最近楼市有个挺有意思的新动向，就是现房销售。其实距离八月底国家推出这个新政，才过了不到一个月，已经有城市开始落地了。

没错，动作最快的要数浙江。新政刚发布四天，丽水市青田县就在土地出让公告里，白纸黑字写上了“要求现房销售”这几个字，可以说是打响了浙江现房销售试点的第一枪。

说起来也挺巧，就在今天，这两块地中的一块已经成交了。拿地的是青田当地的一家民企，叫西娜置业，成交价3.78亿，是底价拿下的。

对，不过另一块地的命运就有点一波三折了。它在昨天发布了终止出让的公告，紧接着今天又立刻重新挂牌，要等到下个月才能见分晓。这就让人很好奇，为什么一个要搞现房销售的地块，会有民企愿意接手呢？

这里有个关键点，你注意到这两块地的具体规划没有？我看了下，已经成交的那块地，建筑面积快19万平方米，但里面明确要求了，住宅安置房面积不少于9万多平，商业安置房也有1万多平。

换句话说，就是市场化的商品房比例其实不高，安置房和回购的部分占了六成以上。对开发商来说，这意味着未来房子建好后，很大一部分是不愁卖的，资金回笼的压力会小很多。

这就可以理解为什么有民企敢试水了。相当于用大部分确定的销路，去对冲掉“现房销售”带来的漫长周期和资金压力，把试错成本降到了一个可控的范围。

没错，这是一种很聪明的设计。不只是浙江，全国其他城市也在用自己的方式推进。比如厦门，在9月初挂出的两块地里，一块岛内的高品质地就要求必须现房销售，而另一块普通地块则沿用预售制。这完全是看人下菜碟，用最优质的地块来试验新规则。

还有泉州，他们试水的方式更彻底，是打包试点。不光要求现房销售，还把资金监管、项目公司管理等等都串在了一起，等于从根上建立了一套覆盖从拿地到交付全流程的风控体系。

总的来说，从这一个月各地的动作来看，步子迈得都不大，非常谨慎。都是拿出一两块有特点的地块来小范围试点。这背后的逻辑很清晰，现房销售对购房者当然是好事，能杜绝烂尾和货不对板，但确实会考验开发商的资金链。

所以现在这种差异化、渐进的推行方式，既是在测试市场的反应，也是在给开发商一个缓冲和调整的时间。长远看，这可能会推动整个行业往更透明、更健康的方向转型。好了，这场关于“现房销售”新趋势的讨论先到这，我们下期再见。

暖阳

云舟

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<p>“8·28”新政后仅隔4天，浙江省最早在地块出让公告中明确实施现房销售的城市就已出炉。9月1日，丽水市青田县挂牌两宗涉宅用地，出让公告明确：“要求现房销售。”</p>
<p>今天（9月23日），这两宗地块迎来出让。其中的瓯南区块控制性详细规划0104-03-02地块在一轮报价后顺利成交，拿地单位青田西娜置业，为当地民企。比较意外的是，另一宗瓯南区块控制性详细规划0202-03地块在9月21日发布了《出让终止公告》，并于9月22日重新挂牌，计划于10月22日出让。</p>
<p><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2102614431349579776_1280px.png?width=1280&amp;height=617" mediaid="21025836553971466243" style="display: inline; clear: both; margin: 0px;" type="app_image"></p>
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<p><strong>浙江首宗现房销售地块</strong></p>
<p><strong>民企拿地，成交金额37800万元</strong></p>
<p>此次成交的瓯南区块控制性详细规划0104-03-02地块为城镇住宅、零售商业用地，容积率5.0，建筑面积189750㎡，其中住宅安置建筑面积(含公摊)不少于91500㎡；商业安置建筑面积(含公摊)不少于10200㎡，村集体经济组织回购社区用房(含公摊)不少于1100㎡。起拍总价37800万元，起始楼面价1992元/㎡，最终底价成交，由青田西娜置业拿地。</p>
<p>终止出让并重新挂牌的瓯南街道0202-03地块为城镇住宅用地、零售商业用地，容积率3.0，建筑面积78189㎡，商业建筑面积不得超过地上计容建筑面积的10%，需提供给瓯南街道安置房面积不少于34860㎡，村级留用地回购建筑面积不少于16900㎡住宅，不少于3100㎡的商业用房。起拍总价9000万元，起始楼面价1151元/㎡，将于10月22日出让。</p>
<p><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2102614431349579782_1280px.png?width=1280&amp;height=906" mediaid="21025836571455406083" style="display: inline; clear: both; margin: 0px;" type="app_image"></p>
<p>从地块出让要求看，率先试点新政的这两宗地块市场化商品住宅占比有限，安置房及回购房源占比超六成，对房企而言，拿地风险较小，可以对冲现房销售带来的资金压力，有效降低试错成本。</p>
<p><strong>全国多城差异化推进新政</strong></p>
<p><strong>厦门、泉州相继挂牌现房销售地块</strong></p>
<p>对购房者而言，现房销售从根源杜绝烂尾、货不对板等问题，也降低了延期交付风险，但对开发商的资金实力和运营能力提出了更高要求，长远看将推动市场向更透明的方向转型。在新政后，除了浙江省丽水市，全国多城也相继有了差异化现房销售试点地块挂牌。</p>
<p>9月3日，厦门新挂牌的2宗涉宅地块中，其中的岛内核心区低密优质地块明确了现房销售硬性要求：项目须‌完成竣工验收并办理房屋首次登记后‌，才能对外销售；而另一宗岛外普通地块沿用封顶预售。</p>
<p>9月9日，泉州挂牌了4宗涉宅地块，仅1宗明确要求现房销售，且推出制度打包试点，将现房销售与项目公司管控、银行专户资金监管绑定，构建起从拿地到交付的全流程风险防控体系。</p>
<p>目前来看，新政后不到一个月全国多地已相继试水新政，但地块并不多，各地态度均十分谨慎。</p>
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<p></p>
<div class="moreInfo2">
 <p>“转载请注明出处”</p>
</div><p class="zrbja">责任编辑：周煜</p>

口水楼市

新政后浙江首宗“现房销售”宅地底价成交，楼面价1992元/㎡

大家好，欢迎收听今天的节目。我们聊点土地市场的新动态，9月22号，浙江绍兴和丽水有三块低密度的宅地，全都底价成交了。

对，而且这三块地的买家全都是当地的城投或者国资平台，可以说，现在地方国企在土地市场上扮演着非常核心的托底角色。

没错，我们先看绍兴嵊州这两块地，它们可以说是姊妹地块，南北紧挨着，都在嵊州经济开发区。景观条件其实很不错，东边和南边直面剡溪，北面还有个艇湖公园。

听到直面江景和公园，你就知道这肯定是冲着改善型产品去的。关键是容积率，北地块1.2，南地块更低，只有1.1，而且建筑限高都是24米。这意味着将来大概率会建排屋、叠墅或者低密度的洋房产品。

这里有个关键点你可以对比一下，周边之前成交的、还没卖的两块地，容积率都是1.5，相对应的楼面价在三千五百多一平米。而今天这两块低密地块，虽然容积率更低、产品更舒适，但最终也是底价成交，由嵊州市城北建设投资发展有限公司拿下。

嗯，地方城投平台拿地，好处是能稳定市场预期，但同时也反映出，民营房企在拿地方面依然非常谨慎。至于价格，表面上看楼面价没涨，但如果考虑到容积率更低、楼面价理应更高的逻辑，你会发现地价其实也是在平稳调整。

聊完嵊州，我们再把目光转向丽水莲都区的碧湖新城。这块地也是被当地国资平台，丽水莲都经投置业有限公司，底价竞得。

这块地体量也不小，出让面积四万多平方米，容积率1.2，楼面起价算下来只有2051元每平方米。而且根据挂牌文件，它还得配建一点零售和餐饮商业，总面积不能超过1600平方米。

这个楼面价确实比较低。我们可以参考一下它南面的一个在售楼盘，叫汇鑫·新城时代，不过那个是高层产品，毛坯均价大概在7200元一平。今天这块低密地，未来的售价和产品形态肯定会不一样。

对，低密产品和高层产品在定价逻辑上完全不同。周边有学校、医院，基础配套还算齐全。国资平台拿这块地，一方面是为了区域开发兜底，另一方面也说明他们对碧湖新城的长远发展是有信心的。

总结一下今天这三个地块，共同点很明显：第一，都是低密度地块，主打改善；第二，全部是底价成交；第三，买家全是地方国资。这基本就是目前很多三四线城市土地市场的一个缩影。

没错，市场还在等待真正的回暖，在这之前，地方国企的托底作用就显得尤为重要了。好，今天关于土地市场的动态就聊到这儿，我们下期再见。

绍兴丽水共三宗低密地块底价成交，均由当地国资平台获取

浙里土地

杭州富阳高桥板块，最近出了个挺有意思的规划调整，住宅面积一口气砍掉了十八万多平方米，取而代之的是更多的工业用地。这背后的逻辑，很值得咱们聊一聊。

没错，这个调整公示期是从9月21号到30号。具体的两块地，一个在地铁富阳客运中心站边上，大约18.86公顷；另一块在宋家塘一路那边，20.54公顷。简单来说，就是把原来规划的一些住宅、商住甚至商业金融用地，改成了工业兼容商业用地。

对，范围一那一片，原来有商住用地、纯宅地，还有商业用地，现在这些都取消了，换成了三大块一类工业兼容商业用地。范围二那块大的宅地，基本指标没变，但里面增加了不少公共服务设施。这么做的原因，公示里说得很明确，就是为了推进‘大走廊联动发展先行区’的定位，给主导产业扩容升级腾空间。

这其实就点出了一个关键变化：从‘卖地盖房’转向‘留地做产业’。你想想，减少18.59万平方米的住宅建面，这意味着什么？意味着未来这片区域新增的住房供应会直接减少，把宝贵的土地资源，优先给了产业。

而且你从具体操作上也能看出来，规划调整的首要动作就是优化路网，取消站西路，然后把小地块合并成大地块。比如把原来三块地合并成一个，这样能更好地满足工业厂房对规整地块的需求。

对，另外一个细节也很有看点。范围二的FY100201-06地块本身是一块容积率只有1.1，限高36米的低密度宅地，指标很舒服，但它现在不单纯是个住宅项目了，被塞进了很多配套功能。比如公交首末站、农贸市场、居家养老服务中心，还有幼儿园和消防站。

换句话说，这块地以后更像是一个‘混合社区配套中心’的定位。而且规划里也写了，把原来范围一地块的一部分运动场地，也调整到了公园绿地里面去。这是一种资源整合，把公共服务功能都集中起来，效率更高，也让纯粹的产业地块负担更小。

所以整体看下来，这个调整信号非常清晰。富阳高桥这一片，地铁有了，现在要把产业的‘血肉’填进来，真正实现产城融合。而不是说先把房子都盖起来，等着人来。这是个从‘用土地换财政’到‘用土地换产业’的扎实转变。

确实。这种规划上的转向，对购房者也是个新信号。板块价值未来更多会绑定产业发展和配套完善度，而不仅仅是住宅供应的稀缺性。好了，关于富阳这次规划调整，今天就先聊到这儿，我们下期再见。

为适应产业项目落地需求，杭州富阳客运中心北“住改工”

区域内另一宗宅地保留，指标不变

哈喽大家好，欢迎收听今天的节目。最近有个重磅消息，全国工商联发布了2026年中国民营企业500强榜单，浙江又一次拿了全国第一，入围了104家。我跟你说，这张榜单可不光是看个热闹，它简直就是一张经济活力的地图，甚至能帮我们读懂楼市的底层逻辑。

没错，尤其对杭州来说，这个信号太强烈了。杭州这次入围了34家，在浙江省内稳居头把交椅，差不多占了全省的三分之一。紧随其后的是宁波和绍兴。这34家民企巨头，其实就是杭州楼市真正的底气所在。

嗯，民营经济确实是浙江的基本盘。具体到杭州，民企贡献了超过六成的GDP和八成的就业岗位，市场主体都突破两百万户了。既有阿里、吉利、荣盛这种千亿级的巨头，还有一大批正在快速崛起的科创新锐。这种产业土壤，就像一个巨大的人才吸铁石。

对，这其实是个很清晰的链条。海量民企持续提供岗位，数字经济、先进制造、人工智能这些赛道又不断打开新的职业空间。所以这么多年来，大量35周岁以下的年轻人愿意落户杭州，在这里求职、创业，把个人成长跟城市的产业升级完全绑定在一起。

那这种产业力量投射到楼市上，就形成了非常明显的分化。你看，一方面，那些数字经济、先进制造业培育出来的创始人、高管，也就是所谓的科创新贵，他们直接撑起了杭州的高端改善市场。近年来杭州一千万级、三千万级的房源热销，背后的买家很多就是本土民企成长起来的高净值群体，既有自住升级的需求，也有资产配置的考量。

没错，这还不只是杭州本土的购买力。榜单上提到的省内像宁波、绍兴、温州这些地方的民营企业家，也普遍把杭州作为很重要的置业目的地。这里有个关键点，很多县域的实业老板，会把本地经营积累的财富，转化成杭州核心地段的不动产。这是杭州高端市场一股不可忽视的外来支撑。

另一方面，民企的活力也直接决定了市场的冷热。你看榜单上杭州上榜的企业，以数字服务业和先进制造为主，这些行业抗周期的能力更强，所以对高端板块和核心地段形成了有力支撑。但反过来，那些远郊板块，如果缺少产业和人口导入，即便在杭州，去化压力依然不小。这印证了一个道理：城市再强，楼市也不会普涨，产业、企业、人口落脚在哪里，住房价值的底气就在哪里。

不过啊，咱们也得理性看待。民企强，不等于楼市就永远只涨不跌。企业自身也有行业周期，经营的好坏会直接传导到购房行为上。企业盈利向好的时候，改善需求就集中释放；一旦进入经营收缩期，大家又会回归谨慎，优先保障刚需，减少大额资产的投入。所以，产业是底盘，但也要尊重房地产本身的周期规律。

没错。放到更大的维度看，房地产已经告别了普涨时代，随着现房销售这些新政的推出，存量房时代真的来了。杭州楼市之所以能在这个周期转换中保持韧性，核心还是离不开以这34家500强民企为代表的强大民营企业集群。正是他们持续吸引人口流入、创造财富机会，才给市场注入了坚实的底气。

所以说，阅读民企500强这张榜单，读的不仅仅是企业营收排名，它更是一座城市财富创造能力的晴雨表。对于各位关注楼市的朋友而言，读懂这张产业地图，知道产业的落脚点在哪里，远比天天盯着短期的房价涨跌要重要得多。

一句话总结，产业的厚度，决定了住房价值的底气。好，今天先聊到这儿，咱们下期再见！

老蒋侃房｜这份全国民企500强榜单，是杭州楼市最大的底气

老蒋侃房

各位在杭州的企业HR和财务朋友们要注意了，公积金年度调整和验审的截止日期快到了，还没办的可真得抓紧时间。

没错，这两个事儿都是9月30号截止，现在已经是倒计时了。简单说，一个叫年度调整，就是更新你公司员工公积金交多少的基数；另一个叫年度验审，相当于公积金管理中心对你单位缴存情况的一次年检。

那咱们先说这年度调整。今年杭州公积金缴存基数的上限调到了42151元，这个数字是怎么来的呢？它是按杭州市2025年全市非私营单位就业人员月平均工资的3倍来确定的。

对，你只要记住，你给员工申报的缴存基数不能超过这个42151的上限。那下限呢，就跟最低工资标准挂钩了。杭州市区这边是2660元，桐庐、淳安、建德是2430元。也就是说，哪怕员工实际工资很低，你也不能按低于这个数给他交公积金。

这里还有一个关键点，就是缴存比例。单位可以根据自身情况，在5%到12%这个区间里自由选一个比例，但最关键的是，同一家单位必须执行同一个缴存比例，不能有的人按5%交，有的人按12%交。

这个公平性原则很重要，得记牢。另外特别提一下灵活就业人员，他们的基数是自己申报的，上限也是42151元，下限是2660元。但缴存比例选择范围更大，在10%到24%之间。

接下来说说大家最关心的，具体怎么操作。单位办理年度调整，是直接在网上办的。由公司里在公积金中心登记过的代理人，登录浙江政务服务网，找到法人登录入口，然后选“杭州市”，再进“部门服务”里的“市公积金中心”，点那个“住房公积金基数调整”的事项就可以了。

没错，全程网办。那如果你们单位还没在浙江政务服务网上注册过法人账号，就得先去注册一下。如果实在没法网上申报，也可以去线下公积金业务网点办理，但记得自己带上U盘。至于灵活就业人员，就自己登录浙江政务服务网或者打开“浙里办”APP，路径类似，找到“个体工商户、自由职业者住房公积金缴存登记”下的“基数调整”，也能办。

说完调整，咱们再说验审。这次验审范围很广，所有在杭州缴存公积金的国家机关、企事业单位、社会团体都跑不掉。

验审主要查三件事。第一，核对单位的基本信息，比如地址、法人、经办人有没有变动。第二点特别重要，会检查是不是给你单位签了劳动合同的所有员工都交了公积金，绝对不能找其他公司代缴。

第三点也很关键，会审核你给职工申报的缴存基数是不是按照他们2025年的月平均工资来的，而且这个工资的计算口径得符合国家统计局的规定，是全部劳动报酬的总和，可不是只算基本工资哦。

这个验审同样是在浙江政务服务网上办理。登录路径和刚才说的年度调整很像，也是法人登录后，在“市公积金中心”的事项里找到“住房公积金年度验审”去办。

为了方便大家，杭州公积金中心的微信公众号上还提供了详细的操作指南，你可以去翻翻“政务网操作指南”或者“年度调整验审”这些栏目，里面有很清晰的步骤演示。

最后再提醒一遍，时间很紧了，9月30号就是最后一天。各位单位的经办人真的不要再拖了，抓紧登录浙江政务服务网，把这两件事一次性搞定，免得影响单位和员工的权益。

公积金中心提醒！这项工作办理时间进入倒计时

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