原拆原建的楼幢，二手房价比老破小高多少？

近几年，杭州一些因危房原拆原建的楼幢相继交付，这些新建房源跟原本的老破小有了巨大的差异。那么在二手房市场上，这些新房比仍是老破小的兄弟楼幢，要贵多少呢？

日前，记者探访了几处挂牌出售的拆复建房源，挂牌价格几乎能比同小区未重建房源高出1万元/㎡左右。

新建后成了老破小的“天花板”

有人看完3天后就下单

事实上，杭州原拆原建的案例有不少，比如散落在老小区中的零星拆复建危旧楼栋。

地铁2、3号线武林门站F口出口正对面的胜利新村，曾建于上世纪70年代。其中沿街的13幢，在2021年7月下旬时经鉴定为D级危房，62户居民在8月被腾空，9月11日启动拆除重建，去年亚运会前，13幢迎来崭新交付。

摄影：印梦怡

摄影：印梦怡

胜利新村新建楼幢 摄影：印梦怡

据了解，13幢在开始拆时，就有人早早来问新建的房子卖不卖。从中介平台的挂牌房源可以看到，原拆原建的房源挂牌价格多在6-7万元/㎡，高的还有挂牌价超过8万元/㎡的，而相邻的老楼幢价格大多在6万元/㎡左右。

日前，记者看了一套13幢顶楼房源，户型面积48.16㎡，挂牌价格320万元，单价66446元/㎡。中介告诉记者：“市中心地铁口的地段，还有学区加持，本来就价格不低，新建的房源明显更好卖。13幢有5个单元，都是5层楼，总共70来套房，近半年拿出来卖的大约只有10套，已经卖掉一半。”

除了胜利新村，记者还看了莫干山路70号、正兴堂弄、信义新村的原拆原建房源。尤其是去年初交付的正兴堂弄9-10幢。一套目前挂牌出售的一楼带院子房源，户型面积在47.36㎡，挂牌价格195万元，单价37256元/㎡。

正兴堂弄新建楼幢 摄影：印梦怡

摄影：印梦怡

摄影：印梦怡

中介告诉记者：“新建的就两幢楼，挂牌出售的只有4套房源，普遍挂牌价在3-4万元/㎡，而老的房源现在成交价在2.6万元/㎡左右。”

“客户看完老小区房源后，再看了同小区的新建房源，一般会加预算买新的。去年我有个客户来看了两次新建的房源，3天后就来下单了，3.4万元/㎡成交的。”该中介回忆。

当然，危旧房的拆除重建房源也并非完美。最大的短板就是户型仍然是原先的户型，并没有面积拓展，清一色的毛坯小户型，而且并未加装电梯。一位在看房的买家告诉记者：“对比之后，还是觉得户型不好，没法下手。”

正前方为新建的信义新村13幢 摄影：印梦怡

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比如去年5月竣工的信义新村13幢，新建房源至今未卖出过一套。中介直言：“全是40-50㎡的一室一厅户型，没有电梯，一楼也不带院子，户型不好，感兴趣的客户太少了，我自己就一次都没有带看过那边。”

原拆原建的老小区除了危房

未来还能期待自主更新

近几年，杭州大力推行老小区改造，但能够原拆原建的要么少数回迁安置房，要么以零星的危房重建为主。

2021年时，省发展改革委、省建设厅联合印发《关于开展2021年度未来社区创建的通知》中，其中提到“针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建”。另外，相关部门有专业的房屋鉴定，将房屋的安全等级分成A、B、C、D四个级别，通常危房是 C、D级的房屋。

根据《浙江省房屋使用安全管理条例》和杭州市《关于开展危房管治提标行动的通知》（杭危改办[2021]25号）规定，一经鉴定是D级危房，应当立即腾空，停止使用。

但最终能否原拆原建还要根据具体情况，有可能只是加固，也可能征迁。

按照相关规定，原拆原建都是主动申报，危房改造的建安费用并非一定是政府全部承担。资料显示，凯旋路258号2幢的重建，大致以市区两级、街道、产权人1:1:8的比例承担。

还有今年1月，杭州市中心浙工新村548户居民自掏腰包5亿元重建小区的新闻曾引起不小的关注。由于小区经鉴定为C级危房，且只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈。因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

建工新村自主更新效果图 图源拱墅发布

当时，杭州市建委公开发文称，浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面，而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。未来将以浙工新村更新为试点，积极探索老旧小区居民自主更新模式。