潮声丨“好房子”理念下的现房销售模式

潮新闻 执笔 印梦怡2025-05-16 23:10全网传播量6.5万
00:00
00:00

图片来源:新华社

现房销售,再一次站上了舆论的风口。

日前,国新办举行的新闻发布会上,一个提法引人注目:加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。

何为“新模式”?2023年时,住建部部长倪虹曾公开发声,要开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2024年全国两会期间,倪虹再次表示,要有力有序推进现房销售。

5月13日,全面推行现房销售的城市名单上又多了一个——河南省信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》,提及“文件印发后新出让土地开发的商品房,一律实行现房销售。”

于是,一个热门的解读和追问在网上发酵:现房销售模式要来了?

在浙江,对于曾经推行过现房销售的杭州等地来说,接下来是否跟进尚未可知。但可以确定的是,从1995年施行至今已30年的新房预售制度的确松动了,“新模式”呼声响亮。

“现房销售”的讨论之所以引发各界高度关注,不仅因为它事关购房者利益,也因为它触及房地产模式的核心逻辑。30年前,预售制为行业腾飞提供了支点;30年后,如何以更安全、更可持续的方式支撑市场稳定发展,是一道必须作答的新课题。

对购房者而言,这是一次期待;对房企而言,则是一场考试。

现房销售的时机已经到来?

最近,地产圈关于“现房销售”的讨论热度居高不下,杭州也不例外,尤其与房地产密切相关的开发商们早已“炸开了锅”,相互打听消息,交流看法:什么时候会落地?究竟是部分地块试点还是参考信阳“一刀切”式全面推行?会出台什么样的配套融资制度……

作为房地产行业模式新的方向,现房销售的时机或许已经到来,只是在落地的时间节点与实施路径上仍存在诸多变数。杭州的开发商人士目前都在如何讨论?日前,记者对杭州土地市场中主流拿地房企进行了采访。

“我原来觉得‘一刀切’的可能性不大,但在政策落地前都不好说。一旦全面推行,土地市场可能降温,虽然企业为了生存最后还是得拿地,但拿地难度直线飙升,大部分房企肯定会谨慎考虑。于我们而言,无论是部分地块试点还是‘一刀切’,前期都会先暂停拿地,观望市场变化。”某央企杭州公司投资负责人表示。

目前,房地产主流开发逻辑是“高周转”:拿地即开工,销售即回款,进而支持下一轮拿地与开发。

金地集团一位投资人士则表示,房地产已经历了近30年的快周转模式,尤其近6年的杭州,从拿地到售罄几乎只有半年甚至几个月,市场上的产品迭代非常快,一旦要现房销售,从拿地到销售的时间线会拉长到两到三年,很难预判两年后的产品接受度、市场变化。

杭州滨江集团副总裁郭清思考得更为具体:“现房销售将会是一个系统工程,涉及很多领域,它一定是有很多配套文件的政策。要观望的问题,包括土地款怎么支付、是否能分期;开发贷的金额、比例、使用范围;竣工验收备案是精装修还是毛坯?……假设首期支付比例20%,就可以先进场施工,后面的部分能慢慢付,那对开发商的资金压力就相对可控。总之,还是得等具体政策出台后,才能评估对后续市场的影响。”

“房地产这条赛道进入末端决赛圈了。”钱江房产投资总监刘晓晨直言,“如果迈向现房销售时代是未来趋势,那留给中小房企生存的时间不多了,因为没有足够的资金实力撑起现房销售,新一轮洗牌可能要开始了。”

“如果全面现房销售,我们将退出住宅开发市场,转向商业项目开发。”刘晓晨表示。

显然,现房销售模式下,企业间的分化将进一步加剧。大企业拥有更强的资金储备和融资渠道,有能力“撑过空窗期”;而资金链紧张、对预售依赖强的中小房企,则面临被淘汰的风险。

“愿意等两三年买现房”

相对于开发商们的集体“焦虑”,多数购房者自然是十分欣喜和期待。如果商品房现房销售能成为寻常事物,会发生什么?试想,就好比去商场购物,所见即所得,付了钱直接就能收房,不用再苦等两三年,这对购房者而言好处显而易见。

对于经历过延期交付或楼盘烂尾的购房者来说,现房销售或许是制度性的“避雷针”。以往期房销售模式中存在的“交钱容易、收房难”,甚至“一纸合同,一场空”现象,将在现房销售中得到最大程度地规避。

小叶是一位正在备孕的全职太太,夫妻俩婚后一直住在市中心的老破小,想改善换房已久,却迟迟未看好房子。“如果接下去杭州要现房销售,那我们倒挺乐意多等两年的。”她说,现房可以看好了再买,不用担心延期交付、烂尾这种事,品质也看得见、摸得着,当然是大好事一件,“至少买得安心了”。

但也有人对现房销售持观望态度。

准备买婚房的杭州人小冯则不打算等现房。“我只在乎价格,现房销售的房子会不会更贵?毕竟开发商投入了更大成本。一旦推行现房销售,是否意味着市面上的新房供应量会越来越少,物以稀为贵嘛。”

消费者的期待与疑虑背后,实质上折射出的是现房销售制度落地的复杂性。它不只是改变销售方式那么简单,更关乎资金链条、交付周期和市场供需结构的重构。

杭州贝壳研究院院长上官剑分析道,相较于激进式改革,相对稳妥的策略应当是采取渐进式推进,选择部分地块开展先行试点。这种“小步慢走”的模式,一方面能够为房企预留一定的转型缓冲期,帮助其逐步适应开发模式的转变;另一方面也可以有效降低政策推行过程中的阻力与潜在风险,确保房地产市场的平稳过渡与健康发展。

“好房子”理念的持续升温

事实上,关于现房销售模式的尝试,在各地已有10多年历史。

全国第一宗现房销售试点地块,出现在2014年的上海,首次提出“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。2016年,深圳、苏州、南京相继开展试点。其中,苏州和南京的试点政策通过土地出让规则实现,即土地拍至上限价时,须实施现房销售;最后分别在2018年、2020年随着出让规则调整,结束了现房销售模式。

2017年,杭州也加入现房销售行列,参考苏州和南京,同样规定在土地竞拍达到最高限价时,须实施现房销售。不过,仅实行了4个月,规则调整,现房销售戛然而止。

如果说此前的试点是局部探索,2020年开始,试点范围和力度真正有了突破。

2020年,海南成为全国首个全面推行现房销售政策的省份。2024年8月,海南省住建厅有关负责人表示,全省累计已有8万套左右的住房(含安居房)实施现房销售,解决了预售制度所带来的质量投诉、合同纠纷、项目烂尾等一系列问题,有效保障了购房者合法权益,有力防控了房地产市场风险和积极推动了行业新技术新工艺发展,取得显著成效。

此后,全国试点在各地“开花”;2021年8月,北京在土拍中首次引入“竞现房销售面积”试点;2022年9月,合肥试点地块规则为“竞地价+投报高品质住宅建设方案+摇号”的方式;2023年7月,深圳在土拍规则中采用了“竞地价+竞现房销售面积+摇号”规则;2024年1月,郑州首个现房销售试点地块出让……

随着试点范围越来越大,全面推行现房销售的信号也越来越清晰。2024年底,全国住建会议将现房销售列为2025年重点任务。2025年全国两会期间,“好房子”首次写入政府工作报告。我国住房需求从“有没有”转向“好不好”。而实现“好房子”的关键一环,就是提高住宅品质与交付兑现能力,现房销售正好契合这一政策导向。3月,《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》出台,把住宅品质上升到政策高度。换言之,从市场端和政策端,现房销售都有了更强的推进动力。

显然,推动现房销售的另一股力量,是“好房子”理念的持续升温。所见即所得的“好房子”,未来是否能成为更多人买房的日常?让我们拭目以待。


“转载请注明出处”

热门评论(3)
她在丛中笑2 · 2025-05-17 00:31 · 浙江杭州回复14
现房可以看好了再买,不用担心延期交付、烂尾这种事,品质也看得见、摸得着,是大好事一件
潮新闻小编 · 2025-05-17 01:01回复1
一手交钱一手交房,确实更安心
潮客_2rak6v · 2025-05-17 00:42 · 浙江绍兴回复12
现房销售真好 对老百姓来说,现房销售确实可以减少很多纠纷。毕竟看得见的现房比看不见的期房更直观。
潮新闻小编 · 2025-05-17 01:38回复
对于买房的人来说是重大利好
投票助手 · 2025-05-17 06:58 · 浙江杭州回复12
怎样的才算是好房子?
最新评论(122)
朱_25xyqg · 2025-05-17 23:32 · 浙江绍兴回复
对购房者而言,这是一次期待;对房企而言,则是一场考试
潮客_4eufch · 2025-05-17 23:17 · 浙江金华回复
现房销售,看得见,摸得着,这种模式好!
潮客_a7sjvn · 2025-05-17 22:41 · 浙江杭州回复
好房子理念下的现房销售模式,有力有序推进现房销售!
金志梅 · 2025-05-17 22:23 · 浙江杭州回复
推动现房销售的另一股力量,是“好房子”理念的持续升温。那么那些承载着城市记忆和故事的老破小将何去何从?拭目以待。
潮客_wzd2gf · 2025-05-17 22:07 · 浙江温州回复
“好房子”理念下的现房销售模式
蛇来运转 · 2025-05-17 15:50 · 广东惠州回复
现房销售真不错,老百姓少了纠葛。
小强在线 · 2025-05-17 15:12 · 浙江绍兴回复
现房销售比以前的预售房要透明多了,至少有保障。
潮客_w4g7a8 · 2025-05-17 15:09 · 浙江杭州回复
祝贺!潘展乐夺得400米自由泳金牌
老傅 · 2025-05-17 14:01 · 浙江杭州回复
推进现房销售
潮客_wb7mmt · 2025-05-17 13:58 · 浙江台州回复
买现房安全感高一点,减少人民群众的损失。
永康钱江水务王忠宝 · 2025-05-17 13:49 · 浙江金华回复1
好房子值得信赖期待
点击查看更多评论