最近很多人接到令人“心动”的推销电话，律师却说风险很大！

“先生，农贸市场摊位要不要买，投资小，15到20万元，无忧托管，每年躺赚返租收益，年回报率在10%以上。5年后还可以原价回购。”近日，潮新闻记者多次接到农贸市场摊位的推销广告，不少读者也在接到类似电话后前来咨询，称销售告诉他们农贸市场摊位有产权，能不能买。

这究竟是不是一场骗局呢？4月22日，潮新闻记者以购买摊位的名义，对该农贸市场招商中心进行了暗访。

签的并非买卖合同

不能办理独立产证

该农贸市场位于萧山区城厢街道，毗邻地铁滨康路站，属于楼盘配建项目，目前仍在建设中。

农贸市场边上建有招商中心。走进招商中心，记者看到里面有不少客户。“今天是工作日而且天气不太好，如果是周末的话，客户要比今天你们看到的多很多。”销售顾问说。

“你们这个农贸市场摊位真的可以卖吗？”面对记者提出的这个疑问，销售顾问称：“我们公司（杭州麦丰农贸市场管理有限公司）和开发商签有合同，已经向开发商买下了这个农贸市场。”为了打消记者的顾虑，销售顾问还向记者展示了他们公司与开发商之间的转让协议复印件。

记者了解到，该农贸市场整体转让确有其事。

销售顾问还说，这个农贸市场是经有关部门审批过的，上面盖有大红章。记者看到，墙上贴着的是该楼盘地块挂牌时的《建设用地规划条件》，要求开发商配建净菜场一处，建筑面积不少于2500m²。

虽然销售顾问一再声称“卖农贸市场摊位完全没问题”，但她也坦承，摊位无法办理独立产证。“我们公司向开发商整体买下农贸市场后，产权属于我们公司。但是你们买下的摊位，没法独立办理产证。”

既然不能办理独立产证，那又如何实现买卖呢？对此，销售顾问解释说，如果确定要买，签订的是使用权转让合同，而非买卖合同。

销售顾问提供的《商铺使用权转让合同》约定：“商铺使用权自2026年5月1日起至2046年4月30日。前述使用权期限届满后，无须签订延期协议，商铺使用权可自动延期至商铺土地使用权期限届满之日。”

“不能办理独立产证，好处是可以省下契税。”另一名销售顾问说。

5㎡摊位要卖20多万元

对于风险销售只字不提

根据销售顾问介绍，整个农贸市场地上三层，总建筑面积约2500㎡，分割成了400多个摊位，其中面积以5㎡为主。“不同楼层不同位置的摊位价格略有差异，一个5㎡左右的摊位，一楼大概28万元，二楼大概25万元。”

“刚才跟你说的这个价格是原价，还有一定的优惠。”销售顾问说。

招商中心 印梦怡摄

记者选了二楼的一个5.25㎡摊位，原价约25.3万元。由于农贸市场要到明年5月1日交付，这一年时间有5%的补贴，可以直接折算进总价；此外还有2个点的折扣，优惠后总价23.5万元左右，如果当天就下定还能跟销售总监再申请一点折扣。照此计算，摊位售价在4万元/㎡之上，超过了该楼盘的住宅均价。

“买下摊位后，你们可以选择自己经营，也可以委托我们统一经营。如果委托我们经营，我们会统一招租，从租金中收取10%作为运营管理费。”销售顾问说，从3月10日启动销售以来，迄今已经卖出了一大半摊位，所有客户都选择了委托经营。

销售顾问提供的《委托经营管理协议》显示，委托期为10年。不过，合同主体并非作为销售方的杭州麦丰农贸市场管理有限公司，而是一家于今年2月新成立的运营公司。天眼查显示，杭州麦丰农贸市场管理有限公司全资股东汪某持有这家运营公司1%股权。

至于日后的租金，销售顾问言之凿凿地说：“一个5㎡的摊位，我们预测起步月租金2500元。扣除10%管理费后，投资者的实际年收益是2.7万元，年回报率在10%以上。”

而对于市场风险，销售顾问却只字未提。“说白了这就是个金融产品。20多万元放银行，一年利息才多少钱？而且按照合同约定，交付后满5年或10年的7个工作日内，客户还可提出申请，由我们公司原价回购。”另一名销售顾问说。

此外，《委托经营管理协议》约定租金收益双方按1:9分成，并未约定保底租金。说白了，月租金2500元起步，仅仅是销售顾问的随口一说。

律师：风险巨大

街道：已关注这一事件

“像这种通过签订使用权转让协议来实现销售的目的，是一种典型的‘以租代售’行为。由于没有产权保障，对于投资者而言风险不容小觑。比如，虽然是签订了使用权转让协议，但毕竟农贸市场的产权还在这家公司名下，日后一旦这家公司有外债被债权方起诉的话，农贸市场就有可能被法院查封的风险。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师说。

在张双鹏律师看来，风险远不止这一点。“开发商卖房子，钱打进的是监管账户，况且还要进行网签，一套房子只能卖给一个客户，相对而言是很安全的。但是购买这种没有独立产权的摊位，脱离了监管，风险更大，甚至可以一摊多卖。委托经营协议并未约定具体的租金金额，那就意味着出现极端情况，比如农贸市场经营不善空关了，运营公司就可以不用向投资者支付一分钱。此外，虽然合同约定农贸市场交付后5年和10年都有一次回购机会，但届时这家公司有没有这个兑付能力，显然也是一个未知数。”

事实上，“以租代售”一直游走于法律的灰色地带。早年间，包括杭州在内的全国多地，大量的专业市场也都普遍采取了这种模式对外销售，并签订委托经营协议。从事后来看，不少专业市场经营状况不佳，出现了运营公司跑路的现象，从而引发大量维权事件。

“这个农贸市场的开发主体是开发商，无须移交给街道。”萧山区城厢街道相关工作人员表示，虽然目前还没有出现受害者，但街道已关注这一事件，下一步将及时与相关主管部门进行会商。

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有人买了摊位，血本无归

今年3月，广西法治日报报道了《几万元买个“水泥台”，40年收益成空！记者卧底揭开“菜摊理财”四重收割链》。2023 年 3 月，南宁市江南区一农贸市场开业，市场运营方对外宣传“几万元买断40年菜摊使用权，返租躺赚”“买家不用运营、招租，就可坐享租金”。诱人的宣传吸引到了 80 余户租户，商家短时间内收取了押金及租金超 1200 万元。但投资者没有想到是，农贸市场的营业并未如预期一般顺利，售卖处也悄然撤场。很多投资者最终血本无归。