宁围宅地上新！限价仍是3.4万元/m²，红盘重出江湖？

空窗一年半之久的宁围宅地市场，终于迎来了上新。今天（11月9日）上午，杭州今年第十三批10宗宅地集中挂牌，其中就包括宁围板块的一宗商住地。

此次挂牌的宁围商住地即宁围单元XSCQ1406-02地块，无论是地段位置还是市场前景，都堪称同批挂牌地块中的佼佼者，因此俘获了较高的市场关注度。

地块航拍图

区域配套加速落地

构筑高品质生活圈

地块所在的宁围，是近年来萧山快速崛起的人居板块之一。尤其是经历前几年的高强度开发之后，城市配套加速落地，居住氛围日益浓厚，市场认可度越来越高。

宁围西接钱江世纪城，南连萧山市北，同时还邻近南站新城和江南科技城，区位优势可谓得天独厚。地块位于振宁路与万向直路交叉口，踞守宁围板块核心，周边各类配套齐全、住宅小区林立，开发基础较好。

地块周边配套图（制图：孙澜）

交通方面，可通过机场快速路和通城高架组成的十字型快速路网快速自驾前往杭州各个城区，20分钟即可抵达杭州市人民政府，30分钟即可抵达武林广场。地块临近地铁7号线新兴路站，步行距离约1.4公里。

教育方面，周边有宁围小学、宁围初中等学校，萧山是公认的教育强区，拥有萧山中学这样拥有80多年校史、清北录取人数名列全省前茅的名校。近年来，萧山更是不遗余力引入主城区的优质教育资源，教育配套有望再上台阶。目前宁围板块规划有多宗教育用地，优质教育资源未来可期。

宁围初级中学 孙澜 摄

商业方面，宁围板块拥有杭州首家同时也是全国第五家开市客（Costco），已于今年8月开业。开市客（Costco）杭州店总建筑面积达5.4万平方米，单层面积约1.8万平方米，将为宁围居民提供高品质的购物体验。随着宁围常住人口不断攀升，今后还将涌现更多商业综合体。

此外，总面积约4万平方米的宁围市民公园（分创乐园、友乐园、健康公园三大区块）、占地面积约1.7万平方米且拥有多个体育场馆的世纪城体育公园，这些都是宁围居民的高能级休闲配套，是宁围板块宜居性的重要加分因素。

开市客（Costco）杭州店 孙澜 摄

钱江世纪城体育公园 孙澜 摄

萧山区2022年常住人口211万人，根据规划2035年常住人口预计295万人，管理服务人口规模约480万人。这也意味着，像宁围这样的新兴板块，未来还将承接大量新增人口。人口的涌入，也将进一步推高宁围的人居价值。

承接世纪城溢出需求

“性价比”优势突出

地块占地39.26亩，总体上看较为方正，容积率3.5，可建面积91598 m²，可打造为一个中等规模的商住小区。根据出让条件，该地块商业配比不低于35%，也就是约3.2万m²。

住宅毛坯限价30500元/m²，精装标准3500元/m²，新房精装限价34000元/m²，与去年限价保持一致。从这一限价来看，产品定位主要是面向刚改客群。

地块指标表

根据杭州土拍政策最新调整，已取消地价上限要求。地块总起价约11.43亿元，折合楼面起价12475元/m²（其中住宅楼面起价16500元/m²，商业楼面起价5000元/m²）。若底价成交，则住宅部分房地价差高达17500元/m²；若溢价10%成交，房地价差仍高达15850元/m²。即便算上35%商业部分的开发沉淀资金，项目利润空间依然可观，足以为楼盘品质的打造提供充裕的财务支撑。

34000元/m²的产品，市场竞争力如何？可以参照的是，与该地块紧邻的顺发美颂城，限价33500元/m²，2021年开盘最低中签率仅10.32%，差一点触发限售，是当年妥妥的红盘。虽说如今市场环境出现了一些变化，但是随着萧山全域取消限购，且如今的产品品质也有了更高的要求，层高不低于3米且配备4米架空层，相比板块内前几年开发的楼盘，相信产品竞争力会有较大的提升。

此外，板块内住宅小区密度越来越高，商业以及商办需求也在不断积蓄，这就为商业部分的开发价值提供了较好支撑。

尤为值得一提的是，宁围是钱江世纪城外溢需求最大的承接板块之一。宁围和钱江世纪城早年同属于宁围街道，可谓是同根同源。目前钱江世纪城的限价是46000元/m²，且一房难求，不少购房者只能退而求其次选择宁围板块。此外，与同为钱江世纪城溢出板块的萧山市北（限价39500元/m²）相比，宁围的置业门槛也更亲民一些。

总而言之，独特的区位优势决定了宁围具有高成长性和高确定性，未来的想象空间不会像一些远郊板块需要漫长的时间去填充。目前宁围板块新房已经售罄，该地块作为最新的接棒者，预料销售压力不大。而随着市场形势出现积极变化，宁围板块红盘重出江湖也不是没有可能。