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<p>璞御栖湖作为一个限价时代的楼盘，做出了非限价时代才有的品质的，当年27000元/㎡的售价，实现了当时4万+楼盘才有的配置。更难得的是在这之后又做了非常多的加法，比如东门头，还是能看出开发商的用心的。而作为国科大到来后第一个交付的商品房，它也顺利地将品质标尺立住了，这有利于板块后续产品力的整体提升。</p><p class="zrbja">责任编辑：周煜</p>

国科大旁交付的第一个商品房来了

诶，你最近有没有关注那个房贷能贷到40年的新闻？新政落地都快满月了，银行那边的反应速度比咱们想象的快多了。

确实，我看朋友圈好几个银行的客户经理都在转。最关键的一点是，这个“最长40年”听起来很美好，但实际落地的时候，并不是你想贷就能贷满的，里面有很多门道。

没错，我仔细看了一下，这其实是个非常审慎的政策。首先就是年龄这道硬门槛。现在银行普遍执行的是“借款人年龄加贷款期限”不超过75年，个别优质客户能放宽到85年。换句话说，如果你已经45岁了，哪怕是按照最宽松的85年算，也贷不满40年。

对，这就意味着，只有35岁以下的年轻购房者，才有理论上的机会拿到40年顶格期限。这个限制直接把很多中年换房群体卡在了门外，它更像是一个针对刚需年轻人的精准减负工具。

除了年龄，还有个被很多人忽略的隐形门槛，就是房龄。这里有个关键点，银行测算贷款年限的时候，是取“75减年龄”和用房子结构算出年限的较低值。比如北京二环里有些老平房，因为建筑结构问题，可能连贷款都批不下来，更别说拉长到40年了。

这涉及到土地使用年限的问题。住宅用地一般70年，但如果开发商捂盘捂久了，土地使用年限其实在缩水。公积金那边就更严了，目前根本不参与延期，而且房龄算法像“砖混47减房龄”、“钢混57减房龄”，除非你那个老房子纳入了住建委的改造名单，才能享受更宽松的计算方式。

所以别看银行受理提速了，工行、建行这些大行线上线下都在铺开，但真提交40年期申请的人其实并不多。因为大家心里都有本账，年限拉长了，月供是少了，但总利息会吃掉一大块肉。

咱们拿数字说话，比如说，100万商业贷款，利率按3.05%算。如果你贷30年，等额本息，月供大概是4243块，总利息差不多52万多。一旦拉长到40年，月供一下降到3609块，每个月能省下634块，但总的利息直接飙升到73万多，里外里多还了20多万。

这就有点“拿时间换空间”的意思。用上海易居研究院严跃进院长的话说，月供压力确实能降15%左右，对那些现阶段收入紧张但未来收入看涨的年轻人来说，是实实在在的减负。关键就看你怎么选了，是想当下活得轻松点，还是想长远省点钱。

而且现在大家更关心的，其实不是买新房怎么贷，而是我手里的存量房贷能不能也跟着延期。这一点，银行那边的进度就明显慢下来了，分化得厉害。

对，因为存量房贷延期的流程太复杂了。虽然政策允许展期，但银行得重新做风险评估，要改合同，还得改造系统。有的银行App里虽然有申请入口，可你一点进去，系统就提示你“该地区暂未开通服务”。这反映出银行内部的系统对接和风险管控还没磨合好。

而且就算能办了，展期也不是你随便拉满40年。工商银行有规定，展期期限不能超过你原来贷款期限的一半。比如你原来贷了20年，顶多再延10年，这就卡得很紧了。而且存量房延期基本都得走线下，拿着收入证明、房产证去网点重签合同，重新办抵押，手续不少。

所以整体看下来，这个40年房贷新政，现在正处于一个“受理端加速，存量端分化”的磨合期。银行在拼命铺开新业务，但对于存量老客户，还是在小心翼翼地拆解风险。

没错，这其实就是一个需求侧的托底工具。它能不能真正把楼市预期拉起来，归根结底还得看大家对未来收入的信心能不能修复。毕竟，如果对未来收入没把握，哪怕月供再低，这长达40年的还款承诺，也会让人心里打鼓。未来政策怎么在灵活和控风险之间找平衡，才是市场最应该关注的核心。

暖阳

云舟

新贷先行存量滞后 年龄房龄双重设限

各位听众朋友，我们今天聊聊杭州地铁的一个大新闻，9号线二期已经正式进入试运行阶段了，年底就准备冲刺初期运营前的安全评估。这意味着，著名的塘栖古镇终于要通地铁了！

没错，这对杭州城北来说绝对是个重磅利好。这条线路全长大概10公里，都是地下线，从现在的9号线一期终点龙安站出发，往北一路设了6个新站点，最后到达塘栖。可以说，是彻底终结了塘栖没地铁的历史。

交通格局一改变，大家最关心的肯定就是沿线房价了。咱们今天也好好梳理一下，这条地铁线上有哪些板块和楼盘值得关注。

我们先看挨着现在9号线的新站，康信路站和兴元路站，这两个站在东湖新城板块。这里有个代表性的楼盘叫滨杭滨纷城，它是个南北向的大盘，直接跨了这两个地铁站。

哎，这个盘我有关注，主打户型从68平方米到139平方米，选择范围很广。目前在售的25号楼，均价大概在一万六千九百多一平米。而且我注意到，它一期已经有少量房源挂出来了，挂牌均价约一万八千多。

对，这个价格在东湖新城还是比较典型的。再往北，康泰路、泉漳、兴盛路这三站就更有意思了。它们更像是东湖新城北部往塘栖过渡的地带，现在很多地块还在待开发。换句话说，这里可能是临平北部未来的一个新兴的产业和居住区。

说到兴盛路站，往超山方向走，有不少次新二手房。比如杭辰星万里，这是个快两千户的大盘，主力是95平米的户型。你猜它现在9月份的成交均价是多少？

我估计不会太高，毕竟位置偏一点。

才九千七百多一平米，性价比确实很高。旁边还有上锦宸府和九龙仓君廷，这两个小区里都有排屋，对有改善需求的朋友来说是个不错的选择。上锦宸府的高层和联排都有，近三个月的成交均价大概在一万四。九龙仓君廷的户型更大，主力在一百三十九平以上，近期成交均价差不多一万三千七百元左右。

这里有个关键点，就是选择很多样，从刚需的两房三房到改善的排屋，都能找到。那到了下一站港北路附近，情况又不一样了，这里多了些新交付和次新的选择。

没错，这里有一个即将交付的人才共有产权房项目叫运澜府，主力户型89到119平米；还有一个2023年建成的伟业·熙境府，目前挂牌均价大约一万七千六。对于符合条件的人才来说，这个运澜府很值得关注。

咱们终于要到终点站塘栖了！这个站被好几个小区包围，像栖溪望府、金石华城都是超过千户的大盘，户型从85平能覆盖到180平。还有春风江南府，主力户型89到129平。这几个小区下半年基本每个月都有成交，均价集中在一万到一万二之间，价格很亲民。

而且那边的居住氛围特别好，是那种烟火气很足的感觉。再远一点还有栖溪公馆，近三个月的二手房成交均价差不多一万一千九；还有个香醍溪岸，有高层也有三百多平的大联排，近期成交均价也就一万块钱左右。不过要注意，这些小区大多建成有十多年了。

价格是一方面，塘栖古镇本身的文旅价值更值得一说。它是世界文化遗产大运河的重要节点，国家4A级景区，还有“江南十大名镇之首”的美誉。关键是，古镇街区一直免费开放，没有过度商业化，保留了很原汁原味的运河市井气息。

以前我们去塘栖，总觉得开车有点远。可等9号线二期一通车，从主城区就能地铁直达了。我看之前有报道算过，从观音塘站坐到塘栖，全程大概39.6公里，按照目前的排车时序，总用时大约70分钟。

这肯定会给古镇带来大量的文旅客流，整个板块的关注度也会跟着提升。更重要的是，它把临平主城、东湖新城和塘栖古镇给无缝衔接起来了，构建了一条城北一体化居住廊道。

总结一下，对于购房者来说，9号线二期沿线相比于杭州主城核心区，房价真的是亲民太多了。从一万左右单价的老小区，到一万七八的新盘，覆盖了刚需、刚改甚至高端改善的各种需求。你是不是已经开始心动了？

确实值得好好研究一下。未来这条线不仅是交通线，更可能是一条充满潜力的住房价格梯度带。今天就聊到这儿，咱们下期再见！

口水楼市

杭州地铁9号线二期试运行，沿线哪些新房和二手房受益

欢迎收听今天的节目。最近杭州的二手房市场挺有意思的，8月份数据出来了，价格还在往下走，但成交呢，也有点冷。

没错，用数据说话。国家统计局的数据，8月杭州二手房价格环比跌了0.2%，同比更是跌了3.5%，跌幅还扩大了一点。说明市场整体还在探底的过程中。

价格阴跌，那成交量肯定也好不到哪儿去。我看了眼数据，8月杭州市区二手房一共成交了6337套，这个数字已经连续四个月下滑了。

对，环比7月降了10.8%，比去年8月也少了4.5%。不过，这里有个关键点，虽然成交量在跌，但成交的主力非常明确，就是低总价的刚需房。

这个我注意到了，杭州贝壳研究院的数据，8月份总价200万以内的房源，成交占比达到了惊人的55.1%。换句话说，市场上超过一半的成交都是这类房子。

而且这个占比已经连续12个月保持在五成以上了。这说明杭州楼市的“中坚力量”或者说“基本盘”，就是这群刚需购房者。他们可能对价格特别敏感，也是现在市场最重要的支撑。

那我们再看看另一头，高端市场是什么情况。8月单价超过10万每平方米的豪宅小区，只有三个成交了，分别是西湖高尔夫别墅、绿城桃花源和东方润园。

这三个名字一出来，大家就懂了，都是顶级的稀缺资产。特别是西湖高尔夫别墅，成交均价达到了24万多一平，稳稳坐在榜首。这跟我们刚才聊的200万以内的刚需房，简直是两个完全不同的世界。

一个代表了市场的基本盘，以价换量；另一个是完全独立行情，量少价高。不过，进入9月份，情况好像有点变化。市场热度似乎回暖了一点。

是的。截至9月22日，杭州市区二手房已经成交了大约4500套。按照日均205套这个节奏估算，整个9月的成交量应该能维持在6000套左右，跟8月差不多，算是止住了连续下滑的势头。

对，而且前线中介反馈的信号更积极。像朝晖、钱江新城、未来科技城这些板块的中介都说，9月的带看量明显回升了，大概比8月涨了三成。看房的人多起来了。

带看量上涨是个好兆头，代表着购房意愿回升。但关键在于，它暂时还没能传导到价格端。目前成交的案例，基本上还是房东愿意让利，也就是所谓的“以价换量”。

没错，业内分析也认为，杭州市场现在就处在典型的“以价换量”阶段。刚需房源是核心支柱，多数房东也比较务实，愿意随行就市降价促成交。

这种主动让利的做法，反而支撑了市场热度的平稳运行，避免了成交量的急剧萎缩。再加上最近出台的一些楼市新政，一定程度上也提振了购房者的信心，给市场企稳提供了一些支撑。

总结一下就是，杭州二手房市场现在是“冰火两重天”：价格端还在探底，但成交量在政策的呵护和房东的妥协下，已经有了企稳的迹象。买方市场的特征依然非常明显。对于想要上车的刚需朋友来说，现在可能是个可以好好挑一挑、谈一谈价格的窗口期。

说得对，市场情绪从观望转向试探性入场，但要真正实现量价齐稳，可能还需要更多时间。感谢收听，我们下期再见。

老蒋侃房｜这份全国民企500强榜单，是杭州楼市最大的底气

老蒋侃房

今天，北京正式发布了8·28房产新政后的全国首个实施细则，里面关于现房销售、封顶预售和贷款发放的新规，信息量非常大，咱们一起来聊聊。

没错，这个文件对打算买房的朋友，还有整个房地产市场来说，影响都挺直接的。咱们可以把它看成是北京在房地产发展新模式上的一个具体落地动作。

对，这里面最关键的变化，我觉得是预售制度的收紧。文件说得非常清晰，从今年8月28号以后新拿地的项目，想卖期房，门槛高了。单体建筑必须得主体结构封顶才行，不再像以前挖个坑就能卖。

这个‘封顶预售’其实是个巨大的进步，对购房者是实打实的保护。你想啊，楼都盖到封顶了，烂尾的风险就小了很多。这里有个关键点，它不光说封顶，还要求建设单位、勘察、设计、施工、监理五方一起出具签字盖章的验收记录，这等于多了一层官方背书。

那可能有人会问，我之前看中的楼盘，地是去年拿的，还没拿到预售证，这怎么算？文件也想到了，这叫‘在途项目’，处理方式可以说是‘新老划断’。

对，它分得很细。如果项目在8月28号前已经拿到了建设工程规划许可证，只是还没来得及办预售，那恭喜，它还按照老政策走。但如果只是拿了地，还没拿到工程规划证，原则上就得按新规矩来，也就是封顶才能预售。

不过，这里还给开了一个口子。如果在途项目，区政府能确保它能按时交付，并且在加强资金监管的前提下，报市级部门备案，那在2027年年底前，还是可以按老条件申请预售。但资金监管会非常严格，重点监管额度要能覆盖掉项目所有剩余的建设费用。

说白了，就是给了市场一个过渡期，避免一刀切造成供给断档，但核心逻辑是扎紧资金的口袋，确保钱都用在盖房子上。跟这个预售收紧配套的，是信贷政策的同步变革，这点我觉得对市场心理影响最大。

是不是说贷款那个事儿？文件里写得也很明确，8月28号以后新取得预售许可证的项目，银行必须等到楼盘竣工备案了，才能发放个人住房按揭贷款，不管是商贷还是公积金贷款。

就是这个意思。以前你买了期房没多久就开始还贷了，开发商提前拿到了全款，但房子可能要两三年后才盖好。现在变成了‘先收房，后还贷’，这对购房者的权益保障是飞跃式的。你看到房子建好了，验收合格了，银行才放款，你的月供才开始。

并且贷款资金是通过受托支付直接打入预售资金监管账户，确保这笔钱是在严密的监管体系下闭环流动的。跟这个思路一致，文件还大力推行现房销售。

对，现房销售是未来的方向。文件说了，新出让的地块优先选择现房销售。而且还设计了一个很巧妙的环节，开发商拿到施工许可证后，就可以跟买家签一个定金合同，但定金一般不能超过总房价的1%。

这相当于用非常低的门槛锁定了意向客户，既给了开发商前期信心，又保障了购房者的资金安全。如果开发商违约，不能按期交房，买房人可以直接解除合同，风险很小。

那为了配合这套新制度，文件还提出了一个‘主办银行制度’。以后一个楼盘项目，提供开发贷的主要银行就是主办银行，项目的所有资金，不管是开发贷、自有资金还是卖房的定金、预售款，都得在这个主办银行的开立的账户里统一管理。

这等于说给每个项目都配了一个财务大管家，资金来龙去脉一清二楚，彻底防止资金被挪用。最后，文件还给开发商在土地端减了减压，优化了供应。

没错，比如土地款可以分期付，首付不低于50%，剩下的两年内缴清就行，还不计利息。这能极大降低开发商前期的资金压力，让他们能把更多钱投入到项目建设本身上去，算是打了一套组合拳。

今天聊下来，北京的这份细则核心就是一句话：用更严格的资金监管、更透明的封顶预售和交付后贷款制度，来重塑市场信心，最终目标是现房销售。对买房人来说，‘安全感’会大大提升。

总结得非常到位。告别过去可能存在的烂尾风险，所见即所得的时代，真的在加速到来了。好，今天关于北京房产新政的解读就到这儿。

詹慧雯

楼市新政北京细则率先落地，现房销售定金不超过总房价1%

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