今年小阳春，这两个“学区房”小区卖爆了！为什么？

金三银四，是二手房传统旺季，也是“学区房”的成交旺季。虽然如今杭州“学区房”的声势不像前两年那么大张旗鼓了，但每年小阳春，这股需求仍然不可小视。今年3月以来，杭州二手房成交最活跃的小区，除了均价1.5万~3万元/㎡左右的刚需小区，最亮眼的就是“学区房”。

根据杭州我爱我家的统计数据，今年3月杭州主城8区（不含富阳、临安）二手房成交量TOP20小区中，成交均价超过4万元/㎡的仅3个小区，分别是西城年华（成交22套）、海潮雅园（成交16套）、河滨之城（成交15套），无一例外都是优质“学区房”。

进入4月，这3个小区的二手房成交依然很活跃。4月前半个月，河滨之城成交来了8套，海潮雅园成交了7套，西城年华成交了4套。

前些年，文鼎苑、蓝孔雀一度是杭州势头最猛的学区房，房价一飞冲天。但今年，学区房市场的焦点发生了显著的变化，之前并不显山露水的西城年华，一跃成了杭州学区房第一“顶流”，原因何在？

西城年华位于西湖区丰潭路和申花路交叉口，小区建成于2009年前后，房龄跟文鼎苑比较接近，西城年华对应的学区是9年一贯制的保俶塔申花实验学校。

西城年华小区实景图

西城年华小区实景图

根据小区周边中介的介绍，近期西城年华成交活跃，跟保俶塔申花实验学校最近两年优异的中考成绩脱不开关系。2023年中考，保俶塔申花实验学校重高录取率35.62%，优高录取率69.41%；2022年中考，重高录取率37.43%，优高录取率超过70%。综合来看，这样的成绩在杭州公办学校中数一数二。

中介经纪人表示，跟杭州其它诸多优质学区房小区面临“爆表”预警相比，保俶塔申花实验学校对应的小区只有西城年华、西城美墅、丽阳苑三个，学位并不紧张，只要是一表生，基本上都能入读。这也是近期很多家长选择西城年华的重要原因。

此外，西城年华周边的配套也非常全面。卢女士近期正在看学区房，对比了文鼎苑和西城年华后，她目前对西城年华较为中意。在她看来，西城年华的优点不少，一是小区隔着丰潭路就是亚运体育公园，是平时遛娃和散步的好去处；二是小区西门马路对面就是保俶塔申花实验学校，接送孩子很方便，等到孩子上了高年级，基本就无需接送了，对家长来说很省心。另外小区离地铁站也不远。

不过，跟目前很多优质学区房小区往往大户型单价更贵不同，3月份西城年华的成交案例中，40~50㎡的小户型单价反而更贵，比如42㎡左右的户型成交单价基本都超过9万元，56㎡左右的小户型，成交单价基本在7万元左右，而120~140㎡的户型，成交单价基本在5万元出头。

对此，中介经纪人分析认为，可能是因为小区房龄较老，对应的又是9年一贯制学校，购房者买下房子之后基本要持有10年左右，10年后，房龄将近25年的“老破大”还能否卖出高价，是个未知数，因此不少客户更愿意在西城年华买一套小户型房源落位读书，又在附近买套价格中等的次新房居住。

除了西城年华，海潮雅园和河滨之城都是次新房，它们的成交活跃，很大程度上在于价格已经跌得比较到位，以价换量。

有 “最美安置房”之称的海潮雅园，因地段、次新房的品质以及钱学森学校的学区，88㎡的房源成交单价一度超过10万元。但如今，海潮雅园一园88㎡的签约单价已经跌到5.5万~6万元之间，二园、三园的签约单价甚至不到5万元。据悉，这波“小阳春”中，海潮雅园卖得最好的是二园。

河滨之城作为品质较好的次新小区，凭借竞舟二小的学区，是近年来杭州新晋优质学区房，2021年时，河滨之城签约均价超过9万元/㎡。

河滨之城小区实景图

河滨之城小区实景图

不过经过这两年的楼市深度调整，河滨之城的房价也下跌了约三成。杭州我爱我家河滨之城店的钮店长表示，近期河滨之城品质相对更好的水澜轩89㎡中间套的成交单价大约是6万元，沿河的139㎡户型则价格较贵；雨澜轩89㎡中间套的成交单价大约在5.5万元，目前雨澜轩挂牌价最低的一套二楼89㎡房源只要465万元。

钮店长说，“目前河滨之城成交的房源中，大多数是雨澜轩，一方面是雨澜轩的单价更低，另一方面雨澜轩89㎡得房率高，户型好，三室两厅两卫，这样的配置在周边学区房中比较稀缺，基本没有竞品，很受购房者的欢迎。”

此外，钮店长还提到，河滨之城小区沿河面比较多，河边有游步道，还有市政公园，方便业主们散步、露营，这也是它受欢迎的一个原因。