今天我们来聊聊浙江丽水莲都区的一块地，昨天刚出让了一块涉宅地，今天又成交了一块核心区的低密地块，这节奏还挺紧凑的。

没错，而且这块地很有意思，它的容积率只有1.03，可以说非常低密了。是被浙江交投城市发展有限公司以底价拿下的，楼面价每平方米8039元。

1.03的容积率是什么概念呢？其实就是说，这块地上面能盖的房子面积，几乎和土地面积一样大。换句话说，它很可能做成那种低楼层的洋房或者叠墅，居住舒适度会非常高。

对，我们来看看具体数据。这块地在丽水市中山街钟楼北侧，出让面积是16424平方米，算下来建筑面积不到1万7千平方米，还限高27米，妥妥的低密度社区了。

而且它的位置也特别好，就在莲都区的核心区，周边有丽阳门公园、中心医院，还有丽水学院，生活配套很成熟。在这么核心的地方，能找到一块容积率只有1.03的地，确实很稀缺，天生就有打造高端豪宅的底子。

这里有个关键点，拿下这块地的浙江交投城市发展有限公司，其实在丽水已经有多个项目在售了，比如栖溪晓庐、春溪晓园。不过这些项目都是几年前拿的地，到现在还有不少存量。

这就有意思了，既然手里还有存货，为什么还要底价补仓呢？会不会是看中了这块地核心低密的稀缺性，觉得它未来的去化压力相对小，能够跟他们现有的产品线形成互补？

很有可能。毕竟在核心区，这种低密产品属于卖一套少一套。而且是用底价成交，总价1.36亿，成本控制得也不错。对企业来说，这算是在熟悉的市场里，拿了一块安全系数比较高的地。

总结一下，这次丽水莲都区这块核心低密地块的出让，一方面反映了市场对稀缺优质地块的认可，哪怕存量还在，也愿意出手。另一方面，也看得出开发商拿地策略非常谨慎，追求的是确定性和安全性。

没错，这种底价获取核心区低密宝贝地块的案例，对观察目前的土地市场还是挺有代表性的。好了，今天就聊到这儿，我们下期再见。

暖阳

云舟

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<p style="text-align: left;">继昨日出让一宗涉宅地后，丽水莲都区今日再次出让一宗核心区低密地块，容积率仅1.03，由浙江交投城市发展有限公司底价竞得，楼面价8039元/㎡。<br></p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2090374650960625683_1280px.png?width=1280&amp;height=886" title="丽水市中山街钟楼北侧地块.png" mediaid="20902751013481758723"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">地块位置图（来源：决策通4.0）</p>
<p style="text-align: left;">丽水市中山街钟楼北侧地块出让面积16424㎡，容积率1.03，建筑面积16916.72㎡，地块限高27米。地块允许沿东侧道路布置不超过2000㎡的商业，其中一层商业建筑面积不超过1000㎡。</p>
<p style="text-align: left;">地块区位优越，处于莲都区核心区域，周边配套丰富，包括丽阳门公园、丽水市中心医院、丽水学院等。而且地块的容积率仅1.03，是核心区域难得的低密地块，具备打造高端豪宅的条件。</p>
<p style="text-align: left;"><strong>地块由浙江交投城市发展有限公司底价竞得，成交总价13600万元，楼面价8039元/㎡。</strong>浙江交投城市发展有限公司在丽水仍有多个项目在售，包括栖溪晓庐、春溪晓园等，均已拿地多年，至今还有较多的存量。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2090374650960625685_1280px.png?width=1280&amp;height=531" title="成交表.png" mediaid="20902751866945044483" style="display: inline; clear: both; margin: 0px;" type="app_image"></p>
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 <p>“转载请注明出处”</p>
</div><p class="zrbja">责任编辑：陈宇洁</p>

口水楼市

浙江交投底价竞得丽水核心区低密地块

浙里土地

今天丽水土拍市场又出新动态了，莲都区中心城区一宗宅地刚刚底价成交，我们来看看这个信号背后，地方国企在楼市里到底扮演什么角色。

没错，这宗地是丽水市城北街与开发北路交叉口西南侧地块，最终由本地国企丽水市众投房地产开发有限公司以2.1亿元总价拿下，算下来成交楼面价是6296元每平方米。

这个价格很有意思，因为它是底价成交，没有溢价。而且这块地明确是按照“好房子”标准来建的，执行的是丽水住宅品质提升设计导则。

对，这里有个关键点，这个导则允许七层及以上的住宅合理设置空中花园。换句话说，未来这个项目在产品设计上，可能会比传统住宅多出一些绿色、半开放的空间，这对改善型购房者还是挺有吸引力的。

我们来看看地块本身的条件。出让面积18531平方米，容积率1.8，算下来建筑面积大概3.3万平方米，限高80米。从区位上看，它属于莲都区的天宁板块，旁边就是天宁小学，距离丽水市政府也就一公里左右，周边还有妇幼保健院、体育中心和万地广场，配套算是比较成熟了。

所以地段本身没什么问题。更有意思的是拿地企业的背景。丽水市众投房地产是今年6月29号刚成立的公司，背后的股东全是国有资本，比如丽水市城市住房投资有限责任公司、国寓商业运营管理公司，还有浙江数城置业。

这其实是一种典型的模式，地方国企在土拍市场兜底，避免流拍，同时也能贯彻新的住宅品质标准。但如果我们把时间轴拉长，对比一下周边地块的价格，就能看出市场温度的变化了。

确实，就在隔壁，绿城桂语兰庭这个项目，2020年2月拿地的时候，容积率也是2.0，但成交楼面价达到了12080元每平方米，溢价率35.6%。这是一个非常鲜明的对比。

是的，从一万二跌到六千多，虽然有容积率差异，但今天的1.8容积率比当时的2.0还低，理论上地块素质更好，价格却几乎是腰斩。这直接反映了这几年房企拿地策略和整个楼市预期的巨大变化。

还有一个可以参考的，是2024年丽水市旅投实业底价拿的宸光里项目，容积率也是2.0，当时楼面价是4247元每平方米。所以今天这块地6296元的价格，其实处在近期市场的中间水位，比去年的低点高一些，但远低于高峰期。

总结一下，这次土拍就是典型的“国企托底”加“提质增效”的思路。地方国资平台进场，用底价锁定优质地块，同时通过提高建筑标准，比如空中花园这类设计，来增加未来产品的竞争力。

对，这对市场来说，既避免了土地流拍带来的负面情绪冲击，也保证了新上市的住宅在品质上不掉队，算是当前环境下一种比较务实的策略。

丽水中心城区宅地底价成交，国企竞得

今天杭州的土拍可太有意思了，同样是低密地块，一个抢疯了，一个直接底价拿走，这市场分化得也太明显了。

没错，今天成交的两块地，一块在勾庄，一块在萧山科技城，容积率一个1.5一个1.05，摆明了都是冲着改善型产品去的，但结局却是一个天上一个地下。

对，勾庄那块地竞价了23轮，溢价率直接干到了46.69%，最后被保亿拿下。而萧山科技城那块地，金帝一轮报价就结束了，底价成交，楼面价才一万出头。

这里边关键原因是什么？其实就是现在房企拿地逻辑彻底变了，从过去的‘追热度’转向了‘算细账’。你得给我一个明确的锚点，我才敢出手。

你这个比喻很形象，所谓‘锚点’，就是可以明确参考的去化速度和价格。勾庄板块为什么敢抢？因为周边像玉湖之星这种项目，已经卖掉了将近九成，市场情况非常透明，房企一算，这房子盖出来，按照现在的流速，卖得掉，而且能卖多少钱心里有数。

反过来你看萧山科技城，虽然板块已经‘零库存’好几年了，上一次推地还是2021年，表面上房企可以掌握从产品定位到定价的绝对主动权，对吧？

对，但是问题就在于，因为太久没新房了，短期之内根本找不到一个安全可靠的去化参考。换句话说，你连个对标物都没有，根本不知道市场能接受什么价格和产品。再加上板块本身的区位和配套也比较普通，房企风控第一，干脆就理性到底，底价拿地，求个稳。

这其实也正好呼应了前两天浙报传媒地产研究院的一个内部研判。他们提到一个很重要的点，就是现在杭州的顶豪市场存在超供风险，特别是叠排这类产品，面临双重困境。

所以你看，低密这个标签，已经不像以前那样是拿地的‘万能金牌’了。市场投资正在向确定性更高的流量型产品倾斜。比如这个月，下沙北、运河新城好几块容积率大于2的偏刚需地块，反而高溢价成交了。

没错，刚需盘的关注度在升温。今天我们聊的这个容积率只有1.05的萧山科技城地块遇冷，就是个非常清晰的信号，房企现在更看重的是安全的流速，而不是单纯的产品业态。

另外还有一点值得关注，就是民企拿地的势头。今天这两块地，金帝和保亿都是民企。算上今天，整个7月份杭州成交的涉宅地，民企拿地宗数占比高达88.9%，几乎包圆了。

这个比例确实惊人。我们再来具体看看这两块地本身。勾庄这块地位置不错，距离地铁4号线储运路站大概460米，周边有玉湖公园、城北万象城，东边紧挨着京杭运河。容积率1.5，限高36米，要求封闭式阳台，未来大概率是做成洋房和叠排。

最终保亿拿下的楼面价是16136元每平米，对比一下，旁边绿城6月份拿的一块容积率2.1的地，楼面价是15875每平米。现在板块里高层新房均价大概在3万2到3万3，这块低密地未来入市，价格上会有不小的想象空间。

而萧山科技城那块地，出让面积更大，将近6万方，容积率非常低，只有1.05，限高27米。周边有水利博物馆、开市客这些配套。但就是因为前面说的缺乏市场锚点，最终以一万一不到的楼面价成交，对比2021年融信项目近两万的楼面价，这个价格确实很理性。

是的，整个板块新房断供五年，现在处于零库存状态，未来入市确实没有竞品压力。但反过来看，房企现在的考量是，没有竞品也意味着没有先例，一切都要自己摸着石头过河，这个风险是需要折价的。

总结一下，今天这场土拍彻底把杭州楼市的投资逻辑挑明了：有清晰去化参考的板块，哪怕需要竞价，也敢高溢价冲进去；而缺乏短期锚点的板块，即便给了你极低的容积率和零库存的优势，房企也选择先守住安全边界。

没错，市场已经从过去那种追热点、赌未来的模式，切换到了算细账、看流速的务实阶段。好了，今天的土拍解读就到这里，我们下期再见。

有锚则进，无锚则慎？土地市场分化：勾庄高溢价，江南科技城底价

欢迎收听今日楼事，我们来看看今天浙江土地市场的情况，真的是一边是火焰，一边是海水。

没错，今天湖州、金华、温州、丽水四宗地一起出让，但结果非常分化。最火的那一宗，在义乌，竞价高达146轮，溢价率超过了40%，而其他三宗全部是底价成交。

我们先来聚焦这个绝对的主角，义乌江东街道的这块地。它其实是一块复合型的商住地，体量不小，大约5.5万平方米，里面有商业、住宅、酒店，还有商务。

这里有个关键点，这块地规划上特别强调了“垂直楼”的概念。什么意思呢？简单说，就是建筑只允许垂直分割。底层必须是商业，往上一层及以上都是住宅。这种“下店上宅”的联排垂直楼，在义乌市场接受度非常高。

对，而且它的商业商务部分还有不少限制性要求，比如总建筑面积不能少于22500平方米，其中必须包含一个不少于13500平方米的自持酒店。剩下的部分，如果做商务，最小分割单元也得300平方米起步。

门槛不低，但依然抢得很凶。最终，义乌市苑想企业管理这家本地民企，经过146轮鏖战，以5.19亿元总价拿下，楼面价每平方米9429元，溢价率达到了40.27%。

这个成交价挺有意思的。我们可以对比一下，就在今年3月份，同辉在同一个江东街道拿的一个项目，成交楼面价是17225元每平方米。虽然两个地块具体条件肯定有差异，但也能看出市场对这个地段“垂直楼”产品的追捧。

没错，周边配套也确实成熟，像东洲小学、义乌国际博览中心、吾悦广场都在附近，生活便利度很高。另外提一句，原本今天也要出让的东阳白云街道一块地，临时终止出让了，那个地块儿体量小一点，大概1.8万平方米。

好，说完义乌，我们再来看看其他三宗底价成交的地块，其实也各有特点。比如湖州吴兴这块纯宅地，就在西凤漾单元，离湖州高铁站不远。

容积率只有1.2，体量大概3.6万平方米，一看就是冲着低密度改善产品去的。被湖州经开置业以3.14亿元底价摘得，楼面价算下来是8761元每平方米。

我们可以参考一下同一板块，2022年湖州产投拿下的一个项目，当时楼面价才2608元每平方米。这么一对比，今天这块地的地价即便只是底价，也已经比几年前高了不少。

对，成本上去了。再看温州龙港这块商住地，在新城，容积率1.32，体量约2.5万平方米。它有个特别规定，不得规划建设独栋住宅，如果做联排，原则上必须是三个或以上分割单元。

这其实是在引导产品不要做得太豪，好比说控制总价。最终浙江悦玺置业和龙港龙信投资联合体底价9085万元竞得，楼面价3680元每平方米。周边去年8月成交的中央商务区项目，楼面价是4145元每平方米，相比之下还便宜了一点。

最后是丽水龙泉经济开发区的一宗宅地，容积率1.5，体量约3.8万平方米，允许配建不超过10%的零售商业。被龙泉市低丘缓坡开发公司以1.17亿元底价拿下，楼面价3083元每平方米。

这个价格，和去年12月周边城南项目3752元每平方米的楼面价相比，可以说几乎没有变化。

总结一下今天的土拍，可以说整个浙江土地市场冷热不均的现象非常明显。像义乌江东这种有独特产品逻辑、市场流动性好的“垂直楼”地块，即便总价高、限制多，依然能吸引本地民企高溢价疯抢。

而在湖州、温州、丽水这些地方，市场更偏向理性，基本上由地方国资或合作企业兜底，底价成交为主。这也反映出开发商现在的拿地策略极度聚焦，钱都涌向他们认为最安全、最确定的核心标的。

温州湖州金华丽水四宗涉宅地成交，义乌垂直楼地块竞价146轮

今天咱们来聊一块地，就在宁波余姚，这可不是一块普通的地，它是近三年来余姚推出的体量最大的涉宅地块，19.5万方的建筑面积，今天底价成交了。

没错，这宗地就在梨洲街道，青澜邸的北边。简单说下背景，这块地总价11.68亿，是由本地国资背景的宁波舜通集团拿下的，成交楼面价每平米6000元。听起来是不是有点意思？

对，先别急着聊价格，咱们看看这块地本身。它出让面积超过12万平米，容积率1.6，算下来能建将近19.5万平米的房子。而且我注意到，规划里明确说了，这是个高品质住区试点，建筑限高60米。

嗯，这就意味着它大概率会是一个以小高层、洋房为主的改善型社区。其实，最值得关注的是它的体量，19.5万方，是这三年余姚涉宅地里最大的。上一个这么大体量的项目，得追溯到三年前了。

所以，这对于城东南板块来说，绝对是一个补仓的大动作。而且这块地自身的条件也不错，一公里范围内，什么鲸彩汇商业、余姚市中医院、体育公园，生活配套基本都齐了，加上周边已经有好几个品质小区，改善居住的氛围是现成的。

说到这儿，关键点来了：为什么一家本土国企，会以底价拿下这么一宗大体量、纯住宅的好地？6000块一平的楼面价，对比周边，你觉得有竞争力吗？

这个问题问到点子上了。咱们来看看它未来的竞争对手。现在地块周边主力在售的是大观未来里，已经是现房了，卖的是118到169平的高层。而更直接的对手，是东北侧的保利·琅誉，这是个待售的第四代住宅，高层，户型128到260平，定位非常高端。

换句话说，未来这个新项目，前面是大观未来里，隔壁是保利的高端四代宅，产品类型和客群都会有重叠，同质化竞争是避免不了的。那国企拿地，可能就多了一层“压舱石”的意味，不追求高溢价，更看重的是稳定地开发和运营。

对，而且别忘了，它本身是“高品质住区试点”，这意味着它在产品设计、建筑标准上可能会有更高的要求。6000块的楼面价，给了它足够的成本空间去打磨产品，来应对未来的市场挑战。

总结一下，今天这块地，看点真不少：它是余姚近三年最大的宅地，是本土国企以底价拿下，地处成熟的改善板块，但未来又面临显性的市场竞争。它更像一个观察窗口，让我们看看，在现在的市场环境下，大体量、高品质的纯住宅项目，会怎么走。

没错，这背后反映的，其实是整个余姚甚至很多二三线城市楼市的现状：供应在优化，但竞争也在加剧，最终靠的还是产品力说话。

成交总价11.7亿元，当地国资底价摘宁波余姚20万㎡宅地

听众朋友们大家好，今天咱们来聊聊金华土地市场的新动态，就在7月22号，永康和武义两块地，毫无悬念地都被地方城投公司底价拿下了。

没错，而且这两块地还挺有看头的。一个在永康城西，一个在武义金武新城，虽然都是底价成交，但底价和底价它不一样，背后的逻辑咱们可以拆开仔细看看。

对，先看永康这块地。它是商住用地，永康市城投城市改造开发有限公司，背后就是永康市城市建设投资集团，花了4个亿，楼面价每平米2546元。

嗯，这里有个关键点，这块地的容积率是3.0，建筑面积超过15万方，体量不小。但楼面价只有2546元，听起来是不是挺便宜的？其实这跟它的性质有关，它是商住地，里头有6000到30000平方米的商业服务业面积，这部分的开发运营成本和对未来的要求，跟纯住宅完全不一样。

换句话说，你不能单纯拿它跟纯住宅的楼面价去比较。而且你看它的位置，在城西新区，周边有城西小学、永康二中，还有物流中心，配套是有的。但目前一个很现实的情况是，地块周边2公里范围内没有在售的新楼盘。

这其实是个双刃剑。好处是，等这个项目上市，短期内没有直接竞品，竞争压力小，有可能形成独家供应的局面。但挑战在于，这是一个全新的板块，需要自己来拓荒，培育市场认知度，这个成本可不低。所以地方城投来拿地，做长线开发，逻辑上是顺的。

没错，咱们再来看武义这块地，就更有意思了。它是武义首宗“组合用地”，由浙江武义城市建设有限公司，背后是武义城投，以1.3亿底价拿下，楼面价达到了7001元每平米。

这个楼面价跟永康那块一比，高了一大截。为什么？首先，它是纯住宅用地，没有商业配建要求。其次，你看它的容积率，分别是1.0到1.2和1.0到1.6，这摆明了就是做低密度改善型产品的，比如洋房或者小排屋，产品定位就高端。

而且这个“组合用地”的概念很新，就是把两小块地打包在一起出让。一块在湖滨路北边，面积小一点，另一块大一点，但总建筑面积也就一万八千多平米。这种“小而精”的地块，又是在金武新城的核心位置，南边就是金湖公园和银湖公园，景观资源非常好。

对，周边还有武义县行政服务中心、博物馆，整个城市界面很新，配套也高级。所以，虽然都是底价成交，但永康那块是带着商业运营逻辑的大盘拓荒，楼面价低；武义这块是成熟新区里的低密改善豪宅胚子，楼面价自然就高。

总结一下，金华今天这两场土拍，完美诠释了在当前市场环境下，地方城投是如何精准地扮演“稳定器”和“开拓者”角色的。他们不是去拍高价地王，而是根据每个板块的特定需求，定制化地拿地开发。

没错，永康需要大盘来带动城西新区，武义需要高端项目来匹配金武新城的改善需求。这种按需供地、定向开发的模式，可能就是未来一段时间很多城市土地市场的新常态了。

地方城投底价拿下金华永康、武义两地，其中武义为组合用地

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