计容新规落地，6月起出让的宅地项目得房率大幅提升

6月17日，崇贤低密宅地由驭远拿下，这是本月迄今为止杭州出让的首宗宅地。由于浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（简称计容新规）于6月1日起正式施行，崇贤低密宅地由此也将成为新规落地后的杭州首个住宅项目。

那么，计容新规主要有哪些变化？对住房使用面积会带来哪些影响？杭州早年得房率超100%的神户型又是否会重现江湖？

取消飘窗面积限制

提高阳台计半面积

新规对得房率影响最大的变化是，取消了单套住宅的飘窗面积限制并提高了阳台计半面积。

按照新规，结构层高小于2.2米的窗台，可不算面积，且没有单套住宅面积上限要求。

至于阳台的计算方式，也有适当放宽。按照原先的规定，针对不封闭（敞开式）阳台可算一半面积，不过为了严控开发商“偷面积”，设置了计半面积不得超过套内面积7%的比例上限（超过部分按全部计算面积）。新规将比例上限提高到了9%。

以一套建筑面积135 m²（不含阳台、飘窗的套内面积按100 m²计算）的住房为例，计半面积的阳台可从原来的14m²相应提高到18m²，实际使用面积增加了4m²。

此外，新规还取消了户内相通的设备平台计算建筑面积的限制，并针对套内面积140㎡及以上户型的住房，不计容的设备平台面积由原来的5㎡提高到7㎡，使用面积增加了2m²。以200 m²套内面积为例，阳台和设备平台的实际使用面积加起来增加了10㎡。

新规还优化了走廊、檐廊等的面积计算方式，例如宽度小于1.1米的檐廊不计建筑面积。

崇贤低密宅地受益

得房率将明显提升

根据有关部门发布的公告，新规从6月1日起施行，以土地出让时间为准。而在6月1日之前出让的地块，仍将按照原来的规定执行。正因为如此，崇贤低密宅地成了杭州住宅项目中的首个新规受益者。

驭远拿下的崇贤低密宅地，容积率1.25，系崇贤首宗不限价地块，成交楼面价9645元/㎡，后期可打造排屋和叠墅等低密产品。

驭远拿下的崇贤低密宅地

低密项目的面积较大，且得房率本身就较高，在使用新的计容方式之后，有望实现超高得房率。

“飘窗、阳台有了新的计容方式，这对得房率肯定会有影响。不过具体能提高到多少，还要根据具体的户型进行测算。接下来的新项目，势必会更加注重得房率，把它作为产品的一个卖点。”滨江房产一工程人士表示，无论是对开发商还是购房者，新规都是一个利好。

“由于符合要求的飘窗全部不算面积，因而对于得房率而言，飘窗的作用更大一些。不过，由于不计容的飘窗层高不得高于2.2米，对于尺度原本就很宽绰的大户型而言，需求就远不如小户型。小户型的卧室空间很紧凑，通过飘窗可以大大增加使用空间。”浙江经纬工程设计有限公司负责人唐锦晨说。

在2018年严控“偷面积”之前，杭州楼市曾出现过一些得房率超100%的神户型，比如中海钱塘山水89㎡户型做到五房两厅，顺发和美家90㎡户型通过“买一层送一层”的方式，实际使用面积达到170㎡。那么，此次计容新规之后，类似的神户型还会重现江湖吗？“新规有利于提高得房率，大概可以提高几个点。”唐锦晨说。

多地推第四代宅

得房率可超100%

此次计容新规是全省的标准，具体到各地市，还能因城施策，在试点地块上实现更大的得房率突破。

浙江的温州、金华、嘉兴、湖州等地，近年来在试点开发第四代宅，从前期的一些试点项目来看，得房率普遍提高了不少。温州规定每套住宅的空中花园绿化阳台不超过套内建筑面积20%的部分不计容，也就是全部不算面积；义乌最新一宗挂牌宅地出让文件明确要求，空中花园阳台面积不大于建筑面积的30%，公共共享平台不大于建筑面积的15%，均可不计容。湖州德清出让的首宗第四代宅地块，空中庭院面积不大于建筑面积的25%即可不计容；嘉兴则规定每户立体庭院与阳台(含生活阳台)、露台、设备平台等非户内空间合计面积不大于套内面积的60%，即可不计容。

湖州首个亮相的第四代住宅 吴佳怡/摄

放眼全国，部分城市新产品的得房率甚至超过了100%。记者了解到，其超高得房率主要是通过提高阳台计半面积比例上限以及超大空中花园来实现。

比如广州，规定不封闭阳台只要面积不超过套内面积的30%，即可算一半面积。这就意味着，一套建筑面积135m²（不含阳台、飘窗的套内面积按100 m²计算）的住房，阳台面积可以做到30m²，仅此一项就把实际使用面积拉到了130m²。目前广州多个在售楼盘，对外宣称实际得房率超过120%，甚至还出现了实际得房率接近140%的楼盘，建筑面积110㎡实际使用面积达到惊人的150m²。

这些产品的推出，满足了购房者对“好房子”的需求，根据实际使用面积换算的房价大大下降，节省了购房者的购房成本。当然，高得房率的住宅产品对原来的产品会构成巨大的竞争优势，因而各地对于四代宅的推进速度各不相同，让市场保持相对的平稳。