风口上的杭州南站新城，新推一宗沿河低密宅地

9月27日，杭州2023年第十二批宅地集中挂牌，铁路萧山站交通综合枢纽区FG08-01地块因其1.2的容积率且拥有稀缺的沿河景观，备受市场各方关注。

该地块所在的杭州南站新城，是杭州的潜力板块之一，其价值在过去一直被低估。不过随着今年规划方面的一系列重磅利好袭来，杭州南站新城已经起风。站在杭州南站新城的风口上，铁路萧山站交通综合枢纽区FG08-01地块挂牌出让可谓正逢其时。

地段成熟配套齐全

“生活圈”自带光环

该地块位于通惠中路和站前支路交叉口，北侧即赫赫有名的金马饭店，因此也被称之为金马地块，相信很多房企都不陌生。

地块周边配套图（制图：孙澜）

金马饭店是萧山最早的一家五星级酒店，一度是萧山的城市地标之一。金马饭店早年选址此地，显然与这个片区商贸发达人口稠密有关。

这里拥有多个大型商贸城，见证了萧山数十年的城市繁华。时代之潮浩浩汤汤，机遇之舰在这里再次起锚——2020年7月，杭州南站开通运营，杭州南站新城就此登场。此次挂牌地块直线相距杭州南站仅约600米，是一个极佳距离。

地块周边有多个居住小区，生活氛围较浓，宜居性有目共睹。作为衔接萧山中心城区和杭州南站新城之间的区域，各类配套丰富齐全。

萧山金马饭店 孙澜 摄

萧山博物馆 孙澜 摄

文化休闲方面，地块北面的北山公园步行即至，萧山博物馆也仅数百米之遥，未来还可坐享杭州南站规划中的梅岭书院、运河文化公园。规划中的运河文化公园面积达8万方，将大大提升周边居民的生活品质。

教育医疗方面，育才小学、回澜初中、萧山中医院、萧山医院均在2公里范围之内，构筑步行15分钟高品质教育医疗圈。

萧山区育才小学 孙澜 摄

萧山中医院 孙澜 摄

商业配套方面，杭州南站新城一宗300多亩超大商住地后期将引入知名品牌商业综合体。这个体量将创下钱塘江南岸之最，也为丰富的业态提供了巨大空间，将整体大幅提升区域配套的能级。

交通配套方面，地块周边路网林立，通过通城高架、彩虹快速路可快速抵达各个城区。继续东延中的彩虹快速路未来还将与中环高速联通，交通畅通度将会进一步跃升。通过毗邻的地铁南站站快入汇入地铁路网。值得一提的是，杭州南站还是在建机场快线支线，今后可通过南站高铁直达萧山机场。

产品稀缺体量小

市场去化几无压力

从产品属性以及市场预期来看，该地块也值得房企高看一眼。

地块指标表

首先，地块容积率仅1.2，且紧邻商城河，水系景观绝佳。随着商品房稀缺时代终结，产品将会加剧分化，存量竞争或不可避免。但无论如何，拥有景观资源加持的低密产品，居住性能上显然更具优势，也一定会更受市场青睐。

其次，该地块投资门槛低，起拍总价仅3.33亿元。这对当前资金普遍趋紧的房企而言，是一个低风险选择。地块楼面起价17800元/㎡，新房毛坯限价31400元/㎡，精装标准4000元/㎡，若地块底价成交，则房地价差达17600元/㎡；即便封顶成交，房地价差仍有14040元/㎡，毛利润率保持10%以上问题不大。

设置合理的价差空间，一方面这体现了政府部门满满的诚意，另一方面也可以确保房企有足够的利润空间来支持产品品质。有了品质保证，这一类低密改善产品也才更有机会通过车位、地下室获得更高的市场溢价。

再次，该地块总体量不大，总可建面积约1.87万方，销售去化几无任何市场压力可言。比如，地块所在的北干街道征迁正在进行时，仅今年5月就新诞生了一批200多户征迁家庭，持币待购意愿强烈。周边商贸发达，仅毗邻的萧山商业城商户就多达3000多户，地缘性购买需求强劲。

此外，地块35400元/㎡的精装限价，看似比之前32000元/㎡的板块限价提高了3400元/㎡，但是考虑到产品的差异性，35400元/㎡的低密产品要比32000元/㎡的高层产品更具优势。

从长期价值来看，由于杭州南站新城的高成长性，也给市场注入了更多信心。杭州南站新城今年初的最新定位是“未来之芯、共享智城”，将从缝合站城关系、重塑城景格局入手，打造“全枢纽、最聚能、超链接、多体验、渐生长”的“先锋枢纽站城”。这也意味着，杭州南站新城的规划定位再次被拔高，将更注重产业发展和城市生活的融合共生。无论是国外还是国内，依托交通枢纽崛起的新城比比皆是，杭州南站新城也不会是例外。

杭州南站 （图源：视觉中国)