位于杭州拱墅区申花板块的庆樾上府,今年4月刚交付,最近,就有一套房源上架阿里资产平台,即将在7月中旬法拍。由于这套房子评估价和起拍价明显偏低,迅速吸引了超万人围观,距离开拍还有一个月,就有心急的意向竞买人早早报名参拍。
图源法拍平台
根据法拍页面的信息,这套庆樾上府法拍房位于13幢的中高楼层,建筑面积207.46㎡,是一套5室2厅3卫的房子,目前无入住痕迹,还是新房交付的状态。该房源评估价仅约699万元,折合评估单价3.37万元左右,起拍价仅489.42万元,折合起拍单价约2.36万元。而庆樾上府作为杭州传统改善板块申花的楼盘,当初新房精装限价为5.5万元/㎡,根据透明售房网的一房一价信息,此次法拍房源当初的新房备案总价是1222万元,备案单价是5.89万元。
图源透明售房网
显然,这套法拍房的起拍价和评估价,都远远低于新房价格。
目前庆樾上府在好找房平台挂牌在售的二手房有63套,其中100多㎡的房源挂牌单价基本在6万出头,200㎡以上的房源挂牌单价基本在6.6万元~8.5万元。有数据显示,5月份庆樾上府成交了首套二手房,一套144.75㎡房源以932万元成交,折合单价6.44万元。
那么,为何这套法拍房的评估价如此之低?
根据法拍页面的说法,该房源的评估价,是综合京东大数据询价平台和阿里拍卖大数据询价平台提供的房价后,得出的平均值。其中,京东大数据询价平台给出的标的物总价是552.466万元;阿里拍卖大数据询价平台给出的标的物总价约845.86万元,两者评估价相差将近300万元!
记者看到,两大平台的询价结果出具于今年5月19日。而庆樾上府是5月才有首套成交数据。因此合理推测,这套法拍房源是因为之前无二手房成交签约数据,才采取了询问大数据询价平台的做法。但由于大数据询价平台的数据大多参考标的物周边小区的历史拍卖成交记录,小区档次的参差不齐,导致询价结果容易出现巨大偏差。
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比如对于该房源,京东大数据询价平台参考的5个周边小区中,2个是老小区(景致公寓、花园岗和苑),2个是商住楼(中梁申花百悦公馆、宜家时代),单价都极低,只有一个年代较新的次新商品房小区春月杭宁府。阿里拍卖大数据询价平台参考的10个周边小区,基本也都是交付5、6年以上的小区,不是同一时代的产品,因此虽然给出的询价要高一些,但还是跟实际行情存在偏差。
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其实,这种通过大数据询价平台给标的物定价的做法,之前也在法拍平台出现过。比如去年8月,杭州奥体红盘嘉品一套建筑面积138.57㎡的法拍房上架拍卖,该房源的市场价是由送拍法院向3大主流拍卖平台(阿里拍卖、京东拍卖、中国工商银行融e购平台)询价后,综合3家平台的数据后得出的平均值。其中阿里拍卖大数据询价平台给出的估值约684万元,京东拍卖大数据询价平台给出的估值约796万元,工行融e购平台给出的估值约980万元,最终法院取三者的平均值,为这套法拍房定出市场价约820万元,折合单价约5.92万元。
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这套房子拍卖当天吸引了21人报名, 16轮出价,价格已经叫到870万元,但拍卖中途房子被紧急撤回不拍了,原因是“已执行完毕”,也就是说,房东紧急还清了欠款。
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