租客未按期付租金被解除合同，房东还能主张违约金吗？

在租赁房屋过程中，租客有时会因各种原因选择提前退租。所以在签订房屋租赁合同时，一定要看清合同解除条件与责任承担的约定。近日，舟山市中级人民法院审理的一起租房纠纷中，张女士就因提前退租需支付房东违约金2.8万元。

2018年4月5日，张女士和房东陈先生签订了《房屋租赁协议》，开了一家美容店，租期7年，具体租期从2018年4月5日至2025年4月4日。其中载明，租赁房屋面积约180平方米，租金每年12万元。

协议还约定，张女士需先付租金后承租，每年3月5日为支付租金日期；张女士在合同履行过程中，提前退租或有本协议其它违约行为的，应按剩下租赁期间租金总额的20%作为违约金。

协议签订后，房东依约将房屋交付给张女士使用。张女士正常支付租金至2023年4月4日。之后，因张女士未支付租金，房东将其诉至法院，要求张女士支付相关租金。

经测算，至一审立案前，张女士未支付2023年4月5日之后的租金。一审审理期间，张女士要求继续租赁房屋，但房东坚决要求解除合同。经法官沟通，张女士于2023年12月29日支付了2023年4月5日至2024年2月4日的租金10万元，并于2024年2月5日搬离了案涉租赁房屋，房东也向一审法院确认张女士就案涉租赁房屋的租金已支付完毕。

庭审中，房东要求张女士就提前14个月退租的事实承担违约金，即14万元×20%=2.8万元。张女士辩称，该案是因房东提出解除合同而导致提前退租的，系被迫终止合同，所以不应支付违约金。一审法院经审理，判定张女士应向房东支付2.8万元违约金。张女士不服，诉至舟山中院。

舟山中院审理认为，根据双方签订的《房屋租赁协议》，任何一方未能履行合同的约定，另一方有权即时解除协议，同时责任方应承担违约责任并赔偿相关损失。一方在合同履行过程中，提前退租或有租赁协议其它违约行为的应按剩下租赁期间租金总额的20%支付违约金。根据审理查明的事实，张女士未按约定及时缴纳房屋租金，房东催讨无果，从而向一审法院提起诉讼要求解除合同并支付违约金。张女士未按约支付房屋租金已构成违约，一审法院根据双方签订的《房屋租赁协议》，判令张女士支付相应数额的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。近日，该判决已生效。

法官说法：

合法有效的合同对签订主体具有约束力，当事人均应依照合同全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，并按照合同约定请求承租人支付违约金。提醒各位租客因特殊原因无法按期足额交纳租金时，应尽量和房东协商解决，达成一致意见，以避免不必要的麻烦。