今天我们来聊一个挺有意思的土地市场消息，一块地，底价成交，是不是听着就有点冷？

确实，今天东阳高铁新城有块地，只经过一轮报价，就让东阳市高铁新城开发投资公司以九千七百四十万的底价拿下了，折合楼面价才七百八十八一平米。

七百八十八一平米的楼面价，放在现在的市场里，确实不算高。但背后的原因，其实也很有意思，关键在于这块地所在的高铁新城，目前还处于一个非常早期的阶段。

没错，区域位置其实不差，有杭温高铁的横店站，但问题是，周边除了这个高铁站，城市界面基本还是待开发的状态。

我看到资料里说，这个板块里现在几乎没什么商业和医疗配套，教育配套也多是乡镇级别的，说白了，就是一张白纸，生活配套都得靠后期慢慢建。

对，它的希望就在于离横店高铁站和金义东市域轨道交通站只有1.2公里。未来所有的配套，估计都得依托这个高铁站来慢慢发展。

这就解释了为什么是底价成交，而且拿地的是当地城投公司。因为这种开发周期长、不确定性高的区域，民企一般会比较谨慎。

这里有个关键点，东阳市高铁新城开发投资本身就是负责这个区域开发的城投公司，它来拿地，更像是一种托底，或者说是执行区域开发任务。

换句话说，这还不是一个完全市场化的行为。我们再看一下板块内的房地产历史，之前就只有一个绿城东阳玫瑰园，而且已经卖完了。

也就是说，现在这个板块，连一个在售或待售的项目都没有，完全处于新房断供的状态。

这么看来，这块地的成交，更像是一个信号，或者说是一个起点。启动了高铁新城的开发，但距离真正成熟，还有很长的路要走。

没错，今天这则消息，与其说是看地价，不如说是看一个新城开发的早期阶段。未来这里的配套能不能跟上，高铁站的人流能不能真正转化为居住需求，将是决定这个板块命运的关键。

暖阳

云舟

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<p style="text-align: left;">今日，东阳地块仅经过1轮报价，由东阳市高铁新城开发投资以9740万元底价竞得，楼面价788元/㎡。</p>
<p style="text-align: left;">地块所处的东阳高铁新城虽然有杭温高铁横店高铁站布局，但周边城市界面仍处于待开发阶段。竞得人东阳市高铁新城开发投资为当地城投企业，主要负责东阳高铁新城区域的开发、投资。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2097907052120875008_1280px.jpg?width=1280&amp;height=438" title="微信图片_20260910110329_1666_239.jpg" mediaid="20978838817921597443"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">地块成交情况表</p>
<p style="text-align: left;">地块距离横店高铁站及金义东市域轨道交通横店高铁站1.2km，板块内当前几乎无商业、医疗配套，教育配套多为乡镇级别，预计后期将依托横店高铁站发展相关配套。</p>
<p style="text-align: left;">板块内房地产开发项目较少，前期有绿城东阳玫瑰园单个项目，已售罄。当前无在售及待售项目。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2097907052120875010_1280px.jpg?width=1280&amp;height=920" title="微信图片_20260910110329_1666_239.jpg" mediaid="20978936220978790403"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">地块区位图</p><div class="moreInfo2"><p>“转载请注明出处”</p></div><p class="zrbja">责任编辑：陈宇洁</p>

金华东阳高铁新城地块底价成交，由当地城投竞得

浙里土地

各位听众朋友们大家好，今天我们来聊聊浙江省内一宗很有意思的宅地土拍，看看这背后透露出的市场信号。

没错，今天金华兰溪有一块涉宅用地出让，别看只是兰溪一个县级市的地，但成交过程里的细节，特别能反映现在开发商拿地的心态。

对，这块地经过19轮竞价，最终被兰溪市鼎厦房地产开发公司拿下，总价2.86亿多，折合楼面价是每平米4650元，溢价率达到了18.1%。能出现溢价，就说明不是底价成交，还是有竞争的。

这里有个关键点，如果我们把时间线拉长，对比一下周边地块的价格，就很有意思了。就在这块地的北边，去年1月兰溪城投拿的地，容积率同样是1.6，楼面价可是高达8250元一平米。

哇，这个价差就非常明显了。同一个板块，容积率一样，去年城投拿地是8250，今天鼎厦拿地是4650，几乎是打了个六折。这应该就是市场调整的最直接体现了。

可不是嘛。如果再往前看，市场高峰期的时候，2021年4月，保集在附近拿了一块地，楼面价更是达到了9633元一平米，溢价率接近89%。从9633到8250再到今天的4650，这个价格曲线，可以说是非常清晰地勾勒出了这几年楼市的降温过程。

所以，今天这宗地的成交价，可以看作是市场挤掉泡沫之后，一个比较理性的价格。而且，我们再看拿地主体，这家鼎厦房地产，它的背景也很有讲究。

对，它的股东结构值得一说。背后是浙江中翼金报置业和兰溪市城市投资集团。中翼金报背后是民企浙江双狮集团和自然人，而兰溪城投就是地方城投平台。换句话说，这又是一个典型的‘民企+城投’混合体在拿地。

这种组合这两年很常见，城投有资金和本地优势，民企有灵活的开发经验，大家抱团取暖，既能兜底，又能保证项目推进。这也说明，对于这类非核心地块，纯民企去拿地的积极性还是不太高。

我们再看看这块地本身的条件。它位于兰江街道，李渔路以东，金角路以北。这个位置，其实离兰溪市中心有段距离，算是一个外围板块。

是的，周边配套目前比较薄弱，商业、医疗这些都得往南走一公里，到溪西市区板块才有。而且，它面临的竞争压力还不小。

没错，北边就是兰溪城投那个楼面价8250元的待售项目，成本高出一大截，未来怎么定价是个难题。往南600米，金角路以南那块，还有四个商品房项目，其中三个都还在卖。可以说，这个项目未来入市，是前有狼后有虎，竞争相当激烈。

所以总结一下，今天这宗地，以不到城投项目六折的楼面价成交，算是在低迷市场里拿到了一个相对安全的地价。但位置偏远、配套缺失、周边竞品扎堆，这几个问题又是实实在在的挑战。

对，这块地未来的故事，就是看这个‘民企+城投’的组合，能不能用今天的低成本，去熬过周边的激烈竞争，从一片红海里杀出来。这或许也是很多三四线城市楼市现状的一个缩影吧。

口水楼市

金华兰溪地块溢价18.1%成交，仍远低于周边历史价格

外来区域性房企入杭，江西融华试水富阳银湖板块

大家好，欢迎收听今天的节目。最近，杭州未来科技城又有一个新盘公示了方案，咱们来聊聊保利发展在云城板块的这个新项目。

没错，这个项目是杭政储出[2026]48号地块，上个月底保利刚拿的地，现在动作很快，设计方案已经公示了，公示期从8月19号到28号。

对，从公示信息来看，小区规划了13幢高层，主要是16到25层的，居住氛围应该不错。这里有个关键点，它的架空层层高4米，住宅标准层层高3米，这个尺度在现在的新房里挺主流的。

而且外立面用了灰色、米白色和香槟色的铝板，再配上Low-E玻璃，整体看起来应该是比较现代、有质感的。

说到这块地本身，当时保利是以将近13.8亿的总价拿下的，楼面价每平米18516元，溢价率12.2%。这个楼面价，也基本决定了未来的房价门槛。

是的。而且这个项目在配套上有个特别之处，就是它配建了很多社区服务设施。比如不小于1000平米的服务中心、残疾人之家、社区食堂、托育机构，还有幸福学堂、文化体育活动室等等。

换句话说，以后住在这里，小孩临时托管、老人吃饭、日常文化体育活动，基本都能在小区里解决，这对有老人和小孩的家庭很友好。

咱们再看看项目具体数据。它总用地面积将近两万九千平米，总建筑面积超过十一万平米，容积率2.6，建筑密度22%，绿化率35%。整体来看，是一个规模适中、舒适度不错的小区。

更关键的是它的地段。项目在云城板块，离杭州西站枢纽约660米，走路就能到。西站现在是华东重要的轨交枢纽，而且板块内已经有3号线、5号线、19号线三条地铁，12号线也在建，轨道交通优势非常明显。

对，除了交通，周边的商业和休闲配套也值得期待。比如金手指综合体、龙湖天街和云门公园，都预计在2028年左右建成或开业。还有已经建成的天元工学，可以说未来综合配套会相当完善。

而且和之前售罄的保利云珹瑧悦府、建发云城之上这些项目比，这个新地块离铁路更远，噪音影响会小一些，同时离云门公园和天街这些核心配套更近。

没错，这就是它的位置优势。板块内虽然还有滨江的咏舟府等在售项目，但和这个新地块都有一定距离，不构成直接竞争。

总的来说，保利云城这个新项目，从目前公示的信息看，产品规划、社区配套和地段都挺有看点的。对云城板块感兴趣的朋友，可以重点关注一下。

没错，未来随着公示期推进，应该还会有更多细节披露。咱们今天就聊到这，咱们下期再见。

西站枢纽旁，保利项目规划13幢16-25F高层

欢迎收听今天的地产观察室，我们聊聊宁波最新的土拍动态，这次有两块地还挺有看头的。

没错，一块在海曙西，一块在镇海老城。这两块地可以说是一个代表了产品创新，一个代表了断档补仓，信息量都不小。

那我们先看海曙这块。它在浙海大酒店南边，起拍楼面价是8796块一平米，定在9月21号出让。最吸引人的是什么呢？就是它明确可以打造“四代宅”。

对，这里有个关键点需要解释一下。这个“四代宅”听着挺玄乎，其实说白了就是允许你做大面积的空中绿化平台。规划条件里写明，这个空中绿化平台，可以不算容积率，比例大概占到总住宅面积的25%到35%。

换句话说，这块地总共能建4万平米，其中大概有1.4万平米，可以用来打造这种带空中花园的户型。这产品力一下子就上来了。

不止呢，它还允许把住宅一楼架空，做成一个“抬板社区”。底下可以集约配置停车、物业、休闲这些功能，整个社区的底盘就非常规整。

而且这块地的价格优势其实非常明显。你看它周边，2023年出让的几块地，像保利拿的明州瑧悦府，楼面价13200；招商璀璨长乐府，两块地也都在一万一左右。

对啊，这么一对比，这次挂牌的地块，起始楼面价才八千多，价格差距拉得挺开的。而且周边竞品，像保利那个盘，2024年4月开盘到现在已经卖了九成了，竞争压力其实不大。

可能有人会担心其他四代宅项目，比如江万海曜、建发璟云这些。不过它们离这块地直线距离都超过1.5公里了，而且去化速度也很快。等这块地建成入市，估计那些项目早就卖得差不多了。

所以这块海曙西的地，就是典型的“产品新、价格低、竞争弱”，优质地块无疑了。

说完海曙，我们再看镇海老城这块地。它就在招宝山站旁边，紧挨着地铁2号线，起拍价8503元一平米，9月24号出让。这个地块最大的看点，就是四个字：断档补仓。

没错，真的是断档了。你想想，招宝山街道这个核心位置，上次有涉宅用地出让是什么时候？是2022年4月，而且那块地后来转成配售型保障房了。

也就是说，这个板块有整整四年多，没有纯商品房土地供应了。周边全是像镇海中学、龙赛医院、人民公园这些成熟配套，居住氛围浓厚，但新房是零供应。

你可以想象，这压抑了四年的改善需求有多强。之前大家要么买二手房，要么外溢到其他板块。现在突然上新，虽然地块不大，只有一万九千平米，但绝对是久旱逢甘霖。

而且这个起拍价也很有意思。我们查了一下，2022年蛟川街道那块地，最后成交楼面价是11000元一平米。今天这块地，在更核心的招宝山站边上，起拍价才8503，这个价格空间和市场需求一叠加，看点就拉满了。

两块地，一个是产品创新，用四代宅和抬板社区来吸引市场；一个是填补空白，用稀缺地段和积压需求来定调。最终花落谁家，我们持续关注。

好的，这就是今天的地产观察，更多土拍信息我们第一时间跟进，下期再见。

宁波供地“双箭齐发”：海曙西四代宅上新，镇海老城断档4年补仓

海曙、镇海宅地分别于9月21日、24日出让

欢迎收听今天的楼市观察，今天我们来聊一个挺有意思的现象，就是当土拍遇上政策窗口期，市场到底会怎么反应。

没错，这个话题的由头就是杭州今天成交了三季度首宗宅地，而且这也是前几天三部门发文推行现房销售之后，杭州的第一宗宅地出让。

对，这块地在东湖新城，容积率只有1.5，是个低密地块。结果呢，只经过一轮报价，就被中交以大概2.86亿的总价拿下了，折合楼面价7350每平米。

很多人看到这个结果可能会想，新政不是说要推行现房销售吗，怎么还有开发商拿地？其实啊，这里有个关键点，这宗地是在新政之前就已经挂牌的，所以它并没有被直接要求必须现房销售。

嗯，相当于打了个时间差。但话说回来，新政虽然没有直接套用在这块地上，可它的预售标准确实提高了。以前杭州10层以下封顶就能卖，11层以上盖到10层就行，现在新标准是主体结构必须封顶。

不过这块地容积率只有1.5，本身产品形态就是多层或者小高层，所以新旧预售标准之间的差异，在它身上被缩小了。换句话说，它本来干到封顶也快，政策影响没那么大。

但新政更深层的影响，其实在于开发商的回款节点。以前可能盖到一半就能回笼资金，现在要等到竣工验收备案才能回款，这会导致整盘的资金成本和利润测算模型都得重新算。

这也是大家普遍关注新政后土拍的原因。不过就今天这块地来说，有几重因素正好对冲了这种压力。首先，它总建面才3.9万方，体量不大，封顶周期完全可控。

其次就是7350元每平的楼面价，跟周边竞品比起来，留出了足够的安全垫。即使回款节奏慢了，利润空间还是有腾挪余地的。

所以你看，市场的基本逻辑其实没变，决定开发商拿不拿地的，还是地块的基本面和竞争格局。这块地出让面积将近2.6万方，1.5的容积率，在东湖新城恰好卡出了一个差异化产品。

对，它既不同于那些容积率超过2.0的高层，又比去年以来容积率1.1、1.2的项目多了一份中端改善的亲民感。而且出让条件明确说了，不能建别墅和两联排，层数不小于4层，建筑高度也被框定了，基本可以判断是个洋房改善社区。

它的区位条件也相当扎实。西边紧挨着东湖新城的黄金中轴荷禹路，像星玖城、万达广场这些商业体都沿着这条路铺开。往南步行不到700米就是地铁9号线荷禹路站，往北不到500米还有五洲路站。

北边大概800米还有个龙安湖公园，临平首家三甲医院市三医院临平院区也已经在动工了。配套可以说是现成的。

最关键还是价格。7350元的楼面价放在板块里一对比，差异感非常明显。北侧一路之隔的雲润宸庐，容积率1.1，去年2月地价是1万5千多，卖的是排屋和叠排。

还有龙安湖公园西侧的颂玉望府，容积率1.2，去年6月地价是1万零500，洋房售价是2字头。相比之下，今天这块地只要在产品上稍微下点功夫，新房定价想拉开一个合理价差并不难。

更何况，中交在板块内已经有荷语江山府这个案例了，有经验和品牌积累，竞争上天然就有优势。

其实跳出地块本身，这块地所在的东湖新城，产业底子也是它一个很重要的支撑。板块从服装纺织起步，现在已经是智能装备、健康医疗这些高端产业的高地了。

没错，像老板电器、春风动力、贝达药业、杭汽轮这些上市公司都聚集在这里。而且还有小林高科、贝达梦工场这些新项目在持续进阶，甚至提前布局了半导体、具身智能这些前沿领域。

这些高端产业的持续扩容，吸引了大批高净值人才，这其实就给未来的改善型住房需求提供了非常扎实的购买力基础。

所以总结一下，今天这宗地看似是在新政窗口期的一个试探，但本质上，市场还是用脚投票。地块自身素质过硬，体量、价格、产品形态、区位配套和产业人口，这些扎实的基本面，最终对冲了政策端的不确定性。

是的，对于购房者来说，这或许也意味着，未来在这个板块，会出现一个价格和产品都比较有竞争力的洋房改善选择。好，今天关于这宗地的解读就到这里，我们下期再见。

重磅新政窗口期，杭州首宗宅地在东湖新城成功出让

容积率1.5，会诞生板块新产品？

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