供给不足,2021年国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,指出保租房应由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,主要用作解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

    不过,具体政策落实方面仍存阻碍,综合媒体报道,保租房建设中存在房源筹集难、专业管理机构不足、参与房企负担重、房企参与率低、退出机制不明显等问题。

    同时,由于地理情况、人口结构和住房情况不同,住房租赁政策当地性明显,“是否大力发展长租房、如何进行租赁保护等具体问题的落实都与当地政府的措施相关。”陈杰说,这也是为什么不同区域租房管理水平差异明显的原因。他认为,政府政策是对当地需求的响应,租客如果有意见建议可以积极反馈给政府,倒逼政府做出改变。

    赵秀池指出,租赁市场更多是市场行为,政府不应该包办一切,应该处理好政府与市场的关系,让市场发挥决定作用。“公租房应该由政府出面建设,保租房、商品租赁住房更多的应该在统一的政策法规背景下,鼓励其发展。”

    从现实来看,在住房租赁市场中,政府与民营企业的合作模式逐渐成型。例如,以北京为代表部分城市正将长租公寓纳入保租房体系,大量品牌化机构进入保租市场,长远来看,这一举措既能快速激活存量房价值,增加保障性租房的供应,也能够提高保租房房产的管理水平,一举两得。

    另外,政府在公租房、保租房等领域的政策倾斜,以及对正规长租机构的政策支持,都有助于房价“软着陆”,“某些地方房价过高,政府也希望能够通过一系列措施提升租房的吸引力,分流购房需求,使房价回落到正常水平。”陈杰说。

    但大量建设新的租赁住房时仍要保持谨慎,赵秀池表示,政府应整体规划未来租房市场与产权房的发展,“一定要把当前空置的存量房,包括没有产权本有使用权的可以出租的各种住房利用上,公租房则可采用货币补贴形式。否则,造成出租房供大于求,将来租赁市场发展很麻烦。”

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