起拍单价3万出头，“捡漏”文鼎苑的机会来了？结果……

杭州著名的“孟母盘” 耀江文鼎苑，曾经是杭州风头最劲的学区房小区，每每在法拍市场露面总是遭遇疯抢，不过这两年文鼎苑走下神坛，价格比起巅峰时期已经大幅回落。但如果一套文鼎苑法拍房的起拍单价仅为3万元出头，这样的”捡漏“机会，你想不想参与一下？

今天上午，文鼎苑一套建筑面积146.26㎡的中楼层房源在阿里资产平台法拍，评估价496万元，折合起拍单价仅约3.39万元。这个价格相比巅峰期不仅“ 腰斩”，甚至称得上“地板价”，也远远低于目前小区二手房市场价。

图源阿里资产平台

因此，这套房源自上架以来，吸引了3万多人次围观，昨天开拍第一天就有7人报名。今天进入“决战”时间，又有3人加入战局，最终经过56轮竞价，以744万元成交，折合成交单价约5.09万元。

图源阿里资产平台

根据潮新闻美好生活研究院统计，目前文鼎苑有170余套房源挂牌在售，2025年成交均价为52650元/㎡。

注：以上数据来源于潮新闻美好生活研究院。在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。

文鼎苑是杭州楼市的“神盘”之一。2007年开盘时，售价仅8500~11000元/㎡。但是随着前几年杭州楼市学区房炒作之风盛行，文鼎苑一飞冲天，价格接连翻番。其高光时刻出现在2021年上半年，当时文鼎苑在二手房市场的最高成交单价一度超过12万元，有套58.37㎡的文鼎苑二手房更是以750万元成交，折合单价约12.7万元。在法拍房市场上，2021年4月，文鼎苑一套建筑面积180.5㎡的房源吸引了14人报名，经过367轮激战，最终以1850.85万元成交，折合单价约10.25万元。

不过，随着2021年下半年杭州楼市出现变化，学区房“只涨不跌”的神话破灭，文鼎苑也进入价格“挤水分”阶段。从法拍房成交数据来看，价格一路走低：

2021年7月，文鼎苑一套建筑面积126.16㎡的1楼房源（与今天这套法拍房同楼幢同单元）法拍，以1034万元成交，折合成交单价约8.2万元。

2022年1月，一套建筑面积58.66㎡的小户型法拍房以430万元成交，折合单价约7.33万元。

2023年11月，一套建筑面积126.57㎡的中楼层法拍房以752.4万元成交，折合单价约5.94万元。

2023年12月，一套建筑面积87.13㎡的高楼层法拍房以500万元成交，折合成交单价约5.74万元。

去年，文鼎苑一套建筑面积180.5㎡的文鼎苑中高楼层大户型法拍房，以两次流拍告终，成为文鼎苑5年来首个流拍房源。当时的流拍起拍单价约5.45万元。

去年10月，文鼎苑一套建筑面积119.77㎡的房源在经过一拍流拍后，二拍时被义乌神秘买家拍走，成交价600万元，折合单价约5万元。

今年4月，文鼎苑一套建筑面积294.47㎡的顶跃大户型法拍，最终以1312万元成交，折合单价约4.46万元。

从去年到今年的文鼎苑法拍房成交情况来看，经过这几年的调整，学区房的价格体系重塑，目前基本企稳，5万元/㎡是当前文鼎苑二手房的价格中轴线，根据房源具体情况的不同，价格会上下略有浮动，但不会太离谱。

下个月，文鼎苑还有一套低楼层法拍房将开拍，建筑面积120.48㎡，起拍价454.8万元，折合起拍单价约3.77万元，性价比也比较高。