天目追踪｜烂尾楼业主强制停贷事件背后：问题该如何解决？

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自6月30日江西景德镇恒大珑庭项目全体业主打响强制停贷的“第一枪”后，全国多地烂尾楼业主相继发布《强制停贷告知书》。

对于楼盘停工或烂尾，业主将原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞。7月14日，工商银行、建设银行、农业银行、兴业银行等火速回应停贷事件，基本上均称目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

在数不清的烂尾楼背后，业主与开发商、银行针锋相对，可出路在哪？

业主向银行宣泄愤怒

在大部分《强制停贷告知书》中，很多业主都指向了银行存在违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为。

比如，武汉市恒大时代新城业主的告知书显示，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。

在郑州市名门天境业主的告知书中，业主表示，在房屋预售过程中，各银行如工商银行、中旅银行（现中原银行)、郑州银行、浦发银行、中国银行、广发银行等存在不同程度的典型违规发放贷款、未履行资金监管义务的行为。如：作为货款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭货款；作为货款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户；作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明等。

图据受访者

“楼盘把房子卖了之后，既收到了客户的首付款，也收到了银行发放的贷款。相关款项本应划入监控账户，指定用于该楼盘的建设。但目前发生停贷情况的楼盘，似乎存在着资金监控账户违规挪用的问题。”全国房地产经理人联盟理事、广州房地产专家邓浩志在接受天目新闻记者采访时表示，这是银行和相关部门对资金监管不严，对工程进度疏于觉察等原因造成的。

受“业主集体停贷”消息冲击，7月13日，银行板块跌1.69%，大幅跑输大盘，多家银行跌幅超过3%。7月14日，银行板块延续跌势，截至收盘，招商银行（600036）一度跌超6%，平安银行（000001）、邮储银行（601658）、兴业银行（601166）等跌超3%。

7月14日午间，建设银行在公告中称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。农业银行的公告更为详细，公告称，截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

同时，工商银行发布公告称，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。本行将严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好相关金融服务，促进房地产市场平稳健康发展。

据第一财经报道，7月13日，网传的一份机构房地产停贷问题解读电话会议内容显示，以杠杆率超过3倍、债券利率超过7%、过去12个月债券价格调整超过5%的开发商作为有问题的开发商来看，风险敞口最大的是民生银行，其次是平安银行、招商银行、兴业银行，以及光大银行。

7月14日，民生银行投资者中心回应天目新闻记者称，民生银行的对公贷款以及个人按揭贷款，在同业中均处于中等水平，在总资产中占比较小。民生银行高度重视最近市场上热议的“业主集体停贷”事件，相关业务部门也正在针对相关风险事件开展贷款情况梳理和排查，以期清楚风险，推出应对措施。不过，民生银行抵质押物比较充足，整体风险是可控的，更详细的信息还请关注接下来的公告。

监管账户里的钱去了哪？

“出现‘业主集体停贷’的直接原因是部分项目预售资金账户空缺，房企无力支付相关款项，导致楼盘工程推进节奏过慢，给购房者带来巨大压力所致。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉天目新闻记者。

图据受访者

预售资金是指新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的预售款。

严跃进认为，从理论上来讲，监管预售资金的初心，就是为确保楼盘工程按期完成而设立的一道防火墙机制，目的是保障购房者根本利益。而烂尾项目问题加剧，这就侧面说明部分项目的预售资金监管明显不到位，导致项目工程建设资金空缺。

“商品房预售时，开发商所提供的收款账户必须是预售资金监管账户，开发商也必须依法依规收取使用预售房款，不得挪用。但是，现场购房的时候，往往需要在售楼处刷卡，而很多POSE机刷卡小凭条上是看不到最终收款账户的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉天目新闻记者，一些银行会把购房人的按揭贷款直接转到开发商的普通账户，相关部门对这种违法行为监管的难度也比较大。

房地产业内人士告诉天目新闻记者，在实际操作中，会有开发商通过各种手段把监管账户中的钱套出来，比如通过虚报工程款把钱从账户中转移出来等。 

王玉臣表示，总结来说，房地产开发商在实际操作中，存在的违规问题包括：第一种是收取预售房款的时候，提供的账号根本不是监管账户；第二种是购房人按揭贷款，银行放贷的时候，开发商和银行合谋，将贷款放到非监管账户；第三种是通过虚报工程进度等方式骗取监管资金。

不只是开发商，银行也存在私自挪用预售资金的行为。今年1月份，佛山市住房和城乡建设局发布通知称，华夏银行股份有限公司佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反多项法律法规的规定。从1月6日起，该局暂停与与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

除了监管账户的钱被挪用，在大部分告知书中，业主也指出了银行违规发放贷款的情况。郑州一些业主向天目新闻记者反映称，他们曾向郑州银保监局反映此事，郑州银保监局也已经对涉事银行进行了调查。据业主提供的一份调查意见书显示，华夏银行郑州分行在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。该行为违反了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）第三条等规定，针对该违法行为，将依法对华夏银行郑州分行采取监管措施。

《通知》第三条规定，严格住房消费贷款管理，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

图据受访者

此事将走向何处？

随着多地业主们选择强制停贷，这种做法有着蔓延的趋势，此行为面临何种风险，又该如何解决呢？

“作为业主而言，一方面房屋烂尾，买房目的无法实现，但是另一方面还要继续还着贷款，从情理上来说确实很亏。”王玉臣认为，尤其是在一些项目里，虽然银行违规放贷不是直接导致烂尾楼的原因，但相关银行也是难辞其咎，起着间接作用。

王玉臣表示，从行政管理的角度来说，银行如果违规放贷势必违反相关的规定，应当受到相应的行政处罚。另外，商品房买卖合同中一般都没有约定挪用监管资金的违约责任，所以开发商挪用监管资金，一般是应当承担相应的行政处罚责任。

“时下的停贷，大部分属于面对烂尾无法交房的购房人，拒绝向银行按约偿还贷款的行为。”上海融力天闻律师事务所高级合伙人刘赤军律师告诉天目新闻记者，从法律关系来看，毫无疑问购房人停贷应当向银行承担违约责任。银行有权根据法律规定、借款合同约定，请求法院判决归还欠款及利息，几乎可以肯定，银行会胜诉。在执行过程中，购房人所有的存款、财产将被强制执行，无法执行的购房人将被列为失信人，面临限制高消费等法律风险。

“事实上，业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由，行使购房合同的法定解除权。”上海申伦律师事务所夏海龙律师向天目新闻记者表示，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。

严跃进认为，该问题的症结其实不是因为期房的问题，因为期房虽然有风险，但由于预售资金监管政策的存在，其实期房的风险按理也不会存在的。所以，还是因为预售资金监管的工作没有落实到位。

“预售制的反思可以有。”邓浩志表示，包括在市场条件稳定的情况下，逐步调高预售条件，进一步加强资金监管，最终在所有条件成熟的时候，再推行“现房销售”。但从目前情况看，要实现现房销售的理想还有很长的路要走。

“从实际过程看，对于此类预售制度的改革也在推进中。”严跃进表示，就目前看，肯定还不能进入现房销售的模式。因为现房销售模式下房企的资金压力更大了。所以现房销售可以作为探索的方向，现在的问题是要确保期房模式下房企压力更小，资金到位更好，这样才更容易解决问题。