租房案例分析 | 未按约定交付房屋，房东支付违约金！

为了防范和减少住房租赁纠纷，促进住房租赁市场健康发展，现选取住房租赁领域纠纷较集中、问题较普遍的典型案例对公众发布。通过典型案例的发布，以期使公众从案例中直观领悟房屋租赁过程中的风险，增强风险意识，保护自身权利。

案情简介

2023年6月19日，张某与杭州某公寓管理有限公司（以下简称“某公司”）签订《资产管理服务合同》，约定张某将名下房屋委托给某公司，由其负责对外出租并每月收取租金，扣除服务费用后将剩余当月租金转至张某指定账户，并约定违约情况及违约责任。某公司以短信的形式发送交付房屋告知函，但张某未按照约定交付房屋，某公司提起本案诉讼，请求：1、张某向某公司支付违约金 9000 元；2、张某向某公司支付第一年管理费5400元；3、张某向某公司支付违约金利息。

经法院审理查明：2023年6月10日，某公司通过微信发送待签合同。2023年6月19日，某公司与张某签订《资产管理服务合同》，约定某公司在管理期内全权管理房屋的出租、运营和租后管理，该房屋位于杭州市萧山区某小区，建筑面积42平方米，预估出租价4500元/月，最终以实际成交价为准，某公司对外招租时，根据市场情况对该房屋最新的预估出租价有权进行10%的价格下浮；管理期限自2023年6月20日至2026年6月19日；每年管理服务费为年租金10%；张某应于签订协议后3天内将可出租状态的房屋交于某公司，如张某需要延期交房应提前告知某公司，未经某公司同意造成逾期交房，导致某公司不能招租、租客不能按照约定成交或者不能入住，则视为违约，按照协议第5.5条承担违约责任（第5.5条即违约方向守约方支付委托月出租价的2倍作为违约金）；双方还对其他权利义务作了约定。同日，某公司、张某还签订了《管理权限说明》，管理权限包括……允许某公司更换智能门锁、在某公司需要的情况下更换智能电表等相关硬件设备。张某的前租客因身体状况延迟一周退房，告知某公司“我这边26号后可以”，某公司回复 “以实际交房时间为准”。2023年 6月25日，双方再次确认可以带租客看房，张某告知某公司涉案房屋密码。后某公司更换门锁未告知张某。2023年7月3日，双方对于更换门锁一事发生矛盾，某公司告知张某“您签协议就是授权委托我们帮您出租和管理”，张某回复“出租和管理，但换锁这个事是不是应该和我说一下”，某公司自认存在沟通问题，张某要求把门锁换回来，因某公司公司正在团建无法及时更换，张某最终回复某公司“房子不租了”。2023年7月19日，某公司向张某出具《告知函》：因张某的违约行为，应向某公司支付第一年委托管理费5400元，违约金为月出租价的2倍9000元，共计14400元。庭审中，某公司、张某对涉案合同解除无异议。

最终，法院经审理判决张某向某公司支付违约金 9000 元。

法院说法

关于涉案合同的效力问题。首先，涉案合同确系某公司为了重复使用而预先拟定，但从张某提供的聊天证据能够表明双方在签订合同的过程中已经经过协商阶段，合同签订后张某也明确认知到某公司的身份系对涉案房屋进行“出租和管理”；其次，某公司于2023年6月10日将合同文本发送给张某，涉案合同对于重点部分均经过了加黑加粗提示，双方最终于2023年6月19日签约成功，在此期间张某有充足时间对合同内容进行考虑与理解，现张某主张陷入错误认知从而签约不符合常理；最后，涉案合同以及《管理权限说明》对于月租金以及门锁更换均作了约定，某公司对外出租价格及更换门锁不构成违约，因此，对于张某的抗辩，无事实依据，法院不予采信。《资产管理服务合同》及《管理权限说明》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，法院予以确认。

庭审中，某公司、张某对于解除《资产管理服务合同》及《管理权限说明》无异议，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。张某未按约定交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对于某公司要求张某支付违约金9000元的诉讼请求，法院予以支持。

关于管理费，某公司实际控制和管理涉案房屋时间不足10日，实际上并未支出相应的管理成本，故对于某公司要求张某支付第一年管理费 5400元的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。关于利息，无事实和法律依据，法院不予支持。

风险提示

目前，房东通过住房租赁企业或房地产经纪机构出租房屋收取租金，主要存在三种模式：1、委托房地产经纪机构进行居间代理，向其支付中介服务费，从租客处收取租金；2、出租给住房租赁企业（二房东），从企业处收取租金；3、托管给住房租赁企业管理，从企业或租客处收取租金，同时向企业支付管理费。

现房东为了省心、省事往往会将房屋托管给住房租赁企业管理，但签订合同后，因出租价格、委托模式、管理费用、合同约定事项等不认可而后悔，想要无责解约。

在此，提醒广大房东，签订房屋租赁合同及管理合同时，认真阅读合同条款，明确双方各自的权利义务及违约责任，综合考量房屋及自身情况后签字，避免经济损失和法律风险。

返回专题页面