戴德梁行2025年二季度盘点：杭州写字楼稳坚持稳中求进 商业将延续“消费降级”与“需求升级”

杭州，2025年7月17日—享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2025年二季度的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读，并对未来的市场发展趋势进行展望和预测。　

市场上半年坚持稳中求进，未来办公市场压力仍然持续

宏观情况看，杭州上半年坚持稳中求进工作总基调，聚焦高质量发展首要任务，因地制宜发展新质生产力，积极用好系列存量政策和增量政策，全市经济保持平稳运行。但也要看到，当前国际环境更加错综复杂，有效需求仍显不足，经济回升向好的基础还需蓄力加固。1-5月，全市规模以上工业增加值1817亿元，同比增长6.6%。分行业看，计算机通信和其他电子设备制造业、汽车制造业、电气机械和器材制造业增加值分别增长17.2%、23.5%和13.8%。分产业看，战略性新兴产业、装备制造业、数字经济核心产业制造业增加值分别增长8.7%、10.7%和12.4%，快于规模以上工业增加值2.1、4.1和5.8个百分点。

二季度，恒隆广场、嘉里城以及EIC陆续交付入市。至此，市场的甲级办公总存量攀升至445.3万平方米，尽管这些新入市的项目进一步抬升了杭州办公租金的上限，但是对整体租金拉动作用有限，市场仍保持着低成交及价格竞争的循环，新增供应积压下，呈现出租金下调压力一、空置率持续上行的特征。

2025年杭州办公市场仍处于供需调整期，这一态势也对后续项目的入市节奏产生了一定影响。 截至2026年，杭州主城区仍有超过近20万方甲级办公等待入市，杭州办公市场短期内压力仍然持续。

由于新增供应分布原因，各板块租金表现呈现分化态势，上半年武林及钱江世纪城等受新增供应影响，拉动了板块平均租金上升，其余商务区仍处于价格调整阶段，部分商圈通过加大租金折让提升竞争力。市场数据显示，业主方通过资源整合与弹性定价策略成为当前应对竞争的有效手段。

从政策端来看，为深化超大城市“存量空间革命”推出《杭州市城市更新专项规划（2024-政策端来看，《杭州市推进全球数贸港核心区建设实施方案（2025—2027年）》、《杭州市加快建设人工智能创新高地实施方案（2025年版）》等一系列政策的发布和实施，为杭州提升城市综合能级和核心竞争力提供了发展指引，这些政策将推动数字经济和人工智能产业集聚，为杭州写字楼市场带来科技、金融等高端租赁需求，优化市场结构。

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示，　2025年杭州办公市场持续处于供需调整期，上半年新交付项目面临去化压力，租金下调压力仍将存在，由于杭州政府对于硬科技政策的层层支持，互联网科技行业仍引领杭州全市租赁需求，较24年下半年有所回温。在杭州政府政策鼓励以及业主方的灵活策略调整下，在供需结构趋向合理后，市场有望重回健康发展的轨道上。

2025年商业市场政策效应持续释放 商业格局将进入新一轮迭代周期

杭州零售市场上半年无新增优质零售商业项目入市，全市商业存量录得7,304,070平方米，净吸纳量录得-9,003平方米。零售市场整体表现承压，全市优质零售物业出租率降至90.33%，较上季度下降0.1个百分点；全市的首层平均租金录得人民币523.2元/平方米/月，全市零售物业租金持续下降。杭州零售市场整体处于相对疲软状态，商业体供应“冷清”是市场周期、企业策略与竞争格局共振的结果：消费疲软和存量高企迫使开发商转向轻资产与存量优化；头部项目的延期进一步压缩新开数量。杭州商业格局将进入新一轮迭代周期，但短期仍需消化存量压力。叠加消费复苏缓慢，企业更倾向审慎观望，而非激进扩张。

2025年下半年杭州计划新增9个新开商业，总体量超过80万平方米。然而，尽管数据看起来繁荣，但商场经营面临着“存量过剩”和“消费动能不足”的双重压力。下半年杭城新开商业是如期而至还是延续上半年延迟开业的风潮有待进一步的观察。商业市场将延续“消费降级”与“需求升级”并存状态，对商业而言，这既是挑战（价格压力增大），也是机遇（赢得理性消费者的忠诚）。成功的关键在于：深刻理解目标消费者的价值排序，在核心价值点上做到极致（升级），并通过创新和效率优化提供难以拒绝的性价比（应对降级），同时建立真诚的情感连接和品牌信任。

政策方面，杭州近日推出新政策，鼓励并规范商圈和商业街区的外摆经营活动。杭州在三年前就已开始探索餐饮行业的外摆模式。如今，市城管局进一步放宽了外摆条件，在52个智慧商圈、商业特色街、夜间经济热点区域以及多个区级商圈等地，大力扶持商业外摆和户外文化商业活动，以促进商圈经济的繁荣与环境的和谐有序。此次放宽商业外摆限制，杭州从优化审批流程、创新服务方式以及完善配套设施等多个方面入手，做出了详尽的规定。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年上半年杭州商业市场呈现 “复苏分化、存量焕新”双轨并行态势。核心商圈消费回暖带动零售租金企稳，恒隆广场、文晖嘉里城等新项目未来供应放量促使业主加码首店经济、主题策展引流；展望下半年，随着杭州“数字经济2.0”政策深化落地，AI零售实验室、元宇宙商业体验等科技业态将加速渗透，推动传统空间转型。同时，存量改造聚焦精细化运营，杭钢遗址公园等工业遗存项目通过低碳化改造重塑消费场景，数字化与可持续能力将成为破局关键。

戴德梁行华东区总经理黎庆文总结道，杭州写字楼市场承压明显，新增供应持续入市，写字楼市场空置率仍将面临上行压力，租金企稳需依赖实质需求回暖，人工智能、金融科技等领域的政策利好或带来新动能。零售市场需警惕消费力波动风险，未来的新增供应优质项目如恒隆广场将带动商业市场新活力。杭州作为长三角高能级枢纽，长期产城融合潜力巨大，短期需平衡供应消化与新兴产业导入，未来有望活力领跑新一线城市。　　

陈宇洁