杭州商品房的寿命能达百年吗

人到30岁，仅仅是而立之年。房龄30年，很多房子就被称为老小区。

中国房地产市场逐渐步入存量房时代，今后城市里的老房子会越来越多，而这些老房子都将面临“如何养老”的问题。最近，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹提出要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障，“房屋养老金”概念在全国引发广泛关注。

杭州作为品质之城，曾有本土开发商声称自己建的房子能住100年。那么，杭州的商品房会有百年寿命吗？

图源：视觉中国

普通房屋设计使用年限为50年

建造和使用质量关系房屋寿命

我们居住的房屋，其寿命究竟是多少年？

杭州市规划委员会专家委员会副主任委员汤海孺告诉潮新闻记者，根据现行的国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）），普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年。“这并不是说过了50年后，这房子就不能用了，而是说50年之后它的可靠性会下降。”汤海孺说。

汤海孺说，影响房屋寿命的主要因素包括：一是设计施工时不规范，比如建筑周边施工开挖深基坑做地下室，如果防护距离不够，会影响建筑的安全；外墙渗漏脱落，或者管线位的防水没做好，导致房屋内部渗漏等。二是人为因素造成破坏，比如使用者随意对房屋结构进行更改，尤其是改动承重墙，将严重影响建筑的寿命，“新住户搬进来或者老住户要装修，基本原则就是不能动承重墙。”。

房子过了50年后还要继续居住使用怎么办？对此，《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）中明确规定，应进行房屋可靠性鉴定，若鉴定不满足承载要求应加固处理后使用。

很多人会好奇，像绿城、滨江这样的品质房企开发的楼盘，其建筑使用寿命会比普通楼盘更长久，能住100年吗？

对此，汤海孺认为，从改革开放到现在也才40多年，大多数商品房都尚未超过50年的设计使用年限，因此现在很难说市场上这些商品房的实际使用年限是多少。他说：“房屋的实际使用寿命跟两个因素有关，一个是本身建造的质量，另一个就是用户使用的质量，也就是维护。房子维护得好，100年都可以；本身施工质量不好，可能30年就不行了，虽然房子没倒，但经常渗漏肯定也不好住人了。”

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物业专项维修资金

就是房屋养老金的一种

如何让房子在50年甚至更长的生命周期内能够安然使用？去年以来，官方多次提出要研究建立“房屋养老金”制度。

2022年“4·29”长沙居民自建房坍塌事故发生后，住建部便指出要研究建立“房屋养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。去年5月24日，国务院办公厅印发文件，指出要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险等制度。

易居研究院研究总监严跃进表示，房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，“比如全国各地小区频频出现房屋漏水、私拆承重墙等事故和纠纷，其实这些都涉及到房屋后续使用过程中的管理和维护，最终都会涉及到资金问题。”严跃进说，从目前的资金来源来看，很多城市的物业专项维修资金就是一种“房屋养老金”。

在杭州，新小区交付时都要缴存物业保修金和物业专项维修资金，即房屋的“两金”。其中物业保修金由开发商交纳，主要用于保修期内房屋工程存在质量等问题，俗称房屋“质保金”；物业专项维修资金由业主交纳，用于共有部位保修期满后的维修、更新和改造，俗称“养老金”。

杭州市住保房管局公布的数据显示，2022年度，杭州共有131个小区交纳物业专项维修资金9.38亿元，比如古翠隐秀去年缴纳物业专项维修资金约1384万元，英蓝中心缴纳物业专项维修资金约1451万元，仁恒滨江园缴纳物业专项维修资金约855万元。

房屋的定期体检，目前国内对于住宅大多只要求在达到设计使用年限后要定期进行安全评估。比如北京规定对达到设计使用年限需要继续使用的住宅，应当每２年进行一次安全评估；杭州则规定，房屋在达到设计使用年限当年须委托进行房屋结构安全鉴定，此后每5年“体检”一次。

至于房屋质量保险制度，目前上海、北京都推出了住宅工程质量潜在缺陷保险制度，由建设单位投保，保险责任自建设工程竣工验收合格2年之日起算，保险期限分情况从2年至10年不等。

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杭州已有5个小区

用经营性收入补充房屋“养老金”

目前，我国存量住房的维修主要依靠物业专项维修资金来进行。

根据杭州市住保房管局公布的数据，2022年度，杭州主城区各小区使用物业专项维修资金1.12亿元。其中，城西早期的商品房住宅申请使用物业专项维修资金的频率极高，如南都德加小区因为屋面、外墙、屋顶等问题，去年共使用物业专项维修资金将近40次；香樟公寓、湖畔花园、白荡海人家等名字也频频出现。南星桥豪宅金色海岸去年也因为电梯、地下室、监控等问题，多次使用物业专项维修资金共计100多万元；白马公寓去年因为外墙和辅房改造等问题，使用物业专项维修资金148万多元。

当小区严重老化后，需要大修大补的地方很多，小区物业专项维修资金根本不够用。根据杭州市相关规定，物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的30%的，业委会应当组织续交。不过截至2021年10月，杭州主城区共计有3800多套房源（多集中于老旧小区）涉及的物业维修资金少于30%，应组织续交，但目前未有一个小区楼幢续筹成功。

当小区物业专项维修资金不足时，除了组织业主拿出钱来筹集，还有别的办法吗？目前杭州有一些小区尝试将小区经营性收入用来补充物业专项维修资金。

在杭州，不乏一些小区多年来坚持将小区公共性收益投入于物业维修和养护的。比如市中心老牌豪宅绿园，作为近20年房龄的老小区，至今尚未动用过物业维修基金，每年上百万元的经营性收入大多用来给小区做日常维修和养护，因此小区外立面和整体面貌始终保持光鲜亮丽。

2021年年初，位于杭州城东的德信东望小区业委会将小区32万余元的经营性收支补充到小区物业专项维修资金账户，成为杭州首个把经营收益转入物业维修资金的小区。记者从杭州房管部门了解到，目前把经营性收益转入物业专项维修资金的小区，还有云亭公寓、大河宸章、黄龙雅苑。这四个商品房小区都是在物业维修资金充足的情况下，提前把经营收益转入补充物业维修资金。

今年，杭州积极探索建立物业维修长效机制，在上城区、拱墅区和西湖区率先试点老旧小区物业专项维修资金续交、补建工作。近日，位于上城区的美政花苑小区也将经营性收入补偿至物业专项维修资金，成为杭州首个完成物业维修资金续筹的老旧小区。

除了用经营性收入补充物业专项维修资金，很多专家也提出，“房屋养老金”的来源应该更多样化。比如，可以从土地出让金、财政奖补等资金中提取一定比例的钱作为房屋养老金，用于房屋日常定期体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。