利益被侵占却难维权，只因“大业主”投票反对成立业委会

最近，杭州滨江区的保利天汇小区业主向记者求助：小区物业擅自使用社区养老配套用房，用于物业保洁人员居住，存在安全隐患；而且物业还将这些员工的住宿费按照每月12000元算进了物业支出里面，这样是否侵占了全体业主的利益？

这到底是怎么一回事？近日，记者来到保利天汇。

物业人员住小区地下室和社区用房，系违规行为   

保利天汇位于滨江区长河路与滨康路交叉口，为地铁5号线聚才路站上盖，于2022年10月正式交付。

业主投诉的小区1号楼临近北门，小区当时的建设工程规划告示牌显示，1幢的一层和二层为社区养老用房与办公用房。

在现场，记者看到曾居住于此的保洁人员已经搬离、清空，一楼地面上留下了不少积水。

1号楼的社区用房实景

1号楼的社区用房实景

“其实除了1号楼的社区用房，之前业主们还发现小区4号楼负一层地下车库也有物业人员居住。”一位业主告诉记者，业主们还发现，在《滨汇之都物业管理费收支预算》中，物业员工宿舍月度成本为1.2万元，要求按照项目周边三室一厅房间租赁每间3000元，预估租赁4间。

滨汇之都物业管理费收支预算

业主们质疑：如果小区的社区用房、地下室都被物业拿来给员工住宿，那么这笔月度12000元的员工宿舍支出，究竟去了哪里？

此外，根据杭州市社区配套用房相关管理规定，社区配套用房的产权属于街道，使用权属于社区。因此，物业人员居住在社区用房，系不规范操作。而根据《住宅建筑设计规范》的要求，住宅不应布置在地下室内。杭州也明确禁止小区地下室和沿街商铺等非居住用途的空间违规住人。

开发商保利地产方面对此回复称：对于业主反馈的物业人员居住在社区配套用房的情况，项目立即进行排查，发现有个别保洁人员为图方便住在该处，已第一时间清退完成，并对空间开展清理和复位，对小区其他空间一并开展全面排查，未发现有类似情况存在。后续项目将加强对保洁人员的管理，避免此类情况再次出现。

保利天汇所属的长河街道方面表示，事发后，目前开发商已将社区用房钥匙移交给社区。

业主想成立业委会，被开发商投了反对票  

针对此类情况，保利天汇的业主们希望能成立业委会， 把小区好好管起来。

去年，由业主、街道、社区、开发商代表组成的小区物管会成立。今年1月、5-6月由物管会牵头，分别举办了两次业主大会投票，拟通过小区相关议事规则，成立业委会，但均未通过。第一次因为开发商弃权导致参与率未达标，第二次开发商投了反对票，最后因为专有面积未达标而再次“流产”。

第一次业主大会

根据《民法典》第278条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。而小区住宅部分开发商自持面积占比36%，也就是说，只要开发商一票否决，小区想要成立业委会，难度很大。

对于为何投反对票，保利地产称，开发商自持资产的法定权益受法律保护，作为大业主单位，会结合大多数人的利益来综合考量该问题，小区业委会的成立按照相关法律法规程序推进。

保利天汇这种因为开发商自持比例高而导致业委会难成立的情况，并非个例。原因还得从小区拿地开始说起。

2017年4月，杭州土拍推行“限地价，竞自持”，当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积。这一规则直到2021年才结束，由此诞生了208个有开发商自持面积的项目，保利天汇就是其中之一。浙报传媒地产研究院数据显示，在土拍“竞自持”规则下产生的208个项目中，开发商自持比例在30%以上的项目有37个。

当小区业主大会投票时，作为自持房源产权人的开发商，手上拥有多少票数？

杭州住保房管部门曾做过权威解答，“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算”。即从人头票数上来算，开发商只拥有1张票数，投票话语权跟普通业主无异。但小区共同决定事项需建筑面积占比、人数占比“双2/3”以上的业主参与投票时，从建筑面积比重角度来讲，开发商投票时的话语权却是很高的。

业主提议“分区管理”，目前没有希望

针对保利天汇小区面临的业委会难成立困境，浙杭律师事务所律师孙伟伟说，像保利天汇这个案例中，开发商专有部分面积超过36%，属于典型的大业主。“针对开发商不参与表决的问题，通常还是有解决办法的，那就是在小区议事规则中明确规定，通过邮寄、留置、电话等方式将业主大会表决票或表决事项送达至该大业主时，无论其最终是否投票，均视为已参会。”

孙伟伟说，在满足参与表决业主人数达标的情况下，根据《民法典》，业主共同决定的相关事项中，其中选举业委会需要“双过半”业主同意即可通过，这种情况下住宅业主们齐心协力，还是有希望通过的，“难度最大的还是涉及到筹集维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施等事项，需要‘双3/4'以上业主同意才能通过。”

但保利天汇小区目前卡在了第一步——业主大会投票表决《小区议事规则（草案）》和《小区管理规约（草案）》，就被开发商投票否决了。

“如果开发商一直不配合，那我们小区就一直成立不了业委会吗？”不少业主提出，开发商自持+商业部分主要集中在7号楼、10~12号楼、13楼，这几幢楼跟住宅楼幢其实是用围墙隔开的，两者在物理层面上相对独立，平时物业管理方面两者也基本都是分开的。“这种情况下，住宅区和开发商商业+自持部分能否分区管理，双方互不干扰？”

根据新版《杭州市物业管理条例》第十二条：因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，可以申请划分为两个以上物业管理区域。

保利天汇物管会主任说，保利天汇整个小区共用社区用房、水电消防等设施设备，中间也没有道路阻隔，因此不符合分区管理的要求。“接下来物管会将会继续让各方之间好好沟通协调，积极推进第三次业主大会投票。”