浙江土地2023速读 | 舟山篇

2023年，浙江省全年房地产市场整体先扬后抑，一季度稍有复苏，二季度未能延续回暖态势，三季度市场形势严峻，虽后续各地均有追加部分政策，但销售颓势尚未刹车，整体行情低迷。

折射到土地市场，城市间热度分化显著，房企聚焦核心城市、核心区域，杭州走出独立行情，但也有明显的板块分化。在核心城市以外，又提出核心地段的要求，弱能级城市维持低位运行。

2023年，浙江省各地市真实土地市场情况如何？浙报传媒地产研究院特推出《浙江2023分城市土地速读》，今日推出第九篇：浙江土地2023速读 | 舟山篇。

【重要结论】

①政策：土拍政策延续“价高者得”模式。

②供应：2023年仅推出5宗涉宅地，除去4宗安置房地块仅1宗商住地出让。出让地块全部集中于定海区。

③成交：2023年舟山市整体市场缩容明显，成交金额、体量同比持续下滑，均为近八年最低。全年仅成交5宗涉宅地，且均底价成交。

④综合：舟山为内生型市场，总体容量较小，整体市场低位徘徊。2019年之后，舟山涉宅地市场保持低位，整体波澜不大，大部分地块以底价成交；目前，外围区域已无法推地，但是整体楼市容量较小，受外部环境影响可控，按照内生型城市规律运行。

⑤房企：房企整体参与土地竞拍活跃度极低，国企/地方城投托底拿地为主。拿地房企基本上以老房企加仓/补仓为主，浙江交控和舟山市定海区城乡建设集团成为2023年唯二在舟山拿地的企业，民营企业整体在舟山势弱。

⑥趋势：舟山后续预计将维持低位-低量-低价-低溢价的“四低”市场状态运行。除定海区以外，其他区县将面临全年无法出让涉宅地的情况。

【分区数据】

对比2022年同期，2023年舟山涉宅土地供应体量、成交金额和溢价率均下降，只有平均楼面价有所上升，主要是因为2023年只成交了定海区几宗核心地块。

分区来看，除定海区5宗以外，其他区县2023年涉宅地出让均为0，而同期普陀区和岱山县还能出让一定体量地块。

2023年舟山市涉宅地分区县成交情况表

2023年舟山市涉宅地分区县成交同比情况表

【数据榜单】

2023年舟山出地已极其稀少，无法吸引到市场化房企参与竞争拿地，最高楼面价仅5650元/㎡。

2023年舟山市涉宅地成交单价排行榜（top5）

2023年房企拿地金额TOP2中，城投类占了1家，民营企业一家都没，已经与2022年状态一样，民企已完全退出该市场。而在2021年民营企业占了4家，拿地主体已完全易位。

2023年房企拿地（涉宅）金额TOP2

【典型特征】

房企对于舟山土地市场的参与度明显降低，基本处于无人问津的状态，2023年底价成交地块占比从约58%上涨至100%，是全省唯一一个涉宅地全部底价成交的城市。因为出让地块较少，终止流拍退地地块占比从8%下降至0%。供地呈现低容积率趋势，1.5容积率及以下地块占比上涨至40%。

2021-2023年舟山市地块供应成交情况对比

典型地块相比2019年最高点，起价/成交楼面价降幅约28%。

注：由于地块差异性，降幅为综合考虑的估计值。