房价从巅峰的8万元/㎡降到现在的4.4万元/㎡，这个学区大盘一直很热

4月杭州十区二手房成交量未破万套，尽管和3月份成交量相比有所下滑，但“银四”月成色仍较足。

在二手房成交榜单中，滨江区“顶流”学区房小区欣盛东方郡再度登榜，杭州贝壳研究院数据显示，4月份东方郡成交了15套，成交均价44287元/㎡。

之所以说东方郡小区是滨江“顶流”，是因为多年以来，其二手房成交量在整个滨江区遥遥领先。2024年杭州二手房成交TOP30榜单中，滨江区仅东方郡小区登榜，去年全年成交154套。2025年1-4月，东方郡已有56套二手房成交，远超去年同期。

作为交付至今已有14年的小区，东方郡为何能坐稳滨江区“一哥”的位置？

东方郡

滨江区二手房成交“顶流”

巅峰时曾卖到8万元/㎡

东方郡位于滨江核心区政府板块，地铁1号线滨河路地铁口旁，属于江南岸热门学校江南实验本部的学区房。小区由杭州本土开发商欣盛房产开发，体量很大，共3000多户，由春晓路隔开分东、西两区，产品定位都不相同。

东区共8幢高层住宅，定位纯刚需，都是小户型，面积在59-89㎡，除了平层外，还有少量跃层房源。园区内有室外泳池、篮球场、网球场、下沉广场等。

东方郡东区

东方郡东区室外泳池

西区共20幢，除了刚需，也有改善房源，包括高层、小高层，以及4幢楼梯洋房，面积在88-186㎡不等。园区绿化比起东区更规整，还配置了下沉式会所空间。

东方郡西区

东方郡西区下沉会所

回顾东方郡的开发史，正是杭州房地产市场周期波动的研究样本。

2008年东方郡首开，彼时购房者对江南岸的接受度普遍不高，叠加当时正处金融危机，整个房地产市场低迷，东方郡东区首开均价1.1万元/㎡，低楼层甚至不到1万元/㎡，但开盘首日去化率不到五成。

进入2009年，房地产市场快速复苏，东方郡迎来高光时刻，吸引了全国投资客，其中以温州人居多，后期加推开盘当天认购率都能达到100%。火热的行情让开发商直接涨价，价格一路涨到2万元/㎡

2011年，东方郡交付，但在交付后的最初几年，二手房没有多大起色。数据显示，2012-2015年期间，东方郡二手房成交均价在2万-2.7万元/㎡，涨幅比较慢。

东方郡东区

2016年后，在G20峰会、杭州亚运会等利好下，东方郡随着杭州楼市疯涨而一路“升咖”，到了2018年房价已经突破5万元/㎡。

2020-2021年，东方郡二手房价格达到顶峰，7万元/㎡以上并不少见，最高的有房源卖到8万元/㎡，随后价格便直线回落。目前二手成交价回到七年前，成交均价4.5万元/㎡左右。

房价跌至4.4万元/㎡成交量大增

捡漏房快买不到了

杭州贝壳研究院数据表明，自2024年下半年以来，即便过了学区房置业高峰，东方郡二手房成交量仍大增，多月成交量在20套以上。

在德祐东方郡店资深经纪人彭亮看来，去年下半年以来东方郡二手房成交量增加，主要还是以价换量带来的。

数据显示，去年3月东方郡二手房成交均价还在4.7万元/㎡，成交量只有个位数；去年4月从4.4万元/㎡跌到9月低点时的4.18万元/㎡，价格下降后，10-12月连续三个月成交量破20套；之后价格小幅回弹，年底回调至约4.5万元/㎡，一直到今年春节后房价基本在这个水平。

（数据来源：杭州贝壳研究院）

当然，对于东方郡这样的超级大盘来说，二手房价格也有明确的梯队划分。

据彭亮介绍，东方郡二手房主流成交户型是89㎡，这其中受楼层、得房率等因素影响，同面积房源的价格相差也比较大。“就近期成交价来看，89㎡中间套高楼层总价在380万-400万元，均价4.3-4.5万元/㎡；夹边套中高层460万元，均价5.2万元/㎡左右。”

“抛开楼层的因素，更多受得房率影响，夹边套和边套部分户型拓展后能多出10多个平方，实得面积达到100%以上，所以总价也更高。”彭亮说，“因为中间套价格低，所以成交占比也最多。”

东方郡

不过，由于最近几个月二手房成交量大增，房东预期增加，议价空间小了。以89㎡普通楼层中间套为例，去年9月成交价在340多万元，现在要380万元，装修好点的在410万-420万元。

价格回调，一定程度影响成交，4月东方郡二手房成交量环比降42%。彭亮告诉记者，他上个月东方郡卖了4套，但这个月不仅没成交，带看都不多。“4月份有客户没房子，基本没有捡漏的房子。4月上半月89㎡中间套370万-380万元还能找到，现在这个价格好楼层的房子找不到了，买卖双方再次博弈。”

房龄14年

为何稳站滨江顶流？

东方郡交付至今14年时间，为何仍然是滨江区二手房交易顶流？

首先，就是江南实验学校本部的学区房小区，这是东方郡成交热门的主要原因之一，中介经纪人介绍称，有60%-70%的购房者奔着学区来买的。更何况，东方郡还是距离江南实验最近的小区之一，北面过了马路就是。

（来源：贝壳APP）

其次，东方郡是江南实验本部学区范围内，为数不多有89㎡三房小户型的商品房小区，面积合适，总价可控。其他像晓风印月总价上千万，倾城之恋起步110㎡，有小户型的瑞立中央花园最小40-50㎡太过局促，对普通家庭来说都不是最优解。

尽管附近的望江南小区也有89㎡三房户型，但总价起步就要450万元左右，400万元以内、有89㎡三房户型的，东方郡小区是区域内目前极少数选择。所以89㎡也是东方郡的主流成交户型，占整个小区二手交易的85%。

另外，东方郡的地段十分优越，配套完善。东区出门就是滨和路站地铁口，小区沿街底商涵盖了社区菜场、小型超市、理发等，基本满足基础生活需求。步行可达的大型商场包括滨江天街、银泰百货滨江店。往北距离浙二医院也不远。

“除了因学区需求买东方郡，还有一部分购房者是东方郡或附近小区业主，习惯了周围的生活氛围，选择在本小区置换。”资深中介经纪人彭亮说。

陈宇洁