把房屋“养老金”管好用好！上海浦东出台“4+1+1”监管模式

住了多年的小区，就像人一样也会生病，比如电梯老化了需要维修、更换，楼顶、外墙要是渗水开裂也得抓紧维护。和人一样，房屋也有“养老金”以备不时之需，那就是小区维修资金。记者日前从浦东建设交通委了解到，为全面规范和加强商品住宅维修资金和公共收益管理工作，去年，浦东新区物业管理事务中心（浦东新区维修资金管理事务中心）研究制定了维修资金监管工作机制，重点推行新区“4+1+1”监管模式，实现全年商品住宅维修资金和公共收益“一升一降”（使用合规率提升至90%、整改率同比下降5%）的年度监管目标，帮助业主把关系到千家万户安居宜居的这笔房屋“养老金”管好、用好。

实现使用合规率超95%
据介绍，2021年，浦东新区共有910个小区使用过维修资金，使用金额为2.95亿元。全区实现维修资金使用合规率达95%以上，违规使用整改率100%，整改冲正资金532万元，同比下降5%。
2021年全区实现公共收益入账2.46亿元，同比增42%，增收近7300万元。小区公共收益入账金额排在前五位的街镇依次是花木、三林、北蔡、康桥、周浦。
全年发放《公共收益法律责任风险告知书》561份，约谈涉嫌违规物业企业24家次，截至发稿时已完成信用记分15家次。业主大会委托第三方机构代理记账601个小区，代理记账覆盖率已达30%以上。
创新制定“4+1+1”模式
“4+1+1”监管模式的创新性和成效性在年度工作考评中获得市相关部门的充分肯定，浦东新区维修资金和公共收益管理步入更规范的发展轨道。
“4+1+1”监管模式包括四项监管机制、一份负面行为清单、一份风险告知书。
其中，四项监管机制分别从预防、发现、处理和惩处四个环节，对维修资金使用和公共收益管理采取了全流程的监管。预防环节中，建立了日常咨询接待、维修资金专管员例会、业务宣传培训和法律责任风险预警等四大制度，全面构筑维修资金和公共收益管理的预防机制。发现阶段，建立维修设施设备清单备案制度、区和街镇两级常态化“网上监管”与“实地检查”相结合的督查制度、违规使用高风险重点督查小区和企业信息库，以及问题发现联勤联动等制度；专项加强对维修资金使用审计不良结果的后续督查整改工作。处理过程中，对维修资金使用和公共收益管理的违规情形，采取以通知开户行暂停支付维修资金、责令整改违规行为、关停维修资金网上使用权限、违规问题移送等手段。惩处环节则通过依法对涉事物业企业、业委员会等的约谈、记分、通报、追责等措施，实行全流程跟踪闭环惩处。
新区物业管理事务中心从资金管理、使用程序、项目规范列支等方面梳理制定了维修资金和公共收益使用30项负面行为。这份负面行为清单能够有效帮助业委会在实际工作中提前规避可能出现的风险，让维修资金使用和公共收益管理有章可循。
此外，新区物业管理事务中心还从行业管理角度提醒建设单位、物业服务企业、业主大会、业委会及从事维修资金和公共收益服务的相关机构，充分注意知晓公共收益管理违规可能面临的法律责任风险（信用记分、行政处罚甚至被追究刑事责任），引导其自觉遵守相关政策法规规定，树立红线意识，加强自律自警。记者 颜静燕
【政策链接】
维修资金和公共收益管理有哪些基本制度？
审价制度
维修资金和公共收益使用实行工程审价制度，应纳入工程审价项目的是：业主大会尚未成立期间的项目；物业发生紧急情况下的维修、更新和改造项目；物业维修、更新和改造费用超过5万元（含5万元）；公共收益用于新增共用设施设备等工程类项目金额超过5万元（含5万元）；业主大会认为应当审价的工程，以及《专项维修资金管理规约》、《公共收益用途分配和使用专项规约》中约定需要审价的工程。
审计制度
住宅小区实行专项维修资金和公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计和换届审计制度，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告30日。
公示制度
公共收益应当每季度予以结算，在每季度第一个月15日前将上一季度收支表分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置。
账目公布制度
业主委员会和受托的物业服务企业每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况。
代理记账制度
前期物业管理期间公共收益实施第三方机构代理记账制度。业主大会成立后，可委托实行专项维修资金和公共收益代理记账制度。