今天上午,位于杭州拱墅区的融信蓝孔雀(备案名:孔雀蓝郡)一套房源在法拍平台拍卖。这套建筑面积87.36m²的房子,已经是第二次法拍了:今年5月上旬首次法拍时,该房源以470万元起拍,因为无人报名而流拍;此次二拍,起拍价降至376万元,折合起拍单价约4.3万元,但最终还是无人报名,再次流拍。
图源 法拍平台
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说起蓝孔雀,在杭州楼市也一度名声显赫。2015年的时候,由于九年一贯制的华师大附属学校落地,蓝孔雀一带升级成学区房板块,当年新开盘的融信蓝孔雀引发排队抢购潮。据悉,当年拱墅区重金引入上海华师大,其中融信出了不少资金。
2020年,杭州学区房炒作最盛行的时候,文鼎苑和蓝孔雀之间的PK堪称年度大戏。当文鼎苑凭借“孟母”“鸡娃”闻名全国、房价一飞冲天之际,蓝孔雀不甘落后,叫板文鼎苑,双方业主的口水仗打得你来我往,好不热闹。虽然那会儿华师大附属学校还没有毕业生,但当年的楼市不缺想象力,无数人看好蓝孔雀是下一个“文鼎苑”,投资客纷至沓来,家长们咬牙下单,蓝孔雀一带的房价迅速飞涨。2021年初,透明售房网数据显示,蓝孔雀和隔壁的学院府二手房最高网签价超过7.1万元/m²。
不过之后,由于华师大附属学校的中考成绩不及预期,加上教育改革对学区房的冲击,让蓝孔雀一带的楼盘成交陷入低迷。虽然这几年华师大附属学校的成绩在稳步提升,但这里的房价距离高峰期已经大幅下跌。
根据周边中介经纪人的说法,去年年底,蓝孔雀一套4楼的房源以377万元成交,折合单价约4.2万元;今年1月,一套89㎡的房源以400万元成交,折合单价约4.5万元。 今年3月中旬,蓝孔雀一套建筑面积89.71㎡的高层房源被法拍,最后以394.08万元成交,折合单价约4.39万元。
总体来看,目前蓝孔雀的二手房成交价基本集中在4万~4.7万元/㎡。这个价格基本上已经跌到2018年~2019年期间的水平了,也基本上已经跌无可跌了,毕竟,蓝孔雀地处申花板块,周边又有运河体育公园这样的配套,房龄也还比较新,本身具有较高的宜居性。
当年蓝孔雀叫板的对象文鼎苑,如今也已走下神坛。今年5月,文鼎苑一套建筑面积120.48m²的低楼层房源法拍房以454.8万元起拍,也只吸引了2人报名,经过草草几轮竞价,就以480.8万元成交,折合成交单价仅3.99万元,让一众网友大跌眼镜。据知情人士的说法,这套房子除了楼层比较低,还存在占用学籍的情况,才导致成交价如此低。
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不过,从顶峰时期二手房成交价曾经到过12万元/m²,到如今价格一路走低,这确实是文鼎苑的现状。今年以来,文鼎苑多套法拍房成交单价在5万元上下。这个价格甚至已经回落到2016年左右的价格水平。
此外,前不久还有一套学军小学本部学区的下宁巷顶跃房源被法拍。这套房子建筑面积141.15m²,已加装电梯,起拍价596.7万元,拍卖结束前8分钟才有1人报名出价,最后底价成交,折合单价约4.23万元。
这个价格放在几年前很难想象,毕竟之前这里是“学军小学本部+十三中”的学区房,其含金量在杭州数一数二。 但是学区房不是一成不变的,根据西湖区教育局前不久公布的最新学区划分草案,为缓解杭州市十三中教育集团(教工路校区)的办学压力,将设立杭州市十三中教育集团(文三路校区),即文三中学,和教工路校区一起,实行统一管理。新建的文三中学拟确定对应联系小学为文三街小学和学军小学。这意味着,今后下宁巷这边对口的中学将变成新建的文三中学,其师资力量、教学成果都有很大的不确定性。这也导致了近期学军小学学区房价格出现明显下跌。
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