今天咱们来聊聊浙江乡镇楼市的小动态，8月6号温州和湖州有两块地底价成交了，虽然体量不大，但透露出一些小信号。

没错，都是底价成交，说明开发商现在拿地非常谨慎。我们先看温州平阳县水头镇那块地，成交价1.6个多亿，楼面价才1274元一平米。

这个楼面价确实不高。而且这块地是水头镇时隔两年才推出的新地，位置其实不错，就在平阳县第二人民医院边上，离市民广场、宠物小镇城市客厅、还有小学和商场，基本都在一公里范围内。

配套设施听起来挺全的。但有个关键点，这个镇区目前只有一个在售的新盘，叫江南壹号院，高层的均价大概在8000元一平米。我们可以算一下，新地块楼面价1274，对比8000的售价，乍一看利润空间好像还挺大。

对，但事情没那么简单。虽然账面上有差价，但拿地价只是成本的一部分，还有建安成本、税费、营销费等等。而且，镇区只有一个竞品，恰恰说明这里的市场容量可能有限，去化速度是个大问题。

换句话说，就是能卖8000，但多久能卖完是个未知数。所以开发商哪怕底价拿地，也得算细账。接下来我们看湖州长兴小浦镇的另一块地，这个地方国资控股的企业拿地，楼面价4700元一平米，比温州那块贵了不少。

这个价格差异挺大的。湖州这块地挨着太湖高级中学，位置在画溪大道以西。比较有意思的是，它南北两侧的住宅地块，之前也都被地方平台公司拿下了，都还处于储备状态，没开发。

这是个很重要的信息。这意味着，光这一片，加上今天出让的这块地，未来可售的住宅体量加起来，超过了28万平方米。供给量非常大。

没错，供给量大的同时，需求端怎么样呢？现在地块东南侧，也就是长兴县第六小学附近的住宅组团，基本都卖完了。目前周边在售的，只剩一个叫万固溪山风华的低密项目，是叠排和联排。

所以你看，现状是周边普通高层断供，但未来有超过28万方的潜在供应。而且这些地块都是地方国资拿的，给人一种“蓄水池”的感觉，由政府平台来掌握供地节奏，稳定市场预期。

总结一下，今天这两宗乡镇地块的底价成交，反映出开发商对三四线及以下市场拿地还是非常审慎的。即便有像水头镇那样看似不错的利润空间，或者像小浦镇那样有供应断档的机会，也不急于出手。

对，市场正在从“勇敢者游戏”变成“精算师游戏”。地方国资平台托底，成了稳定市场的重要力量，但真正的市场活力，还需要看民营开发商的信心什么时候能恢复。

暖阳

云舟

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<p>8月6日，温州、湖州2宗乡镇涉宅用地底价成交，其中平阳县水头镇北港新城A-18地块由平阳县汇振房地产开发有限公司以16190万元竞得，楼面价1274元/㎡；长兴县小浦镇太湖中学南侧地块由长兴建设房屋开发有限公司（地方国资控股）以34502万元竞得，楼面价4700元/㎡。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2085284864524599296_1280px.jpg?width=1280&amp;height=520" title="成交表.jpg" mediaid="20852048313441730563" style="display: inline; clear: both; margin: 0px;" type="app_image"></p>
<p>平阳水头镇时隔两年推出北港新城A-18地块涉宅地块，该地块西侧紧邻平阳县第二人民医院，距离水头镇市民广场、宠物小镇城市客厅、水头镇第三小学、财富城市广场均约一公里左右。目前镇区在售项目仅江南壹号院，高层均价约8000元/㎡。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2085284864524599298_1280px.png?width=1280&amp;height=929" title="平阳县水头镇北港新城A-18地块.png" mediaid="20852048752082042883"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">图|地块区位图</p>
<p>湖州长兴小浦镇太湖中学南侧地块，位于画溪大道以西，邻近太湖高级中学。地块南、北侧住宅地块集聚，均由地方平台竞得，处于储备状态，叠加今日出让地块合计可售体量超28万方。目前地块东南侧环长兴县第六小学住宅组团项目均售罄，仅万固溪山风华叠排、联排低密住宅在售。</p>
<p style=""><img src="https://meizi-chao-pub.8531.cn/2085284864524599300_1280px.png?width=1280&amp;height=877" title="小浦镇太湖中学南侧地块.png" mediaid="20852049700420812803"></p>
<p class="imagenote" type="imagenote" style="margin-top: 1px; padding-top: 1px; font-size: 14px; height: auto; color: rgb(138, 147, 158); padding-bottom: 6px; box-sizing: initial; line-height: 1.5em;">图|地块区位图</p>
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 <p>“转载请注明出处”</p>
</div><p class="zrbja">责任编辑：周煜</p>

口水楼市

温州湖州乡镇宅地由本土企业底价成交

楼面价分别为1274元/㎡、4700元/㎡

浙里土地

各位听众朋友，最近房产圈有一场挺有分量的盛会，就是潮新闻的第22届房地产风云榜发布会。可以说，这不仅是行业的年度成绩单，更是一次关于未来我们到底需要什么样的人居环境的大讨论。

没错，这场活动信息量确实很大。除了颁奖，它还释放了两个非常关键的信号，一个是关于“好房子”的深度报道启动了，另一个是聚焦生活方式的“潮圈”项目也正式亮相。等于说，从房子本身到生活场景，这套组合拳全打到了。

对，而且浙报集团的钱伟刚总编辑在开场致辞里提到一个细节，钱江晚报明年就要迎来创刊40周年了。这四十年，正好也见证了中国房地产行业从无到有、从有到优的过程。所以今年他们提出要推出“好房子”重大主题报道，我觉得是恰逢其时。

这就呼应了从“居者有其屋”到“居者优其屋”的转变。会上还有个重磅彩蛋，原杭州市委书记王国平先生专门发来贺信，由省城市治理研究中心的王剑文副主任宣读。这其实给了我们一个视角，美好人居不仅仅是盖楼，更是城市治理层面的大课题。

说到课题，现场两位专家的演讲直接把话题深度拉满了。王永昌先生讲的是科技赋能美好人居，他描绘了一个智能交互、数字驱动的新生活场景。换句话说，现在买房，科技含量已经成了衡量“好房子”的核心标尺。

但更触动我的是孙家良教授讲的《人口趋势与相关产业的发展趋势》。房子终究是给人住的，人口结构一变，整个行业逻辑都得跟着变。比如老龄化、少子化趋势，就直接影响了未来的户型设计、社区配套甚至养老地产的布局。

确实，这就把话题从硬邦邦的建筑，拉回到了“人”这个核心。所以你看，这次发布的第22届风云榜榜单，也很有意思。它把奖项分得很细，像“年度好房子”就区分了杭州临安区和整个浙江区域的，还有“2026值得期待好房子”，直接点名了滨江水电新村、中海万潮玖序这些还没开盘就备受关注的项目。

这其实在给市场一个明确的预期导向。我们来看看上榜房企，滨江、绿城、建发、华润、万科这些老面孔依然稳健，但也有像量执房产、萧山安居这样的新锐力量。这说明行业在分化，但不管怎么变，产品力始终是穿越周期的硬通货。

而且这次榜单还特别关注了产业链上的多元角色。比如萧山交投集团拿了“土地高质量开发典范”，蓝乐集团被评为“乡村振兴年度典范”，还有个挺有意思的奖项，龙湖杭州上城天街获得了“公园式商业典范”。

对，这就把美好人居的边界拓宽了。它不光是那个室内空间，还包括你下楼之后的商业街区、甚至更远的城乡融合。比如“高质量交付样本”给到了杭铁越秀的星缦和润，这其实在强调，现在买房人最怕货不对板，能高品质交付本身就是一种核心竞争力。

还有个奖项我很关注，就是评选了“好房子建设领军人物”和“乡村振兴企业引领者”，分别给了裘黎明和施韬。这其实是在致敬那些在行业深度调整期，依然坚持理想、踏实做事的人。

这点很关键。走过22年，这个房地产风云榜见证了太多起伏。经历了2025年市场风云变幻，每一份荣誉背后，其实都融汇了坚守与创新。就像活动最后强调的，大家都在共同书写“美好人居”这篇大文章。

是的，这也是这场研讨会给我们的最大启发：无论科技怎么变、人口怎么变，人们对幸福家园的追求不会变。而浙江的这份实践，确实在努力擦亮“浙里城市、幸福家园”这张金名片。

第22届房地产风云榜来了，这些好房子上榜！

7㎡微更新，藏在小营街道公益咖啡厅

7㎡的微更新，藏在小营街道的公益咖啡厅

各位听友大家好，今天咱们来聊一个非常关键的数据。国家统计局最新数据显示，今年上半年，全国二手房交易面积占到了总交易量的50.4%，这标志着房地产市场正式迈入了存量时代。

没错，50.4%，这个数字超过一半了，可以说是一个里程碑式的转折点。这意味着我们以后买房卖房，二手房成了绝对的主角。而且有个城市特别有意思，杭州，它其实比全国更早进入这个阶段。

对，杭州从2024年一季度开始，二手房成交套数就已经超过了新房，率先完成了这个结构性转型。所以今天这篇文章的核心观点就是，存量时代的到来，不只是交易数据变了，它背后其实是整个城市发展逻辑、楼市生态，甚至是咱们居住理念的全面重塑。

说白了，过去二三十年，房地产的核心任务是解决城镇化过程中‘房子不够住’的问题，所以主流是新建开发。现在进入存量时代，就意味着楼市基本告别‘房荒’了。这里有个关键点，人们的住房需求，正从‘有房住’向‘住得好’转变。

是的，以后大家买房，更看重的是房屋品质和物业服务。这种变化带来的直接后果就是，以前那种激进的大拆大建模式玩不转了。所以我们看到这几年，很多开发商或主动或被动地退出了，这就是行业洗牌的阵痛，一个去弱留强的过程。

那既然大拆大建不是出路了，存量时代的机会到底在哪里呢？文章里给出了一个很明确的信号，出路就在‘存量’本身。你看《扩大消费“十五五”规划》里，把‘住房消费’放在了促进大宗耐用商品消费的第一位。

这个规划里特别提到，要稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区的改造，还首次提出支持居民自主更新、支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。这等于说，政策已经给咱们指明了方向。

这个市场有多大呢？就拿浙江来说，光是2000年年底前建成的城镇住宅就超过70万幢。而且很多2000年之后建的高层住宅，现在也慢慢进入‘暮年’了，这背后衍生的更新改造需求是巨大的。

没错，像房屋体检、外墙升级、加装电梯、管线更新这些，可以说都是未来房地产市场的‘新蓝海’。而且，‘好房子’的建设标准不会因为存量时代而降低，反而会更高。以前追求速度和面积，忽略了品质，现在品质回归是内生的需求。

对，不光是新房，大量存量的老房子也期待通过改造来提升品质。这里我想特别提一个文章里的亮点，叫‘自主更新’，这可以说是存量时代最值得关注的模式创新，甚至可能是老旧小区未来的唯一最优解。

自主更新，就是居民自筹资金、自主决策，在原来的土地上拆除重建。浙江这几年已经出现了好几个这样的案例，他们打通了产权、资金和共识这三大堵点。一些嗅觉灵敏的企业也看到了这里面的巨大机遇，这可能就是未来房地产开发的新模式。

所以总结一下，存量时代绝不是房地产的终点，而是一次价值的回归。行业的底层逻辑正在重构，从‘开发’变成‘运营’，从‘卖地’变成‘服务’，从‘增量狂奔’变成‘存量精耕’。

总结得非常到位。老旧小区改造兜住民生底线，‘好房子’建设拉高品质上限，自主更新释放制度活力，这三条路径交汇的地方，就是中国房地产新的增长极。

最后可以借用文章的那句话：路在何方？路其实就在脚下，就在每一栋需要改造的旧楼里，在每一个期待更好居住体验的家庭中。

老蒋侃房 | 存量时代，房地产出路在于“存量”

老蒋侃房|存量时代，房地产出路在于“存量”

老蒋侃房

住宅库存仅200多套？快“断供”的上城区迎来全新楼盘

你有没有发现，现在小区换物业，很多业主最关心的不再是物业费能降多少，而是这钱花得值不值？

没错，最近杭州拱墅区一个叫玺悦公寓的小区，选聘新物业的过程就挺有意思的。五家公司竞标，最后胜出的，竟然是物业费报价最高、而且还没承诺“带资进场”的那一家。

这确实有点反常识。通常大家换物业，不都希望物业费越低越好嘛，或者看哪家公司承诺的前期投入资金多，怎么到了这儿，业主们偏偏选了“最贵”的那个？

这个结果背后，其实反映了业主们选物业的逻辑正在发生变化。我们先来看看当时的情况。今年年初，玺悦公寓的原物业主动提出撤场，到了6月份，小区业委会就启动了公开选聘流程。

对，当时吸引了五家品牌物业来报名。有热心业主还专门做了一张对比表格，从物业费、人员配置、品质提升投入，甚至近三年的消防处罚记录，都列得清清楚楚，非常专业。

那我们先看价格。有三家物业公司，报价和原物业一样，都是每月每平米两块七毛五。而最终胜出的A公司，报价是三块三，另一家B公司是三块一。A公司是报价最高的。

再看人员配置，这差别就更大了。A公司计划配50个人，但另外几家，有的45人，有的47人，最少的D公司才27个人。而且，除了A公司只把保洁外包，其他几家基本都是保安和保洁全都外包。

这里有个关键点，就是“带资进场”。简单说，就是物业公司承诺在入驻时，免费投入一笔钱对小区的设施设备进行改造。比如D公司承诺投入约100万，是里面最高的。B公司70万，E公司60万。唯独A公司，一分钱都没承诺带资。

一边是涨价、不投钱，另一边是维持原价或大额投入，结果第一轮5选2的投票，三家维持原价的物业公司直接被淘汰了，反而是涨价的A和B进入了最终对决。

最后二选一，A公司以91%的压倒性支持率高票当选。这个结果让很多人好奇，为什么业主放着便宜、带资多的不选，偏偏选它？

业委会的曹主任说出了核心原因，业主们换物业的初衷，并不是为了省钱，而是想真真切切地提升生活品质。他们觉得，选择一家杭州头部的物业品牌，无论服务还是管理，都是有口皆碑的，长期看更靠谱。

而且，还有一个细节起了关键作用。在新旧物业交接的空窗期，A公司曾作为应急物业接管了小区一段时间。按理说，应急物业只要保证基础的安全和卫生就行，但A公司做了很多超出预期的事。

比如业主家里需要维修，他们的工作人员第一时间就上门处理了。这些看似不起眼的小事，让一部分业主提前体验到了他们的服务方式，信任感一下子就建立起来了。

没错，业主们普遍认为，物业服务是一项长期运营，某种程度上，合理的价格反而是服务品质的保证。他们更关心的是，物业公司有没有稳定的人员配置和持续的服务能力，而不是眼前一次性省下多少钱。

当然，A公司也不是完全没投入。虽然没有承诺“带资进场”，但他们的方案里也提出了具体的品质提升措施，比如更换小区地下室所有灯泡，把入户大门升级成电吸门。光这两项改造，就得花掉近30万。

所以你看，业主们看的不是“承诺投入”这个数字，而是方案里实实在在要做什么事。很多业主觉得，好的物业服务不仅能提升居住体验，还能稳定甚至提升小区的整体形象和房价。

这背后其实反映了一个更深层的变化。对于改善型小区来说，业主评价物业的标准已经从“谁更便宜”转向了“谁更有能力把服务长期做好”。

说到降价，这两年很多地方都在热议物业费降价。但现实是，真正降下来的小区非常少。因为人力成本在刚性上涨，如果强行降物业费，很可能导致服务减配，比如保安老龄化、减少在岗人数，最终吃亏的还是业主自己。

甚至有小区提议降物业费，结果遭到了业主的联名反对，因为他们担心物业费太低，根本吸引不了优质的品牌物业，反而会损害小区的长期利益。

再说那个“带资进场”的模式，现在也引来了很多理性反思。它本质上是一种用资本扭曲竞争的行为。如果大家都把“谁砸钱多”作为中标的标准，那就会迫使物业公司低于成本价去竞标，扰乱市场秩序。

没错，物业服务本身是微利行业。动辄上百万的带资投入，会严重侵蚀公司的正常利润。一旦资金链出了问题，或者发现账算不过来，物业很可能会中途撤场，留下一个烂摊子，最后损害的还是全体业主的权益。

玺悦公寓这次换物业的经历，可以说是一个风向标。它告诉我们，业主们越来越清醒了，不再只盯着“物业费多少钱”，而是更关注“这笔钱能换来什么样的服务”。

对物业公司来说，真正的竞争力，也不是进场时给出了多少优惠，而是在未来几年甚至更长的服务周期里，能不能让业主在楼道、地下室、公共区域的每一个细节里，感受到服务的价值。

选择一家物业，其实就是在选择未来几年每天的生活细节。这个道理，看来已经被越来越多的业主看透了。

反内卷！5家物业竞标，业主偏偏把票投给最贵那家

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