同板块不限价盘和限价盘相比，房地价差有何变化？

给杭州开发商打造“好房子”的空间越来越大了。据记者统计，今年主城区已开盘的不限价新房，平均房地价差约1.8万元/㎡。

在限价时代，记者也曾多次统计过房地价差，2019-2020年时期价差小于1万元/㎡的项目占四成之多，价差最小的仅5000多元/㎡，最大的也就1.8万元/㎡。甚至到2021年初，平均价差仅8500元/㎡左右。直到2021年底调整土拍规则，此后杭州的平均房地价差才回升至1万元/㎡以上。

房企拿地的楼面价和最终销售价格的价差决定了房子的品质上限。曾经，杭州核心地段的楼盘由于房价和地价之间的空间太小，开发商为了利润只能节约成本，品质一度大打折扣。好在都已经是“过去式”。

如今不限价新盘相继入市，自主定价后，和同板块的限价盘相比，有的房地价差甚至翻倍了。如此一来，杭州的“好房子”也“卷”起来了。

回顾杭州限价放开的时间线，2023年11月，杭州正式取消土地限价，与此同时，富阳、临安、临平、钱塘四区率先放开新房限价；2024年2月，余杭、萧山部分板块加入；同年6月底，滨江区白马湖不限房价地块挂牌，主城区限价圈首次开了一道口；2024年10月，杭州全面放开新房限价。

从2023年至今，杭州十区不限房价的涉宅地块已成交110宗，不过目前入市项目仅26个，仍有八成左右尚在打磨产品，未明确定价。

开盘的这26个项目、且是纯宅地的，主城四区7个，余杭区3个、萧山区1个，平均房地价差就约1.8万元/㎡，最大价差出自城东新城的安琪儿区块，超2.5万元/㎡。主城区三个核心板块的房地价差超过2万元/㎡，除了城东新城，还有东新和钱江新城二期。

锦上万象府实景 武恒光摄

城东新城：

房地价差还将继续拉大

细分到板块来看，城东新城的安琪儿区块称得上寸土寸金的市中心宝地，曾经的限价显然限制了符合板块定位的项目生长。

以至于首个不限价的锦上万象府逋一出场，很难不让人眼前一亮。没有限价约束的外立面“金光闪闪”，档次拔高了不止一点，架空层、标准层高也统统拔高，还首次增加了叠墅产品。

锦上万象府效果图 图源杭州市规划和自然资源局

翡翠嘉运府效果图

翡翠锦和府效果图

首开的还只是两栋高层和小高层，试水了65600元/㎡的均价，相比此前限价46500元/㎡的翡翠锦和府、翡翠嘉运府，房价涨幅超40%，房地价差高了两倍还要多，中签率却依然低至13.02%，可见改善群体的认可，杭州不缺购买力，缺的是“好房子”。

据了解，锦上万象府二开均价预计将提升至7万元/㎡，再加上今年推地的大家·咏印明庐、华润·元起观潮府仍待字闺中，产品定位有望继续拔高，这也意味着，后续板块的房地价差还将继续拉大。

东新单元：

房地价差U字形回归

东新单元在限价时代初期，仍有不错的房地价差。拿地价23782元/㎡的香栖天第，与45000元/㎡的限价之间，价差超过2.1万元/㎡。之所以价差如此之大，是因为不少开发商在当时觉得该板块卖45000元/㎡，去化会比较慢，于是拍地时溢价率不高。

不过，东新毕竟是难得的市中心板块，此后房地价差一路走低，徘徊在1-1.4万元/㎡之间，并在去年达到最低点，也就是楼面价36259元/㎡的伟星·星晖嘉和府，房地价差仅1万元/㎡出头。

岸芷丁香实景 武恒光摄

首个不限价的绿城·岸芷丁香，房地价差终于重回2万元/㎡以上。在今年5月中旬首次开盘， 112套房源，户型面积139-159㎡，开盘均价56264元/㎡。最终有1088组家庭报名登记，差一点触发社保排序摇号，整体中签率10.29%，中签率创下东新板块摇号新低，比限价盘摇号热度还高。

于是，接下去均价意料之中地涨了。二开时均价58729元/㎡，三开再次涨到59348元/㎡，中签率分别12.17%、19.72%，都不算高，只能说还是卖便宜了。

钱江新城二期：

房地价差小幅度提升

相比城东新城、东新，钱江新城二期作为主城区改善板块，房地价差提升的不算太明显。

首个入市的不限价项目招商蛇口·杭序府，相比过去的板块限价52000元/㎡，房价涨幅约14%。与隔壁限价的潮语映月轩对比，杭序府的房地价差2.1万元/㎡，潮语映月轩逼近2万元/㎡，价差仅1476元/㎡。当然原因在于，钱江新城二期东片区更靠近九堡，此前的市场阶段性低谷期还出现过流摇的现象，也因此潮语映月轩在拿地时，滨江是零溢价拿地的。

由于房地价差空间充足，从产品上看，无论杭序府还是潮语映月轩都是首屈一指的豪宅产品。潮语映月轩外立面就开始融合石材、铝板和玻璃，还做了约1800㎡的下沉式会所，室内恒温泳池、健身房、台球室、私宴厅等，搭配两排滨江标志性的银海枣树、罗汉松与水系景观；杭序府更“卷”，外立面采用大面积弧形玻璃和石材，曲面层叠，华丽异常，廊柱做雕花石材的全域风雨连廊，石材拼花的室内地面，下沉式会所里不仅有室内泳池、健身房，还有私宴厅、棋牌室、茶室、品酒室、汗蒸房等功能空间。

不过，涨价14%的杭序府在最终中签率上高于潮语映月轩，稍显吃力。

杭序府实景 武恒光摄

之江新城：

放开限价后，“名义”房地价差缩小

之江新城首个不限价的华润之江沄璟文华轩，原本放风价格是5万元/㎡，最终4.5万元/㎡的开盘价格可以说是更为保守的策略。相比之前37500元/㎡的板块限价，高了7500元/㎡，涨幅约20%，房地价差上看却不占优势。

事实上，之江板块近年来新房项目不多，但几乎每个项目都是大盘，配建较多，因此较难直接对比。

比如2018年拿地的仁恒祥生·珊瑚世纪，可建面积超15万㎡，根据出让要求，有不少于3万㎡的公共租赁住房，实际地价成本远超于名义楼面价，因此地价并未拍高，溢价率拍到10.5%时由仁恒拿地。

2022年出让的云启之江，虽然新房销售创造了2023年新房成交额180亿元的传奇，3000多套房4个月清盘，但该项目在拿地时并不“俏”。总地价121亿元，商业占比40%，且有5万㎡的人才公寓须自持，开发难度较大，由做地单位底价托底，后期引入建发合作操盘；2024年拿地的云涌之江，同样是可建体量15万㎡的大盘，由建发底价补仓，因此明面上房地价差都不小。

从结果上看，华润之江沄璟文华轩首开中签率24.36%，二开中签率33.08%，热度不算低。

勾庄：

地价、房价都降了，房地价差优势不大

勾庄在经历了2022年的集中供地、新房大卖后，2023年底开始，勾庄板块上空就笼罩起“天量库存”阴影，正因此从2023年底到2024年，勾庄地价回落，宅地供应也随之减少，新房去化速度渐缓。

而勾庄首个不限房价的和萃揽悦园，在2024年拿地时仅溢价1.84%，由建杭以近底价11202元/㎡拿地，地价远低于板块其他项目。

但在库存阴影下，和萃揽悦园虽然品质上做了不少加法，新房价格相比限价实实在在地降了。首开均价仅27928元/㎡，中签率13.64%开了个好头；随后两次加推均价为27723元/㎡、27410元/㎡，中签率提升到25.59%、33.47%；四开均价30770元/㎡，中签率43.84%；五开、六开均价2.7万元/㎡，到七开最低，降到了26686元/㎡；最新两批次位置较好，均价28541元/㎡、30830元/㎡。9次开盘均价约2.82万元/㎡，房地价差甚至还低于限价项目绿城·锦海棠。

此外，市北板块首个不限价的潮语臻境府，首开均价4.2万元/㎡，房地价差接近1.6万元/㎡，称得上近几年市北板块的最高房地价差。等后续3个位置更好、容积率更低的改善新项目入市，预计还将拉大空间。

而作为刚需板块的云城，地价和房价虽然都有小幅上涨，但整体房地价差平稳。