证载337㎡，实际测绘535㎡！这套别墅法拍房不拆违建不能过户

最近，位于杭州四季青边上的商教苑征迁公告和补偿方案出炉，未登记建筑认定情况的公示也张贴了出来。公示显示，部分房源的未登记建筑面积从4.24㎡至10.3㎡不等，这些面积将不能参照合法建筑标准予以补偿。也就是说，这部分属于违章搭建或超出批准期限的临时建筑，不在补偿面积范围内。

无独有偶，记者在即将拍卖的法拍房中也发现有违章建筑，法拍房对于违章建筑的处理，是竞得者需拆除违章建筑，否则不能将产权过户到自己名下。

未登记面积多在一楼

这部分面积不予补偿

商教苑此次有三幢房子被列入征迁范围，目前公示的涉及未登记建筑认定情况的房源，不少位于一楼。记者在现场看到，有的一楼住户在院子外私自扩建花园、围墙。

商教苑小区 记者 徐叔竞摄

商教苑小区 记者 徐叔竞摄

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，市、县级政府在拆迁前，需组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

对未登记建筑的调查，主要是对其坐落、面积、用途、权属、土地使用、建设年份、建筑结构等情况进行核查、认定。

通常来说，违法建筑包括无合法产权证、未批先建、超面积建设、擅自改变性质、违规改建、侵占公共空间等多种类型。在城市居民住宅小区中，比较常见的违建主要有：一楼院外私建花园、车库、围墙等；屋顶搭建阳光房；底楼扩建地下室；私自浇筑阳台或扩建阳台等。

也有一些因为历史遗留问题造成的未登记建筑，是可以参照合法建筑补偿标准予以补偿的。

在2023年出台的《杭州市人民政府关于贯彻实施<杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》第五条中，对认定房屋征收范围内的未登记建筑，符合以下条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿：

（一）1983年12月10日前单位和个人在本单位或本人的用地范围内建成的房屋。

（二）1983年12月10日至1992年8月12日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋。

（三）1992年8月13日至1999年12月31日期间建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑。

（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

带有违章建筑的法拍房

违建处置完毕前不能过户

征迁时遇到违章建筑可不予补偿，那么法拍房中出现违章建筑，该如何处理呢？

去年12月，一套证载建筑面积为336.98㎡的杭州城西老牌豪宅林语别墅独栋上架法拍，这套房子现状是毛坯框架的“半成品”状态，门窗都已拆除，内部是裸露的清水墙面和水泥地，房子外部还搭着脚手架。该房源开拍前夕临时撤拍，原因是“该房产有违章需要处理”。

最近这套房源重新上架，即将在月底开拍。拍卖页面有一条醒目的提示：“案涉房产为整套拆除后重建的新毛坯，因未办理拆除、重建的工程规划许可等手续，系违章建筑，有被拆除风险，故本次拍卖标的未包含该违章房产（议价已将其价值剔除）。”记者对比前后两次拍卖公告，目前起拍价相比之前降了170万元。　

这次重新上架后，法拍页面多了两份重要告知，一是测绘部门对这套林语别墅法拍房的测绘成果报告书，二是杭州规资部门的复函。

其中测绘成果报告书显示：该房产地上总建筑面积为535.15㎡；根据建筑结构及排烟井判断地下建有地下室，由于现场测量时地下室顶板为浇筑全封闭状态，无法进入，地下室建筑面积未予测量。

而杭州规资部门的复函中明确表示：因该别墅拆除重建未办理工程规划许可等手续，按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国不动产登记条例》等规定，不得办理转移登记。

事实上，为了促进拆违，在2019年3月起施行的杭州市《违法建筑促拆实施办法》里明确规定，对违法建筑及附有违法建筑的房屋、土地、在建工程，在违法建筑处置决定执行完毕前，房管部门及不动产登记机构不得办理交易确认及所有权、使用权、抵押权的新设、转移和变更登记。

也就是说，因违建被冻结的房产，冻结期间不能交易过户，也不能去银行抵押贷款，只有当违建处置完毕之后，相关房产方可解冻。这种方式可以有效避免违建在转让时“合法化”，在一定程度上能督促业主自己主动拆违。

周煜