桃李春风中式合院2.48万元 /㎡成交，跌破新房售价！怎么回事？

位于临安青山湖畔的绿城桃李春风，是杭州楼市的超级神盘之一。当年，它的横空出世惊动了全国地产界，“83㎡中国最小最美中式院子”、“200万元的绿城精装中式合院”，这样的价格和产品，让它迅速成为全国现象级网红楼盘，并带动了中式合院这一概念火遍大江南北。

交付后的桃李春风中式合院，以颜值和品质征服了广大购房者，在二手房市场极受欢迎，前两年价格翻番甚至翻两倍都不在话下。

但是今天上午，一套建筑面积419.97㎡的桃李春风大户型中式合院法拍房却爆了一个大冷门——这套房子评估价约1224万元，起拍价约1041万元，让人大跌眼镜的是，该房源最后仅有1人报名，底价成交，折合成交单价仅约2.48万元。这个价格不仅低于评估价，甚至比当年的新房销售备案价还低了8000多元 /㎡。

图源阿里资产平台

根据法拍公告，今天拍卖的这套桃李春风中式合院位于拾壹院10幢，上下两层，带精装修，户型为5室2厅5卫。资料显示，拾壹院为桃李春风的四期，2017年12月备案，为桃李春风整个小区的封笔之作“如山”、“如院”组团中的合院。此次法拍的这套房源，是10幢几套房源中面积最大的一套，当初毛坯备案单价33240元/㎡，备案总价约1396万元。

也就是说，这套带精装修的桃李春风法拍房的评估价，比当初的毛坯备案总价还要低170多万元，如果加上精装修的价差，那低得更“离谱”。这多少有点出人意料。

虽然去年以来临安二手房市场比较低迷，很多次新房源纷纷“破发”，但桃李春风作为房产界的超级IP，仍然有很多拥趸，尤其是其中的中式合院，是临安楼市最坚挺的低密产品。

去年5月底，曾经有一套桃李春风小面积的精装修中式合院被法拍。当时，那套建筑面积129.41㎡的联排东边套以620万元起拍，吸引了6人报名，最终以776万元成交，折合单价约6万元。而这套房子当初的新房销售备案单价为26196元/㎡，备案总价约339万元。也就是说，相比开盘价涨了437万元。

因此，今天拍卖的这套房源因为起拍价性价比较高，也难怪开拍前就有人早早报名，估计也是觉得这是一个“捡漏”的好机会。

毕竟，如艺术品般的桃李春风中式合院，是很多中产阶层心头的“白月光”。

2014年，宋卫平从金基置业手中接过青云山居这块土地，随后绿城在这里打造出 “四大名著”之一的桃李春风。作为“工薪阶层买得起的别墅”，桃李春风勾起了无数人关于院落与巷弄的居住梦想，曾有人从北京连夜打飞的前来购买。全国各地开发商也蜂拥而至，据说每年接待考察团达到近1000家。

2017年底，一期413套合院在万众瞩目中交付，白墙黑瓦、飞檐翘角，闲亭曲桥、廊腰缦回，这一院的诗意江南，让无数人因为错过它而悔青肠子，因为随着杭州楼市狂飙突进，桃李春风的中式合院也不再是普通工薪阶层轻易就能触到的价位。

目前在贝壳找房平台上，有50多套桃李春风的中式合院二手房挂牌在售。最近一次成交出现在去年10月，一套建筑面积145.24㎡的中式合院以680万元签约，折合签约单价约4.68万元。

贝壳挂牌二手房源

那么，为何今天这套桃李春风大面积中式合院的成交价如此低，低到让人那以置信？

一方面，从目前桃李春风的二手房挂牌价来看，越是小户型合院，单价越高。比如80㎡～120㎡的小合院，挂牌单价基本在6.5万元～7.2万元；而300 ㎡以上的大户型，挂牌单价反而只在3.5万元～4.5万元。这跟传统低密市场户型越大价格越高形成鲜明对比。这或许跟桃李春风最初以小合院产品“出圈”有关，它的客群主要还是中产阶层，而非豪宅客群。一旦合院的总价超过1000万元，有能力接手并愿意接手的人就少了。

另一方面，从地理位置看，今天这套桃李春风合院法拍房位于小区东北角上。一位小区业主告诉记者，拾壹院这批房子在小区最里面，边上就是围墙，围墙外是一片荒地，以及小山包，但小山包上有很多高压电线和铁塔，因此这批房源的景观反而不如小区前期开发的小合院。“像去年法拍的那套小合院，位置在小区中间，景观很好，所以当时很多人拍，业主群里也有很多邻居讨论要不要去拍一下。而今天这套法拍房，群里都没人提起。”

图源阿里资产平台

此外，这批拾壹院中式合院西北边就是“如山”组团里的高层，高层住户可以俯瞰边上的合院，导致这批合院的私密性没那么好。而私密性是很多人当初选择桃李春风中式合院的重要原因。

综合这些情况来看，今天这套桃李春风中式大合院成交远不如预期，有其特殊性。一位小区业主表示，“这边的合院，根据具体情况的不同，一房一价，很难用个例的成交来代表小区的整体行情。”