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        <div class="legend">深耕浙江 解读中国 影响世界</div>
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<p>曾经“一房难求”的杭州限售红盘，正在陆续进入二手房市场。记者统计了12个已经或正在解禁的小区，从近期成交价格来看，其中4个小区高于当年新房均价，3个基本持平，5个已经“破发”。五年过去，当年的“限价红利”，正在接受二手房市场的重新定价。</p>
<p>其中，账面盈利最明显的是博语华庭。博语华庭当年新房均价约3.4万元/㎡，近期二手房成交均价约4万元/㎡，每平方米仍有约6000元的价差，较新房价格上涨约17.6%。</p>
<p>另一边，已经有5个小区的近期成交均价低于当年的新房价格。</p>
<p>其中，跌幅最大的是彩虹轩。其新房均价约2.8万元/㎡，近期成交均价约2.5万元/㎡，下降约10.7%。</p>
<p>杭州实施新房限售的5年左右时间里，共产生约3.45万套限售房源，涉及全市30余个板块、80多个楼盘。</p><div class="moreInfo2"><p>“转载请注明出处”</p></div><p class="zrbja">责任编辑：周煜</p>

杭州近万套限售房源已解禁，进入二手房市场

口水楼市

外来区域性房企入杭，江西融华试水富阳银湖板块

浙里土地

今天咱们来聊聊杭州楼市一个特别有意思的新项目，不仅产品组合很稀缺，而且它背后还藏着一个热门板块的供需密码。

没错，就是滨江集团在运河新城刚公示的那个新地块。我看了一下，这规划相当有看点，10幢高层加上6幢联排，这种高低配在目前的核心区里确实不多见。

对，而且现在很多项目为了追求货值最大化，可能会做纯高层或者上中下叠。滨江这次直接拿出4层联排，产品力很硬。更关键的是，这是全市住宅品质提升的试点项目，所以标准一看就很高，比如架空层做到了4.8米，标准层高也有3米，这种空间感就出来了。

说到这个，我们得提一下这块地的出身。它是今年7月21号滨江拿下的，总价超过18亿，楼面价22666元一平米，溢价率直接干到了39.2%。当时竞争肯定很激烈，也说明开发商对这里的价值预期非常高。

其实高溢价背后的底气，很大一部分来自地段。我仔细看了下，这个项目在拱墅区康桥单元，属于运河新城核心区。简单说就是，步行300米就能到平安桥站，那可是4号线和在建15号线的双地铁换乘站。

交通确实很便利，路网也成熟。而且它把“学铁商医”这四个字拿捏得死死的。500米内有所九年一贯制的育才大城北学校，旁边就是浙大邵逸夫医院大运河院区，还有华润国际医疗中心。商业配套像广芮商业中心、京杭大运河博物院，也都是一应俱全。

不过，这里有个很关键的市场信号，特别值得买房人注意。你看它周边，绿城在那一片布局了好几个盘，什么汀岸印月轩、宸岸栖月轩、熙岸晓月轩，现在全卖完了，而且都是摇号热盘。

对，尤其是那个宸岸栖月轩，平均中签率只有14.3%，差不多7个人抢一套房，在三个盘里是最难摇的。这说明这个区域的改善需求非常旺盛，而且购买力强劲，但绿城卖完之后，就一直处于断供状态。

换句话说，滨江这个项目，正好是填补了板块内高端改善的空缺。而且它北面那个风华锦澜里，今年3月首开高层均价大概在3万5一平米，还不用摇号。这就形成了一个挺有意思的对比，未来滨江这个带联排的试点项目，会怎么定价，市场接受度会怎么样，大家肯定很关注。

这确实是个悬念。还有一个细节不能漏，因为地块临近地铁，公示里明确要求后续开发建设必须服从地铁需要，设计方案还得征求地铁集团同意。所以整个项目的落地，会是滨江产品力和地铁建设需求的一次深度磨合。

总结一下，这个项目就是把稀缺的低密联排、高标准的住宅品质试点，还有运河新城核心区断供后的市场饥渴，这三个要素集齐了。对于想在这个板块改善的人来说，这绝对是个值得重点关注的项目。

好了，今天就聊到这儿，咱们下期再见。

暖阳

云舟

拱墅运河新城上新，滨江集团项目规划高层、联排

嘿，最近杭州可是出了个大新闻，他们发布了《城市更新条例》的征求意见稿，这事儿跟咱们生活可太有关系了，因为未来五年，城市更新可是国家的中心任务之一。

没错，我刚好也看了一圈。这个条例其实就是在回答一个核心问题：城市更新到底该怎么干？杭州这次给出了很明确的路径，覆盖了从老旧小区到产业区、公共空间、甚至智慧城市等七大类的更新活动，信息量巨大。

对，而且我觉得里面有几个点特别有意思，是直接关系到咱们普通人的。比如说，条例里明确要求，老旧小区更新项目必须成立一个“自主更新委员会”。这个委员会的角色就很关键了，它相当于是一个居民自己的组织，来推动整个更新过程。

是的，这其实就是把主动权交还给了业主，也就是条例里说的“物业权利人”。你可以自己去申报更新项目，只要通过了评估，就能被纳入政府的项目库，这就有了正式的“户口”，可以往下推进了。

这让我想到大家一直在讨论的“原拆原建”。这次条例算是给了官方支持，明确说，只要条件具备、居民愿意，老旧小区就可以在原址上自主更新，甚至拆除重建。

对，而且这里有个很巧妙的创新点。条例允许重建后多出来的房子，可以纳入保障房体系。比如绍兴的“长城教苑”小区，原拆原建后多出了10多套房子，就准备用作保障房。

这个做法真的是一举两得啊。一方面，对原住户来说，多出来的房子意味着可能有更多户型选择，比如想换个大点的，或者小点的，都有了可能。另一方面，这部分新增房源也能平衡掉一部分建设成本，让整个更新项目在经济上更可行。

说到经济账，就不得不提另一个重磅激励措施——容积率奖励。条例规定，如果项目多配建了公共服务设施，比如幼儿园、社区养老中心，就可以获得容积率奖励。说白了，就是允许你盖得更高一点，面积更大一点。

这绝对是个很大的激励，但这次条例并没有设奖励上限，这也是大家非常关注的焦点。因为“到底能扩容多少”直接决定了项目的吸引力。从已经成功的案例看，有的小区容积率提升了很多，有的则很少，差别很大，完全取决于小区自身的地块条件。

没错，比如有些小区本来楼间距就很大，或者周边没什么遮挡，那扩容的空间就大。反之，如果小区已经很密集了，就算政策允许，技术上要实现也很难。

另外值得一提的是，浙江省的城镇社区更新条例已经在今年7月1号就施行了，现在杭州再出这个市级条例，等于是在省级框架下，给出了更细致的操作指南，路径一下子就清晰了很多。

所以，如果你对自家小区更新有什么想法，现在就是个很好的发声机会。这次征求意见的截止时间是9月8号，可以发邮件到 s f j @ h z . gov.cn。

最后，我们也可以看到，这背后其实是一盘大棋。从顶层设计到地方落地，城市更新正从过去的大拆大建，转向更精细、更以人为本的“绣花”功夫。杭州的这个条例，可以说是一个很好的观察样本。

是的，政策蓝图已经画好了，关键就看具体怎么执行，以及我们每个人，作为城市的主人，如何参与进来，共同塑造未来我们生活的城市。

蒋敏华

支持老旧小区原拆原建！杭州要为城市更新立规

欢迎收听今天的节目，我们来聊聊杭州钱塘区一个很有意思的规划调整，下沙的运金板块要把几块地合并，重新规划成高品质住宅区。

没错，这个调整对关注杭州楼市，特别是下沙的朋友来说，信息量挺大的。简单说，就是原来东边四块小的住宅用地，合并成了两块大的；西边的一块商业用地和两块住宅用地，干脆合并成了一块商住混合用地。

对，这么一整合，地块就从零散变完整了。最终出来的是三块涉宅用地，面积都不小，分别是4.57万平米、4.2万平米和最大的那块有5.93万平米。

这里有个关键点，调整之后，预计整个区域的住宅建筑面积会比原来多出4.5万多平米。这个增量，相当于给想在这个板块安家的人提供了更多机会。而且你看容积率，两块是1.8，一块是2.2，整体偏低，未来居住的舒适度应该会比较高。

说到位置，官方称它为‘咽喉地带’，这个形容很贴切。它正好在运河二通道和金沙湖中间，往东跟成熟的金沙湖、东部湾新城连在一起，往西又能无缝对接快速崛起的钱江新城二期，就像一个关键枢纽。

换句话说，它既能享受金沙湖板块已有的成熟配套，又能承接钱江新城二期发展带来的红利。官方调整原因也说得很明确，就是为了‘打造高品质居住社区，提升对人才的吸引力’，所以这肯定不是简单的盖点房子。

那我们具体看看这三块地。我先说第一块，编号56，这是一块纯住宅用地，面积4.57万平米，容积率1.8，建筑限高54米。这意味着什么？

意味着未来产品大概率是那种18层左右的小高层，或者是更舒适的洋房组合，居住密度低，绿化率要求35%，品质感会很好。

第二块，编号65，也是纯住宅，但容积率是2.2，限高65米，体量4.2万平米。这块地未来可能会是20层左右的高层住宅，但同样有30%的建筑密度和35%的绿地率，舒适度依然有保障。

最值得关注的是第三块，编号73，面积最大，5.93万平米，但它是商住混合用地，容积率1.8，限高54米。这块地特别复杂，也特别有意思。

对，你仔细看规划备注，除了住宅，它里面还明确要求配建一个2000平米的农贸市场、一个500平米的应急物资储备仓库，还有80个车位的社会停车场。

这其实是个一揽子生活配套方案。比如那个2000平米的农贸市场，未来的居民下楼就能买菜，非常方便。应急物资仓库和公共停车场，又是现代社区安全性和公共服务的保障。而且它规定住宅计容建筑面积不能超过9.51万平米，这就保证了这个地块虽然有商业，但居住仍然是核心，不会变成纯商业体。

所以整体看下来，这次调整逻辑很清晰，就是通过合并地块，把原本零散的土地资源整合成功能更复合、指标更科学的社区集群。这对提升整个运金板块的城市界面和居住价值，是很关键的一步。

没错，尤其是对于想在下沙找一个连接核心区、又有未来想象空间的地方安家的人才来说，这个规划调整释放了一个非常积极的信号。好了，关于这个规划，我们今天就先聊到这，后续有新的动态我们再接着谈。

打造高品质居住社区，钱塘运金板块优化合并调整多宗宅地

接栋正：“数实融合”，临平数智城补齐杭州城东战略拼图

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