首例落地！杭州安居集团收购开发商自持房源转保障性住房

近日，杭州城投发布公告称，旗下子公司杭州市安居集团已于5月20日完成拱墅区河语光年府2幢的不动产权转移登记。

河语光年府2幢系开发商自持房源，按照规定不得面向市场销售。开发商自持房源是2017年“限地价、竞自持”土拍政策的产物，在杭州市场上存续了约4年之久，产生了一批特殊的存量商品房项目。

安居集团收购存量商品房，有利于盘活闲置的资产，既能增加保障性租赁住房的供应，又能为部分房企纾困。

河语光年府2幢 图源：杭州城投发布

开发商自持商品房

部分处于闲置状态

2017年4月，杭州实施“限地价，竞自持”土拍新规：当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积。由于市场较热，杭州在短短4年间先后诞生了208个有开发商自持房源的商品住宅项目。

这208个项目中，包括中杭府、凤起钱潮、江河鸣翠、观品等一大批位于市中心的改善红盘。不同项目的开发商自持比例不一，据统计，自持比例在30%以上的项目就有37个。

在2017年8月发布的《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》、2018年7月发布的《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》两大文件中，开发商自持房源被定位为“租赁住房”，并严格要求不得分割、销售、转让，单次收租期限不得超过1年。

于是，针对这些自持房源，开发商采取了不同的经营方式。有的开发商选择自己成立长租公寓品牌，比如滨江暖屋。也有的开发商选择交给自己集团内的长租公寓品牌或更专业的第三方商业运营方来出租，比如龙湖冠寓、万科泊寓、金地草莓社区等。

2020年11月，杭州首个涉自持的商品房住宅项目“学成府”正式招租，共有54套100m2~110m2的三房两卫户型，算上物业费，租金价格为2700元~3300元/月，与周边商品房房租基本持平。

近年来，由于杭州租金行情持续下跌，即便是在满租状态且不刨除运营成本的情况下，年租金收益也很难达到2%。更何况，有一些自持房源由于开发商暴雷、租赁行情不佳等原因，一直处于毛坯空置状态，从未对外出租，有的甚至因还不上债被法拍。

比如去年底，位于崇贤板块的祥生京杭府自持房源就被法拍，由于“拍卖标的不动产权须企业整体自持，不得分割登记，不得转让，不得抵押”等条件限制，最终流拍。今年5月14日，该房源第三次流拍。

收购后用作保障性租赁住房

房企能获得流动资金

收购存量商品房，是促进房地产市场止跌回稳的重要举措。近两年，全国多个城市的国企代表政府下场收购开发商的存量商品房。记者了解到，杭州市本级存量商品房的收购主体是杭州市安居集团，其他城区则由各区的相关国企作为收购主体。

2024年10月31日，杭州市安居集团首次对外发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告。按照公告要求，被收购的存量商品房房源原则上要独立成栋（幢）成单元。收购后用于保障性租赁住房（含人才租赁住房）的，房源以面积不超过70㎡的小户型为主。

按照这一要求，此次被收购的河语光年府2幢完全符合。该房源已于2023年交付（毛坯），交付后从未对外出租，共17层75套房，户型为两室，单套面积在50m2~60m2区间，总建筑面积约4000m2。　

据悉，河语光年府2幢被收购后将用作保障性租赁住房，预计年底投入使用，将由宁巢公寓统一运营，定位是面向中高端白领的服务式公寓。而开发商可以通过这一资产处置获得一笔宝贵的流动资金。

“我们公司在杭州一共有5个项目涉及自持房源。去年杭州市安居集团发布房源征集公告的时候，我们公司也报过名。自持房源被收购肯定是好事，不过我们很关心最终的收购价是多少，之前有消息称大概是同地段商品房价格的50%左右。”某央企房地产营销人士告诉记者说。

目前相关部门并未公布河语光年府2幢的收购价。不过，根据去年的公告要求，收购价以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本，再加不超过5%的利润。这一定价要求与配售型保障房大致相同，而配售型保障房的价格大概是同地段商品房的40%~50%。

至于收购资金来源，记者了解到，可通过银行获得住房租赁团体购房贷款。此外，根据外地一些城市的做法，还可通过发行保租房REITs进行融资。获得金融支持后，接下来的存量房收购规模也将扩大。