温州九旬老人遭中介“套路”惹上官司

这是一起由所谓“学区房”买卖引发的纷争。

温州九旬老人洪老伯名下有套面积30多平方米的商住房，在中介撮合下，与买家魏先生约定以288万元总价成交。没想到，魏先生支付30万元定金后，担心不能顺利入学，反悔了，洪老伯出于好心，退还了定金。这时，中介不肯了，以已完成服务为由，将洪老伯和魏先生告上了法院。

近日，鹿城区人民法院审理了该起中介合同纠纷案，判决洪老伯无需承担支付报酬义务，由房屋买受人向房屋中介支付报酬3万元，并提示中介机构向老年人提供中介服务时更应尽忠实义务，确保老年人在充分理解合同权利义务下作真实意思表示。

鹿城法院供图

买家反悔，好心房东退还定金

洪老伯的房子临近知名公立小学、初中，系一处三层结构的商住房，一层为店面，二层以上为住房。他在挂牌出售时与中介约定，自己最后“净拿”房款282万元，中介费按房产成交价差价确定。

为了孩子读书，39岁的市民魏先生想买“学区房”，某房屋中介所看到洪老伯房源信息后，带着魏先生上门看房。

2021年4月1日，在中介促成下，洪老伯与魏先生签订房屋买卖合同，成交总价为288万元，定金30万元。

同日，洪老伯、魏先生分别与中介签订中介服务合同，确定中介报酬分别约定为6万元、4万元。

而后魏先生向洪老伯给付定金，但是3天后，他“后悔”了。

魏先生担心涉案房产不是“学区房”，且中介无法回复“百分之百”确保，加上看到涉案房屋邻近一楼店铺被人贴了“有争议”的字条，怕自己买的这套房产也“有争议”，故而联系中介告知洪老伯，想要解除合同。

洪老伯很无奈，自己年龄大了想把房子便宜点卖了，不想因为定金退还问题惹上纷争，所以答应解除房屋买卖合同，如数将30万元定金退还给魏先生。以为就此事情了结，双方都没有损失，房子继续挂出去卖。

中介不服，讨要10万元报酬

一波刚平，一波又起。

不承想，房屋中介找到洪老伯，指着有洪老伯摁指印的“净拿”式中介合同，其中有一排很小很密的字“若双方自行协商解除合同，则双方应按与中介方书面约定的居间服务费标准支付给中介方。”房屋中介表示，房屋买卖双方签订协议后，视为中介方已经完成居间服务事项，合同解除后也应付中介费。

2022年7月，房屋中介向温州市鹿城区人民法院起诉，要求洪老伯、魏先生共同支付中介报酬10万元。

开庭当天，洪老伯怕自己表达不清楚，在女儿的陪同下参与庭审。

法官用浅显易懂的话语解释法律规定，放慢庭审节奏认真倾听洪老伯的答辩。

洪老伯认为，和中介说好的“净拿”就是房屋顺利卖出后支付中介报酬，没想到房子没卖成，也要给报酬，这并不是他理解的“净拿”。既然交易未成功，自己通情达理退了本可以不用退的定金，作为卖方毫无过错，按理来说不必再付中介报酬。

魏先生则称，解除合同的原因在于中介无法明确房屋为“学区房”，过错方是中介，自己也不用付中介报酬。

法院认定，中介未尽必要的提示

经法院审理查明，涉案合同均由房屋中介提供，与洪老伯签订的“净拿”式合同中关于报酬给付及违约责任字体偏小，未加粗提示。

法院认为，关于洪老伯应否支付中介报酬的问题。在签订合同时洪老伯年近九旬，其生理机能弱化，在复杂经济活动中的辨别能力处于相对弱势，难以识别交易套路及可能导致的法律风险，其与房屋中介约定的“净拿”，仅能考虑到房屋买卖合同顺利履行完毕这一特定情形。

本案中，房屋中介未就房屋买卖合同订立但未顺利履行时仍应支付合同数额的中介报酬，对洪老伯进行必要的提示、说明，致使洪老伯未能注意，亦无法理解相关合同义务，故双方关于中介报酬6万元的约定并不适用于房屋买卖合同变更、解除等情形，合同中关于中介报酬及违约责任的约定对洪老伯不具有法律约束力。

关于魏先生应否支付中介报酬及金额的问题。房屋交易系重大事项，魏先生具有审慎审查的义务，且房屋买卖合同签订、履行及解除均系魏先生按照自己的意愿作出，亦应承担相应法律后果。现未有证据证明中介向魏先生故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或有其他损害魏先生利益的行为。现双方不再履行合同，中介提供服务的人力成本支出相对减少。

综上，法院判决魏先生支付中介报酬3万元，驳回中介其他诉讼请求。目前案件已生效，魏先生已主动履行支付3万元中介费的义务。最终，洪老伯另寻中介成功卖了房子，魏先生也如愿买到了心仪的“学区房”。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在“净拿”式的中介合同履行中，中介人有时利用信息不对称、不透明，在出卖人与买受人之间赚取差价，获取中介报酬。房屋中介在提供中介服务时，不恰当地利用自身信息优势及高龄老年人在复杂经济活动中的能力弱势，与职业行为道德规范不符，有违社会主义核心价值观，且损害老年人的合法权益，于法于理于情均无权向洪老伯收取中介报酬。

根据国家统计局数据显示，目前我国60岁以上人口占全国人口的19.8%，将进入中度老龄化社会。老年人开展民商事法律活动时难以避免会发生纠纷，囿于老年群体诉讼能力、生理机能等普遍性减弱，强化审查真实意愿表示尤其重要。

这起案件中的老年当事人已届九旬，法院引入“陪同诉讼”适老型诉讼机制，在诉讼各环节设置询问、核对程序，准确识别老年人的诉讼行为能力，充分确认老年人本人真实意愿，查明真实意思表示，放大真实司法声音。

同时，通过这个案例，提醒房屋中介应加强职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信。购房者在房屋交易前审慎思考，认真行使合同权利义务，避免因草率决定引发纠纷。

【专家点评】

温州大学法学院民商经济法系副主任柯宇航认为，九旬老人在房屋买卖交易中处于明显弱势。作为涉案合同的提供方，房屋中介未就中介报酬条款中对老人不利的内容作必要提示、说明，致使老人未能注意并理解，房屋中介机构根据该部分内容主张中介报酬或违约责任，于法无据，且有违诚信友善的社会主义核心价值观。法院在准确把握本案争议焦点，正确适用法律的同时，还注重运用社会主义核心价值观释法说理，切实发挥了司法裁判规范、评价、教育、引领等功能，保障老年人合法权益。

九旬老人在诉讼程序中亦需要特别“关照”。法院在本案的审理过程中，为老年人有效参与诉讼提供了诸多便利条件，尽力引导老年人作出符合其真实意思的决定，让老年人有尊严的参与司法活动，是探索建立涉老年人民事案件专业化审判机制的有益经验。

本案反映出近些年来，涉老诉讼案件类型由过去常见的继承、赡养等家事纠纷扩展至更多的民事领域，涉老诉讼案件量增加，类型多样化，为各级人民法院的工作提出了挑战。人口老龄化时代，诉讼服务的适老化至关重要，只有始终坚持以人民为中心，创新涉老工作举措、完善涉老工作机制，才能为推动构建老年友好型社会提供更加有力的司法服务和保障，切实增强老年群体的司法获得感、幸福感和满意度。