商改住后，蒋村冒出一宗能建排屋的宝地

端午节前，总价千万级的湖墅新盘霞映锦绣里首次开盘，93套房源，996组入围，入围中签率9.34%，成为今年首个限售楼盘。主城区的核心地段，依旧一房难求。

潮新闻美好生活研究院曾统计过，主城四区的显性住宅库存仅占杭州十区总量的9.4%，尤其是核心区块，新房供应量“捉襟见肘”。

不过，最近突然冒出来两宗主城区绝版宝地，等到挂牌的时候，必定全城瞩目。

蒋村新增容积率仅1.01的低密宅地

为了优化宅地供应，满足主城区的购房需求，今年杭州的“商改住”地块不少。比如西湖区，三墩紫金港科技城板块、之江板块以及西湖大学云谷板块均新增了优质宅地。不过，最吸引眼球的宝地，莫过于蒋村地块。

蒋村地块区位图

三墩商改住地块

三墩商改住地块

该地块往南约400米就是西溪湿地公园及地铁19号线西溪湿地北站，东南侧紧邻西湖区文体中心。一公里范围内有龙湖西溪天街、西溪银泰城等商业配套。

19号线西溪湿地北站与西湖区文体中心

西湖区文体中心

西溪湿地北门

蒋村地块北面一路之隔的中节能西溪首座

根据规划调整公示，原先整块地的用地属性为商业商务，调整后的用地属性综合了二类城镇住宅用地、中小学用地以及文化用地兼容城镇社会服务设施用地。其中，教育用地部分为中小学用地，规划18班出租，用地面积2.44公顷；住宅部分用地面积为3.55公顷，容积率1.01，建筑密度32%，建筑高度15米，绿地率30%。

蒋村地块规划调整公示

蒋村地块指标明细

弘德路上，蒋村地块围墙

这里的关键词其实是容积率1.01，限高15米，也就是说完全可以打造排屋类纯改善小区。

蒋村单元已经多年没有宅地供应，2021年清盘的红盘中杭府，拿地时间是2017年6月，容积率2.4，通过“高低配”打造出10幢叠墅、10幢高层，当时高层新房价格47000元/㎡，叠墅则高达62000元/㎡。户型面积160-245㎡，总价在750万-1500万元，一次性开盘即售罄，综合中签率仅11.06%。

中杭府

目前西溪湿地周边的低密小区，如绿城西溪云庐，包含叠墅的成交均价7.4万元/㎡，中式合院更是在10万元/㎡以上。

这也意味着，等到该宅地挂牌，若是主城区未取消限价，其精装限价大概率在7万元/㎡以上。

寸土寸金的望江新城

藏着超大体量涉宅地块

另一块宝地，出现在杭州市发展和改革委员会(市对口支援和区域合作局) 今年发布的《2024年杭州市重点预备项目名单》。其中“城镇有机更新领域”中，第一个项目就是望江地区城市有机更新之近江单元地块。资料显示，该地块为商住地块，可出让面积42700㎡，容积率3.5，建筑面积达15万㎡。从规划图上可见，住宅占据了大头。

之江商改住

之江商改住地块区位图

该宝地位于秋涛路和婺江路交界处，与地铁1号线婺江路站“零距离”。一路之隔就是娃哈哈新总部大楼，南面与望江家园西园、望江家园东园相邻。目前，该地块上的老小区还在，也就是婺江路二弄，是一个已征地、待拆迁小区。

望江新城是杭州当前新房限价最高的区域之一，地段上临近西湖与钱塘江，是老杭州人的心头爱。规划上不仅有未来社区，还有建设中的新世界K11购物艺术中心，有钱学森学校、崇文未来学校等教育配套。望江新城之前的新房限价均为6.98万元/㎡，但宅地已断供多年。已交付的御品、御潮府，二手房价超过10万元/㎡。

K11效果图

等到该地块出让，新房限价有望突破7万元/㎡。不过，望江新城莫邪塘地铁站上盖的城站东广场TOD宅地已在可出让清单中，大概率将率先出让。所以，婺江路站TOD宅地的限价，极有可能参照城站东广场TOD宅地。

婺江路站TOD项目

城站东广场TOD

易居研究院研究总监严跃进指出：“接下去的供地逻辑将偏向于增加主城区核心优质宅地，非核心板块暂缓供地。随着5月9日杭州全面取消限购，大量购房需求被释放，因此增加主城区宅地供应是吻合新政提到的‘优化供需关系’的。”

周煜