美好人居研究院｜杭州主城区的房子，就剩这些

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8个A类人才报名，E类人才也要顶格社保，有房家庭中签率低至1.4%……这两天，IFC报名登记的消息刷爆了杭州人的朋友圈。

若论杭州今年第一超级红盘，恐怕非IFC莫属。64套房源，最终2797户家庭入围摇号。这些入围家庭除了E级以上人才，无一例外全都是顶格社保（即从2006年1月起连续缴纳社保）。如果加上那些被劝退或者被刷下的非顶格社保家庭，实际上的意向购房家庭怕是要远超最终公布的2797户。

虽说IFC自带光环，但这一数字背后，还是反映出了杭州主城区尤其是核心地段僧多粥少的市场现状。

据钱报美好生活院统计，杭州主城区部分在售及待售住宅项目，预计还有2.8万余套，而这些几乎是今年杭州主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）可售住宅新房的全部库存了。

这28000余套房源分布在哪？

记者统计了上城、拱墅、西湖、滨江四区的住宅新房库存，其中滨江区相对较少，有2800余套，拱墅区最多，超过10000套，西湖区库存也较多，有8000余套。

拱墅区

蓝鋆滋/制图

虽然有万余套，但记者仔细观察后发现，拱墅区算上隐性库存，大概也就20个楼盘，其中一半上均开过多次盘，大部分库存集中在铁路北、运河新城以及申花板块，不少已经进入尾盘销售期。

运河新城是几个板块里限价最低，除了滨江的运河新城综合体——滨运锦上湾，限价4万元/㎡外，其余限价均在3万元/㎡内，我们统计的四大城区，只有三墩北和运河新城限价在3万元/㎡以下。

其次是铁路北，限价比运河新城稍高，年后板块开始活跃，特发澜栖府甚至还触发了社保， 目前板块内大部分楼盘已开盘过，今年后期库存也不大。

另一个库存比较集中的是华丰板块，大家、保利、联发等房企均在该板块有项目，限价3.3万元/㎡，户型基本集中在100㎡-140㎡，总价在330万-450万元。

当然，亚运会前重点需要关注几个纯新盘，除了滨运锦上湾外，像德信桥西的纯低密项目、嘉里文晖综合体项目，都是今年拱墅区的主要供应量。

西湖区

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西湖区有15个楼盘或将在今年推出，其中70%左右均已开盘过。

库存分布相对比较清晰，主要集中在三墩及三墩北板块，限价从28100元/㎡-36800元/㎡；另一块集中在龙坞、双浦及之江一带，基本以新项目为主，大都以低密为主，总价都在600万元以上。

其中城投之江项目将会有几千套的供应，限价37500元/㎡，将会是今年之江最受关注的项目。

上城区

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上城区可供应楼盘不少，有19个，不过由于大部分为面积普遍较大的改善型产品，因此今年可供应套数并不如拱墅与西湖区那么多，只有5800余套。

供应量出现两极分化，北面的丁桥今年或只有两个新盘入市，大部分集中在钱江新城二期和艮北新城，占据一半以上库存。

改善小户型基本集中在艮北新城，总价相对友好，基本500万元起步就可以买到；而钱江新城二期的楼盘，大都定位中高端改善，户型基本在180㎡以上，总价在1200万元以上。

滨江区

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一向库存告急的滨江区，今年整体的库存也不多，整理出的8个楼盘中不少是尾盘，还有一个基本无望开盘，剩下就只有三个新项目。

而目前整体趋向饱和的滨江区也只有浦沿还有开发的空间，未来的供应主要也集中于此。

新房到底够卖吗？

记者边统计边感叹，杭州主城核心区的新房真的不多了！

为什么这么说？据钱报美好生活院统计，目前，杭州四个主城区在售及待售（含3月底出让地块）住宅房源总量约2.8万套，约为杭州十区总量的16%。根据刚刚公布的2022年末人口统计数据，杭州四个主城区常住人口为426.9万人，占杭州十区（不含淳安、桐庐、建德）人口比重为38%。从这一组数字也可看出, 我们传统意义上的主城核心区，其实供应量偏紧。

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其次，我们在四大城区中发现不少“僵尸盘”，这些盘由于各种因素搁置多年，有的虽然外立面已经完成，但依旧没有传出入市的消息，这样的盘有近10个。刨去这些“悬而未决”的新盘，杭州主城四区有供应的楼盘也就50个左右，再进一步剔除尾盘，真正后期有较多房源的楼盘连40个都不到。

今年的亚运会也会对开发节奏产生一定影响，3月底杭州土拍市场推出的这9宗宅地，按照开发周期，或将成为今年最后一批可能入市的新盘，而这些已经都算在以上的2.8万套房源里了。

注：以上数据来源于钱报美好生活院统计，具体楼盘信息以售楼处通知为准。