限价放开，主城区一“鸽盘”18.3亿元整体拍卖，亏惨了

10.9杭五条新政的发布，意味着杭州商品房限价时代落幕。市住保房管在解读新政时还特别说明：《合同》中未约定新房销售限价的，不再执行限价（指2019年7月以前拿地的项目）。

限价取消后，主城区“鸽盘”世茂栖棠誉湾10月14日迅速被搬上法拍平台，土地使用权连带地上不动产打包拍卖，一拍评估价约26.14亿元，起拍价约18.3亿元。

记者粗略算了一笔账，该项目在2018年时的拿地价约21亿元，在2022年项目停工时已外立面呈现，6年下来的建安成本、财务成本，违约金等合计约40亿元（未算税）。也就是说，即便项目拍卖，也很难补上6年亏出来的窟窿。

2022年7月，记者曾写过《杭州一准现房停工多时，工地野草茂密，玉米长势喜人》，主角就是世茂栖棠誉湾。彼时，该盘已经拿地4年多，但人去楼空，也无销售计划。

2018年7月16日，杭州东奥投资管理有限公司（浙江富成）以211128万元竞得杭政储出[2018]22号地块，楼面价21797元/㎡，溢价22%。之后该地块由世茂接手开发，即世茂·栖棠誉湾。

由于拿地时间在2019年7月出台的“双限”政策（限地价、限房价）前，未考虑成本控制，小区的规划和品质都称得上出类拔萃，3幢高层（其中一幢为公租房）、6幢7F洋房，洋房外立面还用了石材干挂。

2019年7月后，该项目所在的板块，新房限价被锁定在38000元/㎡。直到2022年4月，限价微涨至40000元/㎡。

若按这一限价销售，世茂内部人士曾表示：“卖一套就亏一百万。”于是，在多次传闻开盘后，又更改计划，如此也成了杭州知名“鸽盘”。

没想到的是，更波折地还在后头。公开资料显示，2022年开始，世茂债务危机爆发。今年5月，昔日的千亿房企告别A股，正式被资本市场清退。近月以来，深圳、武汉、山东等全国各地的世茂项目已相继被法院进行清算抵债。

再看杭州的世茂·栖棠誉湾，因为拿地已6年多，累积的成本已远超想象。按照拿地金额211128万元，建筑面积146360㎡，若按照普通楼盘的毛坯建安成本5000元/㎡，由于没造完，按8折估算，建安成本约6亿元。再加上2018年时期民企的融资成本一年约10%，还有拍卖公告中披露的未按合同约定的竣工违约金、公租房逾期交付违约金合计42789.8万元，合计成本非常惊人。

当然，这个保本价并非针对法拍竞买人。按照此次的法拍起拍价18.3亿元，起拍楼面价仅18892元/㎡。但值得注意的是，根据拍卖公告，违约金、税费等将由竞买人承担。

事实上，在世茂·栖棠誉湾之后，所在板块浦沿的拿地价都不低。今年4月，龙湖在浦沿的拿地价为20216元/㎡，板块地价纪录还是2021年拿地的金成·滨玺云著邸，地价26975元/㎡，板块内地价超过2.5万元/㎡的项目有7个之多。

目前世茂项目18892元/㎡的起拍价，若再加上违约金、税费、后续建造、公租房等，成本同样不低。此前板块限价40000元/㎡，考虑到杭州已经不限房价，该项目作为主城区地铁口准现房，拿地时间早于限价政策，不受限价约束，后期定价必然将高于40000元/㎡。但能突破多少仍是一个悬念，最终还要市场认可。

那么，会有人竞拍吗？等待11月14日开拍日揭晓答案。