采荷一小学区房2.61万元/m²成交！价格这么低，只因带有居住权

在杭州的法拍房市场，时不时就会冒出一些比较特殊的房源。比如有些法拍房带十几年或20年的长租约，像2021年12月底有套市中心老牌豪宅绿城兰园法拍房，租约到2036年11月底才结束，且租客此前已一次性付清租金；又比如，有的法拍房仅拍卖部分产权，像2020年12月底有套金都城市芯宇法拍房仅拍卖该房源0.5%的份额，折算下来相当于1m²。

今天，又有一套杭州市中心采荷小区红菱邨的法拍房拍卖，这套房源的特殊性在于，这是一套带有居住权约定的房源。

根据法拍页面信息显示，这套采荷小区红菱邨法拍房，建成于1987年，位于6层楼建筑的顶楼，建筑面积46.22m²，户型格局为两房一厅一厨一阳台，两房朝南。不过拍品介绍里有一条醒目的瑕疵说明：“本案双方当事人协商确定附条件拍卖，房屋买受人须同意赋予李某君终身居住权，且买受人在受让上述房产后须为李某君办理相应居住权登记手续。本院对本标的物不提供钥匙，亦不存在房屋腾退的情形。以上所附条件会影响买受人的占有、使用、收益、处分等权利，提醒竞买人特别注意。”

从该房源的评估报告和司法裁定书中可以得知，这套房源是一套房改房，目前的两位权利人李某君和张某磊，是通过继承，按份共有这套房子，双方各拥有该房源50%的份额。由于两人对共有物分割存在纠纷，经法院调解后，双方均同意向法院申请附条件拍卖、变卖位于采荷小区红菱邨这套房产，所附条件就是李某君对这套房子享有居住权。

那么，何为“居住权”？其实，居住权这个新型用益物权，是在2021年开始施行的《民法典》上首次提出，根据《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”通俗地讲，只要办理了居住权登记，权利人就可以在房子里一直住下去（最长年限为权利人终身）。而且，居住权不会因为产权变更而发生改变，即便房子卖了，居住权也一直延续，新的房东无权要求权利人搬离。

居住权设立的目的，是实现特定弱势群体的住房权益（尤其是离婚、养老等情况下），为生活困难者提供必要的居住保障。今年年初，潮新闻曾经报道过，“居住权”实施3年来，杭州共办理了500多例居住权登记，其中权利人一半以上都是老人。

潮新闻记者从这套采荷小区红菱邨法拍房的送拍单位上城区人民法院了解到，来咨询这套房子的人不少，很多人都提到一个问题：像这套房子是有两个房间的，那么如果拍下后，除了保证其中一个房间给居住权人居住，另一个房间能否拿来自住，或者出租呢？

上城区人民法院的工作人员表示，根据《民法典》相关规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。也就是说，如果所有权人跟居住权人协商后双方都认可的话，是可以的，但是如果居住权人不同意，那所有权人是不能擅自自住或出租的。另外，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

此外，由于这套房子在法拍前未设立居住权，如果买受人拍下房子后拖延着不去办理居住权，怎么办？上城区人民法院的工作人员说，因为这套房子在法院执行裁定书上已经明确了居住权权利，买受人在办理交接过户时，就必须办理居住权，否则将无法过户房产。

从某种意义上来说，带有“居住权”的法拍房，相当于PLUS版的带租约法拍房，毕竟租赁最长只有20年，但居住权大多数时候是终身的。对于竞买人来说，拍下这类房子后存在较多限制，相比普通法拍房，权益损失较大。

也因此，这套采荷小区红菱邨法拍房虽然是采荷一小本部学区房，在4月底首次拍卖时却流拍了。此次二拍，起拍价降到了109.83万元，折合起拍单价仅约2.38万元（贝壳找房平台数据显示，采荷小区红菱邨最近半年的二手房成交均价为4.04万元/㎡）。

法拍业内人士分析认为，因为二拍起拍价很有诱惑力，加上5月9日杭州全面放开限购，杭州老破小又因为“拆改”预期正当红，这些因素叠加下，再考虑到这套房源的居住权人年纪已经比较大，有些不急着用房的购房者或许会入场竞拍。

事实也确实如此。早在二拍开拍前数日，这套采荷小区红菱邨法拍房就有人报名参拍，昨天正式开拍后，吸引了7人报名，最后这套房源以120.83万元成交，折合成交单价约2.61万元。

其实，带有居住权的法拍房，之前也曾在杭州法拍市场出现过。

2023年4月，位于西湖区的明珠公寓9幢1单元902室法拍房，就是一套设有居住权的房产，该房源建筑面积144.8m²，市场价530万元，法拍页面的房源瑕疵提示中写明：该房源依法设定了居住权，案外人终身享有合法居住的权利，本标的物不提供钥匙，亦不存在房屋腾退的情形。这应该是杭州法拍市场第一次出现设有居住权的法拍房。因为情况特殊，该房源一拍因无人报名流拍，二拍起拍价降到296.8万元，相比市场价几乎“腰斩”。因为性价比较高，二拍吸引了3人报名，最终以318.8万元成交，折合成交单价约2.2万元。而根据贝壳找房平台数据，明珠公寓最近半年的成交均价3.79万元/m²。

由此可见，当房子价格足够低，可以弥补买受人在房子使用权上的一些权益损失，即使带有居住权的法拍房，依然不失买家。