杭州今年宝地好多，买地王项目能保值增值吗

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问：老师你好，今年好地出来太多了，不知道哪个是杭州地王，另外现在是不是买好房子的时机，我手里有几套次新房，都不咋地，位置好的小区不好，景观好的地段不好，我想卖掉后买一套好房子，保值增值考虑，麻烦老师推荐一下哪个地块好一点。只要主城区，哪个区都可以的，我的房子是现在出售还是等等再卖，谢谢！

关键词：地王、置换

答：目前杭州地价最高记录来自今年1月出让的滨江湖墅单元项目，成交楼面价64834元/㎡。地价第二高的是去年10月成交的钱二宅地，也就是现在的玉澜月华项目，楼面价50717元/㎡。地价第三高是今年2月份成交的安琪儿地块，由华润拿下，楼面价50683元/㎡。

接下来，3月25日即将出让的西兴单元地块（原水电新村地块）与3月28日即将出让的蒋村文新单元地块，起价都在4万元/㎡以上，理论上都有刷新杭州地价记录的机会。

如果重视保值增值的话，可以先考虑一下目前仅存的几个限价盘，毕竟后面出让的那些高地价项目，新房价格已明显超过限价盘。比如上面提到的玉澜月华，首批房源近期入市，中签率12.4%且拼社保，普通家庭入围最低社保月数为164个月。另外还有善贤站旁的岱天青岳里，打铁关站旁的御境映庐，西文街站以北的杭粼府等限价盘。

如果重视产品本身的居住性，可以关注一下市面上的低密住宅，去年下半年以来，低容积率地块逐渐放量出让，同时不少项目也搞起了“高低配”。比如说待售的滨江湖墅单元项目、岱天青岳里都是高层配叠墅；在售的咏湖雲庐、润百合等也都有叠墅供应。另外也有纯低密项目，比如说桃花湖旁的湖山丽舍，以及上面提到的御境映庐等。

从置换的角度来看，目前二手房市场相对活跃，手头没必要留不够优质的房源，趁机卖掉是比较合适的。市面上这些高价地将来新房总价都挺高，也需要“回血”。

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问：老师，我自住青枫墅园90㎡，现在家有二宝，想改善买一套大一点的房子，云城之上怎么样，买多大的面积合适？

关键词：青枫墅园、云城之上

答：从现阶段云城与未来科技城的新房在售、待售情况来看，云城之上是比较稳妥的选择，它的房源比较丰富，而且还有36100元/㎡的限价，首改的话压力不会太大。

具体到户型的选择上，如果性价比优先，那么118-126㎡的面积段就可以，基本上总价四百万左右，做到四房两卫，一般二孩家庭够用。

如果预算比价充裕的话，可以考虑139㎡户型，这是建发南向大面宽户型的代表作之一，无论尺度还是功能都更符合改善需求，而且有几幢楼还是纯139㎡的配置，舒适性更好。

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问：我现在住申花壹号院，想换一套大平层，城北万象城附近的运宸中心310㎡可以吗？孩子已上初中，不用考虑学区，主要是看产品和价格值不值。

关键词：商业大平层、运宸中心

答：一个可能反直觉的事情，不少商业大平层项目的热销逻辑是主打性价比，它们和同板块的住宅比，尽管总价有一定门槛，但在单价上往往会明显低于新房和次新房。

具体到运宸中心项目，在单价上相较同板块新房、次新房也是低一截的，310㎡户型的总价，如果换算成买次新房的话，大致能选130-170㎡左右的面积段。可以说相近总价的话，一般住宅的空间和产品体验相对来说是不如商业大平层的。

而且你们明确不考虑学区，纯自住，运宸中心的地段、配套在板块内都是比较好的，也保障了居住性。

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问：本人在下沙有房，亲姐在萧山宝龙附近有房。现在想买个150-180万左右的二手房出租用，然后父母如果年纪大了也可以自住。主要还是租金合适，租赁好租点为主。

关键词：二手房、出租

答：这个预算买二手房的话，临平、闲林、下沙、大江东、萧山南部区域都可以挑。如果考虑新房，相对来说临平区的缤纷城较为合适。

如果你们打算在下沙长期居住，而且父母未来希望住得近一些，那么综合来看继续买在下沙更合适一些，选择方向一是沿江，二是金沙湖周边，沿江的环境好，房子相对能选新一些的，金沙湖周边的配套和租金回报更好，但是房子旧一些。

沿江可以看看一些经典楼盘比如保利东湾、观澜时代、江滨花园等，或者新一些的晨光国际、玫瑰湾等。金沙湖周边可以看看柠檬郡、金沙阳光，或者更老一些的盛泰名都、四季风景等。