现场实探：限价5.3万/㎡，杭州再推一线沿江宝地！年度红盘预定？

近日，2022年杭州《读地手册》正式出炉，湖滨劝业里【详细】、望江城站东广场TOD、钱江新城2.0四七堡等多宗明星宝地在列。

其中，位于杭高钱江校区附近、钱江新城2.0七堡两宗沿江宝地，格外引人注目。

这两宗地块即将于6月30日正式出让，一宗限价5.3万/㎡，一宗限价5.1万/㎡，是2022年杭州第二批集中供地中新房限价最高的两宗。

七堡两宗沿江宝地区位图（图源：2022杭州读地手册）△

钱江新城2.0一线沿江宝地

新房限价5.1-5.3万/㎡

四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块，位于建发项目东侧。

西距杭州高级中学钱江校区300米；北距地铁9线红普路站200米左右；东面是四堡七堡单元 JG1405-45 地块；南面紧邻着之江东路，可观钱江一线江景。

地块出让面积58840㎡，用地性质为住宅，容积率2.8，可建面积16.5万方。

总起拍价56.22亿，起拍楼面价34124元/㎡，中止价61.82亿，未来商品住房精装限价5.3万/㎡。

根据建设用地规划条件，地块需配建一处15班幼儿园，位于地块西南角。

四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块实景图△（图源：2022杭州读地手册）

四堡七堡单元JG1405-45地块，位于四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块东侧。

西至规划月杨路，距离地铁9线红普路站400米左右；北至规划大王庙路；东距和睦港（钱江新城2.0分界线）200米；南侧距离钱塘江岸线120米左右。

地块出让面积18542㎡，用地性质为住宅，容积率2.8，可建面积5.2万方。

总起拍价17.01亿，起拍楼面价32765元/㎡，中止价18.71亿，未来商品住房精装限价5.1万/㎡。

值得一提的是，45地块并非完全一线沿江，其南面还规划有一小宗商业用地，未来或对项目景观视野有所遮挡。

四堡七堡单元JG1405-45地块实景图△（图源：2022杭州读地手册）

2021年拍地至今，钱江新城2.0已经出现了四种新房限价体系：6.75万/㎡（观翠揽月）、6.6万/㎡（栖江揽月）、5.3万/㎡（41、42地块）、5.1万/㎡（45地块）。

6月30日要出让的两宗七堡沿江宅地，为何与正在登记的栖江揽月新房价差这么大？

地铁红普南站路附近

200米外是和睦港，一河之隔即九堡

通过实地探访，记者发现即将出让的41、42地块和45地块，与揽月双子星区位上差异还是非常大的。

以横穿钱二的地铁9号线为轴线，观翠揽月对应御道站，与杭州IFC仅一站之遥，栖江揽月对应五堡站，而41、42地块与45地块，对应的则是红普南路站，马上就到九堡了。

钱江新城2.0新房分布图△

尤其是，限价5.1万/㎡的45地块，与钱江新城二期东边界线——和睦港，也就200米了。

和睦港以东，就是我们非常熟悉的圆梦园、阳光国际、悦麒美寓、丽江公寓等九堡沿江楼盘了。

从地铁9号线红普南路站出来后，可以看到正在修建中的七新河路。

主干道路已经基本铺装完毕，道路一侧已有市政绿化小树苗竖起。

七新河路实景图△

七新河路北面是一条引水河，河流两侧，分布着许多幢2层楼高的独栋商业体。外立面是银色铝板+大面通透玻璃，看起来现代又时尚。

河上还架起了白色的步行桥，未来这里或将成为七堡老街商业步行街的一部分。

红普南路站北面引水河沿线实景图△

七新河路南面，就是即将出让的41、42地块与45地块，以及之江东路、钱塘江方向了。

值得一提的是，在七新河路与地块之间的大王庙路上，有一幢历史建筑被保留了下来，它就是建成于上世纪70年代的七堡百货大楼。

四堡七堡单元JG1405-41、42地块与45地块实景图△

七堡百货大楼曾繁盛一时，被誉为七堡的“杭州大厦”。以前，堡堡们、以及笕桥南部的居民们，逢年过节都会来此购物。

而七堡百货大楼的所在地，也是曾经七堡老街的中心位置。

七堡百货大楼实景图△

站在之江东路上，朝北眺望：杭高钱江校区，建发项目，41、42地块，45地块，由西向东依次排开。

今年4月刚拿地的建发项目，目前依然是一片空地状态，尚未动工。

建发杭高东项目实景图△

41、42地块，紧邻着建发项目，未来高层也可观一线江景。

45号地块，略有遗憾，东北侧有两幢在建高楼遮挡；另外，正南方，也规划有一小宗商业用地，未来或对南向观江视野造成影响。

JG1405-41、42地块与45地块现场及周边环境实景图△

时隔2月，再推一线沿江宅地

市场价值几何？

4月25日，2022年杭州首批集中供地土拍大战“线下摇号”环节中，建发运气爆棚，连中两元，包揽了钱江新城2.0两宗宅地。

其中，建发竞得的四堡七堡单元JG1405-47地块，位于杭高钱江校区东侧，可建面积11.9万方，是一线沿江宅地，成交总价42.75亿，成交楼面价36033元/㎡。

据悉，建发杭高东项目全部设置为大户型，户型面积175-360㎡，其中，一线沿江楼幢户型面积245-360㎡。

以5.3万/㎡的新房限价来看，未来项目的总价段，预计在900-2000万之间。

七堡两宗沿江宝地实景图（图源：杭州读地云）△

JG1405-41、42地块就在建发项目东侧，可建面积16.5万方，中止价61.82亿，比建发杭高东项目体量更大，总价也更高。

仅仅过去了2个月，钱江新城2.0再挂一线沿江宅地，市场价值几何？

有几个点，是值得我们去思考的。

其一，毋庸置疑，这两宗七堡沿江宅地，一定会是6月30日土拍中开发商必争的大热门，大概率会进入线下摇号环节。

二批次供地的45宗涉宅地中，大多分布在余杭、萧山，主城区供地本来就少，而像钱二这样优质板块的宅地，就更为稀缺。

在建七新河路（老杭海路）的尽头，是德信钱塘云庄△

其二，该以什么样的二手房价体系，来为七堡沿江这两宗宅地做背书，并不明晰。

是九堡沿江的阳光国际、丽江公寓，还是三堡沿江的中海御道？

前者，距离虽近，但交付时间久远，产品非同一年代；后者，交付时间虽近，但距离已在3-4公里之外。而中间的五堡、六堡沿江，又尚未开发。

从七堡沿江数百米外，即是九堡沿江板块△

其三，七堡沿江的江景视野，与三堡还是有较大差异的。

江河汇对岸是亚运村、是奥体，而七堡对岸，是彭埠大桥与九堡大桥之间的大片“留白地”，是亚运村与萧山科技城之间的城市断裂带。

因为土地属性等原因，这一片区一直发展缓慢，未来规划也不明晰。

七堡沿江对岸的风景△

当然，这些都不妨碍JG1405-41、42地块与45地块，成为杭州下一个摇号红盘。

随着望江新城海潮望月城住宅的售罄、江明月朗园的销售过半，2022下半年，杭州新房市场改善主力，将回归到申花、文晖以及钱江新城2.0。

即将到来的杭州IFC，马上要点燃全城的摇号热情，紧接着，观翠揽月以及建发双子星，又将为钱二带来源源不断的焦点与热度。

如果速度快的话，6月30日出让的七堡沿江这两宗宅地，今年年底就能面市。