今天浙江的土地市场可是挺有意思，两块地，简直冰火两重天。

没错，一边是金华浦江的地块，被民企抢了33轮，溢价率快冲到39%了；另一边湖州南浔的地块，底价一轮游，由本地城投公司兜底拿下。这市场分化也太明显了。

咱们先聊聊那个火热的浦江地块。这块地最终成交楼面价是9542元每平方米，被一家叫义乌市鼎佳建筑工程的民企拿走了。

这里有个关键点，9542这个价格，在浦江老城板块里，同容积率的地块里绝对是高价了。我查了一下，板块去年9月成交的汣树雅居地块，容积率更低，才1.1，楼面价才6273元。这块地容积率1.2，价格反而高了三千多，竞争确实激烈。

为什么开发商敢出这么高的价？其实你看下它的位置就明白了。这块地位于浦江老城核心，周边配套太齐全了，县政府、中医院、福泰隆广场、时代广场，还有浦阳第二小学，都在附近。

对，而且它周边在售项目很少，目前就是凤鸣雅苑、汣树雅居和理和园几个，基本都是合院联排产品。但问题是，这块地容积率也是1.2，未来大概率也是做类似的高端改善产品。

换句话说，虽然现在竞争少，但等项目入市，客户的可选项就多了，大家产品都差不多，可能面临挺大的同质化竞争。拿地价格又这么高，未来怎么定价，操作难度不小。

这考验的就是开发商的操盘能力和对浦江市场的深度判断了。再来看看另一边，湖州南浔的地块，完全是另一番景象。

南浔这块地是湖州南浔金丰建设发展公司以4.6亿元底价拿下的，楼面价4545元每平方米。一看背后的股东，是当地城投，湖州市南浔区国有资产投资控股。

城投托底，说明市场化房企对这个地块比较谨慎。原因也很直接，虽然南浔板块整体配套还行，但具体到这个地块，它离核心区有点远。

没错，你像南浔区政府、人民医院、吾悦广场这些核心配套，距离它都在3公里以上。周边离得近的，主要就是南浔高铁站和南浔高级中学。

而且它北边三公里范围内，新房项目扎堆，像满庭芳府、新南浔孔雀城、吴越豫园、南林春晓等等，好几个盘。未来销售压力不小，所以大家的拿地意愿自然就低了。

所以说，今天这两块地，一个核心区低密地块被疯抢，一个边缘板块地块底价成交，非常生动地反映了当前市场的极致分化。

总结一下就是，房企不是不拿地，而是只对那种地段核心、配套顶级、确定性强的优质地块感兴趣。对于去化前景不明朗、竞争激烈的区域，哪怕在同一个省份，也会非常谨慎。

这“冰火两重天”的市场，估计还会持续一段时间。

暖阳

云舟

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<p>今日，全省出让2宗涉宅用地，分别位于金华浦江及湖州南浔。</p>
<p>从成交情况来看，浦江地块经过33轮激烈报价，最终由义乌市鼎佳建筑工程以25566.6万元总价竞得，成交楼面价9542元/㎡，溢价率38.8%。</p>
<p>竞得者义乌市鼎佳建筑工程为民营企业，注册地为义乌市。</p>
<p>今日成交的浦江地块容积率1.2，成交楼面价高达9542元/㎡，高于板块内同等容积率地块前期成交价格。板块内此前最新出让为汣树雅居地块，于2025年9月底价成交，容积率为1.1，成交楼面价为6273元/㎡。</p>
<p>而南浔地块则仅经过1轮竞价，由湖州南浔金丰建设发展以46000万元底价竞得，成交楼面价4545元/㎡。湖州南浔金丰建设发展背后股东为当地城投企业湖州市南浔区国有资产投资控股。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2092910061632593920_1280px.jpg?width=1280&amp;height=777" title="1.jpg" mediaid="20928919144939929603"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">地块成交情况表</p>
<p><strong>浦江地块溢价38.8%成交</strong></p>
<p>金华地块位于浦江老城核心板块，周边配套齐全且优质，分布有浦江县政府、浦江县中医院、福泰隆广场、时代广场购物中心、浦阳第二小学等配套。</p>
<p>周边项目较少，当前分布有凤鸣雅苑、汣树雅居及理和园三个项目，且均为合院及联排产品。成交地块容积率为1.2，未来或将有较大的同质化竞争。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2092910061632593922_1280px.jpg?width=1280&amp;height=920" title="2.jpg" mediaid="20928919923115458563"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">浦江地块区位图</p>
<p><strong>南浔地块底价成交</strong></p>
<p>湖州地块位于南浔板块，板块内配套相对齐全，但成交地块距离板块核心区域较远。地块距离南浔区政府、南浔区人民医院、金象湖公园、锦绣实验学校、南浔吾悦广场等优质配套均在3km以上，周边仅有南浔站和南浔高级中学等少量配套。</p>
<p>地块北侧项目较多，3km范围内分布有满庭芳府、新南浔孔雀城、吴越豫园、诚通·南林春晓、中南·君启等多个项目。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2092910061632593924_1280px.jpg?width=1280&amp;height=920" title="3.jpg" mediaid="20928920495673589763"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">南浔地块区位图</p>
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 </div>
</div>
<p><br></p>
<div class="moreInfo2">
 <p>“转载请注明出处”</p>
</div><p class="zrbja">责任编辑：周煜</p>

口水楼市

金华浦江低密地块溢价38.8%成交，湖州南浔地块底价成交

浙里土地

西湖边老牌豪宅一套法拍房成交

今天杭州的土地市场，可以说上演了一出‘冰火两重天’。一边是8月份宅地出让几乎停滞，另一边却是绿城在乔司溢价拿地，背后的逻辑特别值得聊聊。

没错，我们先看这宗刚成交的地块。就在今天上午，杭州临平区乔司片区出让了一宗宅地，容积率1.6，经过11轮竞价，最后被绿城拿下，成交总价差不多4个亿，楼面价9705元一平米，溢价率14.18%。

这个溢价率在今年杭州的土拍市场里，其实算比较温和的。但重点是，它旁边的项目，就是英冠春棠雅韵，一年前拿地时楼面价是11000元一平米，而且是底价成交。相比之下，绿城这块地每平米便宜了将近1300块钱。

对，这里面有个关键点，就是容积率不一样。英冠的项目容积率是1.2，做了洋房加排屋，清一色大户型，卖得挺好，均价在两万七到三万九之间，现在基本没房了。绿城这块地容积率是1.6，建筑限高在30到54米之间，从指标上看，未来的产品形态肯定跟低密排屋不一样，所以地价低也正常。

换句话说，绿城这次更像是在补仓。因为今年4月，他们就在乔司地铁口拿过一块地，容积率1.5，打造了和萱庭，现在还没开盘。所以绿城在这个板块是持续加注的，说明它对乔司翁梅这个区域的后市相当看好。

说到看好，我们不得不提一下这个板块正在兑现的配套。大家最关心的商业，翁梅地铁站上盖的翎湖万达广场，预计今年年底就要开业了，外立面玻璃幕墙已经开始装。而且，据说德国的连锁超市奥乐齐已经确定入驻。

除了商业，休闲配套也跟上了。年底跟万达一起亮相的，还有翎湖公园，占地三百多亩，中央有个三万五千平米的湖，还有城市玩水池和漂浮舞台。我脑海里已经有画面了，将来这里很可能会变成一个周末打卡地。

而且规划里还有个地标叫‘量子云’，跟翎湖公园隔水相望，里面有产业展示和文化休闲功能，预计2027年上半年开放。所以你看，商业、公园、地标，这些都是在为乔司翁梅这个‘南融’发展区块奠定生活基础。

不过，我们也要看到，这个板块近两年推地其实不少。除了绿城自己，还有杭州嘉溢置业在6月底拿的地，以及一个地铁上盖的TOD项目，都还没入市。供应量是在悄悄积累的，后期竞争压力不小。

确实，这就回到了开头说的‘冰火两重天’里的‘冰’。我们再看看整个杭州的土地供应节奏，8月份就像踩了急刹车，就今天这宗和之前的一宗，总共两块地。而6到7月，一个月就放量供应了24宗。

这种节奏的变化特别明显。而且就在今天，杭州又挂牌了两宗新地，分别位于西湖区云谷和萧山区市北，但出让时间要等到9月28号了。加上9月1号临平东湖新城和9月17号拱墅区石桥的地块，目前整个9月待出让的宅地也就4宗。

所以总结一下今天的市场信号，就是在整体供地明显放缓的大背景下，开发商拿地变得更加聚焦。绿城在乔司的补仓，不是盲目追高，而是盯着有明确配套兑现、有市场去化支撑的板块，精准出手。

没错，未来这种‘马太效应’可能会越来越明显，好地段、好配套的地块，依然会有人愿意给出溢价，但整体的出让节奏，体现出土地市场正在从‘走量’转向‘重质’的调整期。

溢价14.18%，绿城4亿元补仓乔司宅地，容积率1.6

哈喽大家好，今天这期节目有点特别，咱们要从一个陪伴了杭州人26年的老朋友说起——住在杭州网，你听说过吗？

当然，可以说它是浙江最早的房产垂类网站了。2000年8月27号正式上线，那时候互联网还没那么普及，它就已经开始记录杭州楼市的起起伏伏了。

没错，整整26年。其实它不只是一个看房价的平台，更像是一个见证者。从早期钱江新城还是一片农田，到现在高楼林立的钱塘江时代，这种城市变迁，都被它记录下来了。

对，这里面有个关键点，就是城市的跨越。杭州从‘西湖时代’迈向‘钱塘江时代’，经济体量跨上2万亿台阶，城市规模也进入了超大城市行列。那些老工业厂区、棚户区，现在变成了像小河公园这样的文化新地标，这种蝶变，你不去回顾，真的感受不到变化有多大。

正是基于这种对城市记录的使命感，在26周年之际，潮新闻的‘口水楼市’潮圈发起了一个特别有意思的活动，叫做‘帧藏杭州’影像征集。

我听说了，这个活动不限制专业设备，手机拍的也行。主要征集三种影像：一种是‘岁月切片’，比如老街巷的烟火蜕变，新旧对比；第二种是‘绝美大片’，像西湖、钱江新城、大运河的光影瞬间；还有一种我觉得特别走心，叫‘独家记忆’，就是定格你和这座城市的温情同框。

说白了，你的镜头就是杭州生长的底片。不管是老巷子的改变，还是亚运场馆的拔地而起，只要是你视角里的杭州，都可以参与。

参与方式也很简单。咱们可以给听众朋友们捋一捋：第一步，下载潮新闻客户端，在底部找到‘潮圈’，进入生活板块里的‘口水楼市’潮圈，点右上角的‘加入’；第二步，发帖的时候，不管是图文还是短视频，记得带上话题 #帧藏杭州#，这就完成共创了。

对，活动时间是从8月26号到9月9号，时间还挺充裕的。而且这次活动的福利也相当有诚意，不仅有流量的展示机会，奖品也很大气。

我看看啊，一等奖是价值1299元的大疆Neo无人机，这直接就能提升拍摄装备了；二等奖是价值499元的倍思AI蓝牙耳机；三等奖是三份随机礼物，有彩妆组合、随行杯或者不锈钢轻量杯。

这里要特别提醒一下大家，有一个非常关键的领奖门槛：所有中奖用户必须关注了‘口水楼市’潮圈才能领取奖品。换句话说，如果你没关注，哪怕作品再优秀中了奖，可能也会因为不符合规则而错失奖品。

对，这个细节千万要注意。大家发作品前，一定记得先去点一下那个关注按钮。获奖通知会在活动结束后7个工作日内，由工作人员主动联系，奖品会在20个工作日内发放。

其实这个活动最好的地方在于，它把城市变迁这个大主题，变成了每个人都能参与的小故事。那些老照片里的旧街巷，日常里的烟火气，最后拼凑起来，就是杭州最真实的成长档案。

是的，26年前网站上线时，可能谁也想不到今天的杭州会是这样一副模样。而现在，我们每个人都有机会成为这个时代的记录者。赶紧去翻翻你的相册，或者出门拍一拍，带上话题 #帧藏杭州#，一起来完成这份属于杭州的独家记忆吧。

好，那我们今天的分享就到这里，期待在‘口水楼市’潮圈看到你的作品，咱们下期再见！

帧藏·杭州｜同行26载，让我们用镜头定格杭州的时光底片

杭州土拍市场又有新动作了，这次西湖区和萧山区都拿出了好地，咱们今天就来聊聊这两块地到底成色如何。

没错，一块是萧山市北的双地铁宅地，另一块是西湖区双桥单元，挨着云谷学校的。而且都选在9月29号出让，时间点很巧。

先说萧山市北这块吧，我看它的起始楼面价定在了25000元每平米。跟今年初出让的锦澜玉华里和锦上风荷湾比，起价涨了不少，涨幅在9%到25%之间。

对，这个起价涨幅确实挺大的。但它的底气也足，你看地块位置，基本上是零距离对接地铁明星路站，是7号线和规划15号线一期的换乘站，双地铁优势非常明显。

嗯，这交通条件确实加分。而且生活配套也齐全，像杭州湾信息港、信息港公园、学校，还有浙大二院的博奥院区都在周边。

不过，这里有个关键点。虽然配套好，但竞争压力也不小。今年市北已经拍出两块地，溢价率都超过了40%，市场热度很高。锦澜玉华里是滨江绿城联合拿的，成交楼面价到了36170元每平米。

这么高的地价，旁边滨江的鸣奥府刚开盘，高层均价大概在4万一平。但等着入市的锦澜玉华里和锦上风荷湾，销售压力会传导过来，这块新地短期内肯定要面对阶段性的竞争。

是的，毕竟新地块的起价高了，未来项目定价不会低，但周边竞品即将入市，供应量会集中释放，怎么打出差异化是个考验。

聊完热闹的市北，我们再来看看西湖区双桥这块地。双桥单元今年可是土拍常客了，已经是第三次挂牌了。

对，今年4月滨江刚高溢价拿下一块，成交楼面价19129元每平米，6月招商又拿了一块商住地。整个板块热度已经起来了。

这次的新地块更靠近南边，最大的亮点是一路之隔就是云谷学校和云谷幼儿园，教育资源很突出。但离地铁4号线西延的云谷站有大概700米，比滨江和招商的项目稍远一点。

所以它的起价也做了调整，10284元每平米，比滨江那个项目的起价11980元还要低一些，算是给开发商留出了利润空间，也降低了门槛。

而且，板块内现在有个流速很好的参照物，绿城的观紫金宸庐，叠墅均价4.7万一平，开盘到现在去化率已经90%了。这说明市场对这里的高端改善产品是认可的。

但也不能光看一个项目。滨江和招商的项目都还没入市，未来供应量不小。而且，这块地还得面对东边三墩板块好几个项目的直接竞争，客户分流是必然的。

换句话说，双桥这块地，教育资源是王牌，但地铁优势和板块内的后续竞争是它最大的不确定性。能不能延续之前的热度，真得看市场买不买账。

总结一下，今天这两块地，一块是萧山市北的“优等生”，起价高、双地铁、配套全，但面临高位竞争；另一块是西湖双桥的“后起之秀”，学校吸引力强，起价下调，但需要应对供应放量带来的压力。

是的，9月29号的出让结果，很可能会成为这两个板块未来市场走势的一个风向标，咱们拭目以待。

萧山调高市北起价，每平米涨2000元，西湖双桥也有宅地挂牌

今天我们聊一个很有意思的现象，杭州乔司板块，四个月内绿城连着拿了两块地，这背后的算盘，打得可真精啊。

没错，你看啊，先是4月份，和萱庭那块地，溢价率23.3%，抢得很凶。这次呢，虽然只拍了11轮，溢价率14.2%，听起来克制多了，但决心没变，就是死磕乔司。

对，这就是今天土拍最值得聊的点，绿城在乔司的“去低密化”策略。咱们得先说说，为什么这个策略很关键？

因为市场风向变了。你看，2023年乔司板块是叠排、排屋的天下，像滨江的春曼雅庐、保亿的沁东润府，卖得都特别好。但到了今年，情况不一样了。

这里有个特别鲜活的例子，就是一路之隔的英冠·春棠雅韵府。它容积率1.2，也是低密。结果呢，166到182平的洋房，两万八一平，191套全卖光了。但是联排产品，去化才一半。

这个对比太强烈了。说明什么？乔司不缺改善需求，缺的是总价更友好的改善产品。洋房卖得好，是因为价格相对可控，联排总价高，客户就犹豫了。

对，有报告也指出，现在叠排、排屋定价不断突破上限，跟客户心理预期之间的矛盾越来越突出了。顶豪市场有超供风险，叠排也面临双重困境。

所以绿城这个开发商，反应非常快。4月份拿的和萱庭，容积率1.5，完全可以做叠排，但它偏不，全盘做了10幢7层的纯洋房，主动降低总价门槛，就是为了提高去化速度。

而今天这块地，更是把“去低密化”和“降门槛”的策略给坐实了。你看它的规划条件，容积率1.6，建筑限高54米，还要求最低不低于30米。

换句话说，这块地大概率会建小高层。这跟和萱庭的纯洋房就形成了产品梯度，一个洋房，一个小高层，覆盖不同预算的改善客群，也避免了同板块内自己打自己的内卷。

没错，而且这次拿地成本也更低了。楼面价9705元一平米，比4月份和萱庭那块地低了3245元一平。这给未来入市定价留出了很大的灵活空间，主打性价比的优势就更明显了。

这块地本身条件也不错，在杭州高级中学临平校区南面，距离地铁九号线翁梅站差不多一公里。规划上还要求住宅外立面得公建化，用干挂石材、玻璃幕墙或者金属板材，品质上是有要求的。

所以总结一下，绿城连续两次出手，不是盲目的，而是看准了板块需求从“高总价低密”向“总价友好型改善”的转变。用洋房和小高层，去接住那些被高总价排屋挡在门外的改善需求。

这个打法很清晰，就是放弃对高溢价的幻想，用更务实的产品，换取更快的流速。市场上那些还在犹豫做不做低密产品的开发商，可能得好好研究一下乔司这个样本了。

另外，今天跟乔司地块一起成交的，还有一宗星桥的商业地块，被深川控股以5475万的底价拿走了，这个没什么波澜，咱们就不多聊了。

绿城再拿乔司宅地，板块置业门槛或降低

绿城时隔4个月再度出手，溢价14%补仓乔司

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