地价屡创新高!蛇年杭州房价面临大变局?

潮新闻 记者 盛哲徽2025-01-19 07:34全网传播量21.2万
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01开发商对未来售价预期提高,导致土拍价格居高不下,如萧山北干地块楼面价近3.9万/㎡。
02500万预算买100方以上户型,推荐勾庄海棠三子,户型大、楼盘新、创新多,且居住氛围好。
031000万预算选板块,申花更保险,居住体验和学区较优,保值能力稳定;江河汇学区好但居住体验略逊。
041200万换低密自住,推荐丁桥天阳桃花湖项目,纯叠墅住区,预计面积210-280㎡,保值能力强,配套丰富。
05楼市预测:新房整体或涨,二手房价总体稳定,涨价可能性小。
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问题一:老师好,现在楼市不是不好吗,为什么土拍价格还这么高?蛇年房价是不是会往上走?

关键词:楼市预测、土地拍卖

回答:

原因很简单,开发商对于未来售价的预期提高了。

限价刚放开的时候,开发商拿地的时候还会参考周边的二手房价,典型的例子就是11月20日成交的钱江世纪城核心区地块,4.82万/㎡的楼面价其实是低于外界预期的,它对标的是周边次新房6-7万元/㎡的价格。但现在明显就已经不看了,比如刚刚拍出的萧山北干地块,楼面价都已经快3.9万元/㎡了,周边像江南之星这种19年交付的楼盘成交价差不多也就这样了,再往前的中海西兴项目也是类似的情况。

而开发商之所以会有这样的自信,主要来源于两个方面。其一是不同物业类型带来的产品溢价,最近高成交的土地,很多都是可以做高低配的,低密产品可以顺理成章地跳出板块原来的价格体系;其二限价放开后房企有了自主定价权,因而它的成本投入余地也更大了,即便同样是高层,通过产品迭代把品质进一步拉高,也能实现对板块原有价格体系的突破。锦绣公馆、钱江湾,以及绿城最新的几个不限价的低密项目的表现,也给了市场很大的信心。

至于明年房价会不会往上走,这点分情况看,新房整体应该是会涨,原因上面都提到了,当然产品力也是会往上走的;二手房价应该会总体保持稳定,涨价的可能性比较小。

问题二:预算400-500万,要求户型100方以上,是买未科还是勾庄?工作在蒋村,但这里的房子都太贵了。

关键词:关键词:500万、勾庄

回答:

500万以内在蒋村基本只能买到89方左右的户型了,100方以上也不是说没有,确实选择面非常小。

未科和勾庄的选择面就大很多了。未科像映月台,118方也就是400多万,三兄弟的110方出头户型,这个预算也是妥妥够得上的;勾庄能买到的户型就更大了,春知海棠、燕语海棠现在130多方也就是450多万吧,幸福里148方的话也是500万不到的。

个人更推荐勾庄的海棠三子,主要就是户型比较大楼盘也比较新,绿城在这两个项目上还是做了很多创新的,居住舒适度更高,另外现在勾庄的居住氛围也很好,玉湖公园开放后整个城市界面提升很大,上班开高架去蒋村也很方便。

问题三:1000万预算,亚运村、申花、江河汇这几个板块,最推荐哪个?优先考虑保值能力,赚钱难啊!然后是居住体验和学区。

关键词:1000万、申花、江河汇

回答:

首先排除亚运村,亚运村现在也就是发展初期,保值能力和另外两个板块完全不能比。

再来看申花和江河汇,江河汇整体的学区质量要更高一点,未来的板块发展上限也更高,但那边的二手房由于开发较早,普遍是比不上申花的,板块的生活氛围也比不上申花,要有更好的居住体验,你可能得买到隔壁的钱二去。

综合您的几个需求,个人觉得选择申花会更保险一点,上限虽然没有江河汇高,但下限要更稳定,居住体验和学区在杭州就算不是第一梯队但第二梯队也肯定是有的,基本没什么短板。

问题四:1200万左右,想换一套低密自住,要离新天地比较近(孩子在那边上学),要是主城区,最好保值能力也强一点,请问有什么推荐吗?

关键词:1200万、低密

回答:

主城区的低密其实数量不多,基本就分布在上城区、拱墅区、滨江区。

滨江区离新天地那边太远了,直接pass;拱墅区的招商善贤项目以及绿城润百合主力应该都是1500万起步,够不上。

上城区楼盘中个人比较推荐丁桥的天阳桃花湖项目,纯叠墅住区,预计面积是210-280㎡,参考之前上城金茂府的定价,210㎡户型应该在您的预算内。

丁桥板块是杭州主城区二手房成交最活跃的区域之一,板块整体成熟度较高,既有比较优越的湖景资源,又能坐享周边龙湖天街、山姆会员店等丰富的城市配套资源。交通也很方便,去新天地有地铁3号线直达,开车走留石高架也就是十几分钟的路程。

产品方面考虑到天阳在区域内曾经开发了多个项目,有一定的群众基础,这次又是时隔多年再次回归,肯定会尽可能做好。


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