杭州房企告别极致高周转，慢工出细活的好房子时代回归

上午拿地，下午进场，拿地不到一周规划公示，拿地3到4个月就能开盘，5个月资金回笼，6个月现金流回正。这种极致的“高周转”，曾经是限价时代杭州房地产开发的主流模式。但随着限价取消，产品为王的时代回归，开发商的速度重新变慢了。

取消限价后

房企的设计和开盘时间放缓

前些年，杭州土地市场执行“双限”政策，即限地价限房价，房企不可能通过涨房价来提高利润，由此衍生出的“高周转”开发模式开始在楼市盛行，即便是高端项目，速度也很快。位于杭州城西申花板块的高端住宅馥香园，2022年9月拿地，2023年3月就实现了清盘，从拿地到售罄只用了5个月时间。

“限价时代，明面上的利润也就是房价和地价之间的价差，从拿地那一刻就已经完全锁定了，这就导致大家都变成一个模式，产品变得标准化，开发周期不断加快，用时间换利润。”某楼盘营销总监坦言，高周转未必代表低品质，但为了速度，大部分产品只能在过去的成功经验上复制，鲜有创新，“因此即使是高端楼盘，看上去也是千篇一律。”

潮新闻美好生活研究院数据显示，2024年，杭州十区共成交35宗限价涉宅地，从拿地到出规划平均26天。其中，速度最快的要数去年2月27日拿地的望云璟宸府，拿地8天就公示规划方案，拿地3个月后首次开盘。

不过，随着限价取消，今年以来房企开发节奏放缓，特别是主城区高端住宅项目，速度明显变慢。

最具代表性的当属安琪儿板块。去年，安琪儿板块限价项目翡翠嘉运府、翡翠锦和府从拿地到规划公示都用了15天，而不限价的锦上万象府规划公示用了28天，大家安琪儿项目用了40天，华润安琪儿项目拿地至今已有50多天仍未公示规划方案。

开盘的速度也在变慢，如锦上万象府、沄璟文华轩，拿地至今5个月还未开盘。

图片来源：视觉中国

要实现产品溢价

需要花时间打磨好房子

在业内人士看来，开发商由快转慢有多种原因。

限价取消后，开发商虽然有了自主定价权，但各板块地王频出，总价千万元以上的房源供应大幅增加，市场竞争激烈，因此在规划和产品设计阶段必须创新。

“过去几年大家都在套方案，现在非限价盘想要在原有的板块价格基础上实现突破、做出溢价，每个项目必须单独设计。”主城区某楼盘营销负责人说，“原来的板块限价是5万元/㎡，现在类似的产品你一下子要卖6万元/㎡，购房者肯定是不买账的，必须要给产品‘做加法’，那就要反复打磨，自然要花更多时间。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，限价解除后，市场新的价格坐标（买卖双方能够接受的真实的价格）尚未形成，特别是一些高价地块和板块地王，最终的产品和价格都有待市场测试，房企不得不花更多的时间和精力进行产品和客群的研究和定位。

滨江集团副总裁郭清表示，计容新规和“好房子”标准的出台也影响了开发速度，“对新规定、新标准需要熟悉的过程，针对不同的地块条件要有不同的做法。大家都想在产品上有所创新，需要研发的时间。”

取个案名就要9个月

这样的时代一去不复返

虽然不限价后开发商的速度放慢了，但依旧回不到十多年前精耕细作的年代。

在杭州房地产行业的黄金时期，几乎每个楼盘都有产品创新，并未过度追求速度。2013年，景瑞御华府从拿地到开盘仅用了5个月，这在当时被视为“异类”，而放到现在的环境，这个开发速度仅仅处于平均水平。

具有划时代意义的豪宅标杆武林壹号，开发周期长达十余年，2006年拿地，2012年才入市首开，一直卖到2017年加推最后一批房源。开发商在这个楼盘产品营造上也是不遗余力，即便放到现在也很少有项目能够超越。

十多年前，哪怕是楼盘的案名，开发商都要经过不断打磨，为了一个楼盘名字，甚至会请专家学者，追溯地块的历史地理文脉，起最贴切的名字，案名公布还会特意召开发布会。比如杭州老十门内的经典豪宅绿城凤起潮鸣，名字颇具历史底蕴和地理指向标意义，而为了这个案名，开发商绿城用了9个月时间。

相比之下，开发商如今的开发速度仍然要快不少。一方面，房地产开发模式早已成熟，对市场的认识和判断、住宅产品的设计和营造，都有了飞速发展和进步；另一方面，随着城市化进入后期，房地产的利润率已大幅下降，无法支撑不计成本的开发模式。

如何在产品创新、品质、开发速度和利润中寻求平衡，是房企面临的新挑战。