2024年度经济热词盘点④房贷降息：影响几何，走向何方？

2024年，“房贷降息”无疑成为中国经济领域的热词，无论是首套房贷还是存量房贷，都有较强的体感，一种对未来的“信心”在悄然恢复。

图源：中国人民银行网站截图

房贷降息“进行时”

2024年，房贷降息成为中国经济的关键词之一，各地纷纷出台相关政策，定下近两年“稳楼市”的基调。

以哈尔滨为例，5月17日，哈尔滨住房公积金管理中心发布通知，自5月18日起调整个人住房公积金贷款利率。新贷款首套房利率为2.35%和2.85%，二套房利率为2.775%和3.325%，已受理未放款的贷款按新利率执行，已发放贷款本年度内保持原利率，2025年1月1日起执行新利率。

东莞也不甘落后，自2024年开始，官宣取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体房贷利率由各商业银行根据市场化、法治化原则自主确定。当前，东莞主流银行的首套房贷利率普遍较低，如部分银行可达3.05%。以200万元房贷、贷款30年等额本息计算，相比之前普遍的3.15%，现在3.05%的利率，月供少了109元，总利息少了39107元，为购房者实实在在地省下了一笔开支。

央行主动推动存量房贷利率下调。10月25日，多家大型银行如工行、农行、中行、建行、交通银行、邮储银行、浙商银行等，纷纷下调存量房贷利率，客户已可从手机银行查到调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR下降30BP。

以100万元25年期等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元，切实减轻了众多家庭的经济负担，从沉重的房贷中缓过一口气。

临近年关，房贷政策再度发力，部分地区如上海、西安等城市还下调了首付款比例，进一步降低购房门槛，激发市场活力。

在上海，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%，住房公积金二套房贷最低首付比例也相应调整。

西安则自2024年10月10日起，陕西省各城市商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，为购房者提供了更宽松的购房条件。

图源：图虫创意

为何降息？

当前，作为经济三驾马车之一的消费，房地产市场是消费数据的主力军和货币政策的主要蓄水池，房市低迷是促使房贷降息的重要原因之一。自2021年下半年以来，房地产市场遇冷，新房和二手房市场都面临较大调整压力。

以2024年为例，1至8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，其中住宅投资下降10.5%；新建商品房销售面积同比下降18.0%，销售额下降23.6%；商品房待售面积同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%，市场供应过剩问题凸显。

在这样的背景下，降息成为稳定房地产市场的关键举措。一方面，降息能有效降低购房者的房贷成本，刺激购房需求。如前文所提到的哈尔滨、东莞等地房贷利率下调，使得购房者每月还款额大幅减少，减轻了购房负担，吸引更多潜在购房者入市。

另一方面，降息有助于稳定房价，减少二手房抛压。当房贷利率降低时，购房者购房成本降低，市场需求增加，房价有望企稳回升，二手房业主因预期改善也会减少恐慌性抛售，避免房价进一步下跌引发的连锁反应，进而稳定房地产市场整体预期，防止市场过度低迷对经济造成冲击。

对于居民而言，降息同样能刺激消费。一方面，房贷利率下降，购房者每月还款压力减小，可支配收入相对增加，从而有更多资金用于日常消费，如购买家电、家居用品等，带动相关产业发展。以一套贷款50万元、30年期的房贷为例，若利率下调0.5个百分点，每月还款额减少约150元，一年下来就多了1800元可支配收入用于消费。另一方面，降息会使居民储蓄收益降低，一定程度上促使居民减少储蓄，增加消费意愿，如旅游、文化娱乐等非必需品消费市场将迎来新机遇，为经济增长注入动力。

最根本的角度在于，房市企稳，房子作为固定资产给城市居民增添的信心，是其他任何金融属性产品都无法比拟的。

全球经济形势对中国降息决策有着深刻影响。当前，全球经济复苏缓慢，许多国家仍在降息放水，努力摆脱美元单边走强带来的负面影响。美国经济虽曾有过复苏表现，但2024年初经济增速明显下滑，失业率再次上升；欧洲经济也面临着通胀高企、能源危机等诸多难题，经济增长乏力。再加上全球贸易保护主义抬头，中国出口面临较大压力，外需不足问题凸显。

与此同时，国内经济也处于结构调整与转型升级的关键时期，经济增长面临一定挑战。虽然中国经济长期向好的基本面没有改变，但短期内仍需应对需求不足、市场信心有待提振等问题。通胀方面，随着供给链的逐步恢复，整体通胀水平回归正常，甚至部分时段出现通缩迹象，如2024年1月全国居民消费价格指数（CPI）同比下降0.8%，为降息提供了操作空间。

在此情形下，降息成为中国顺应全球经济趋势、稳定国内经济增长的必然选择。

房贷一族，减负前行

对于广大房贷一族而言，降息无疑是一场“及时雨”，切实减轻了他们的经济负担。

以杭州的李先生为例，他在2020年购入一套总价500万元的房产，贷款350万元，贷款期限30年，当时房贷利率为5%，每月还款额高达18575元。随着2024年利率多次下调，假设当前房贷利率降至3.8%，按照等额本息还款方式计算，每月还款额降至15347元，每月减少支出3228元，一年下来可节省近3.9万元。这笔节省下来的资金，李先生可以用于子女教育、家庭旅游、提升生活品质等方面，极大地缓解了家庭的经济压力.

房贷压力的减轻，使得房贷一族有更多资金用于消费，对消费市场起到了明显的拉动作用。一些家庭选择购置新的家电、家具，更新家居环境；还有些家庭增加了外出就餐、看电影等娱乐消费的频次，带动了餐饮、文化娱乐等行业的复苏。

“扩大内需”是经济会议中提及的2025年的关键目标之一。据相关数据显示，房贷利率每下调1个百分点，房贷家庭平均每月可支配收入增加约1000元，消费支出有望增长8%-10%，切实为扩大内需开动引擎。

不同城市的购房需求，则呈现分化态势。据统计，2024年1-10月，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长5%，二线城市增长8%，三、四线城市则下降3%。

股市和楼市可能成为央行放水的蓄水池

对于未来一年的降息预期，各大机构和专家纷纷给出了自己的见解。

高盛首席中国经济学家闪辉在“高盛2025中国宏观经济展望及资本市场动态媒体交流圆桌会”上表示，预计2025年中国货币政策将降息40个基点，上半年和下半年各有一次20个基点的降息。这一预测是基于对中国经济增长驱动力转变的判断，明年经济增长将从出口显著地转向政策支持，为应对经济增长压力、稳定房地产市场和促进消费，降息成为关键手段。

民生证券则从债市角度出发，预计2025年政策利率降息幅度有望达20-40BP，对应或进行1-2次降息。其依据在于化债组合拳和财政发力更加积极的背景下，新一轮的信用扩张正在孕育，但同时需关注国内银行息差压力与汇率压力对降息节奏的影响。

清华大学国家金融研究院院长田轩也指出，到2025年，降息存在50个基点的空间。他认为在适度控制通胀的前提下，降息能降低企业融资成本、提升消费者消费意愿，促进经济复苏，央行有灵活性来调节利率以应对经济形势变化。

人民银行行长潘功胜则在日前表示，未来适时降息降准，对比不少国家的6.6%的存款准备金率，我国仍有不少空间。

通胀水平亦是关键因素，当前虽无明显通胀压力，但随着经济复苏，若物价快速上涨，央行在降息时会更加谨慎，以防通胀失控。过去经验表明，高通胀时期央行多采取加息抑制通胀，而通缩或低通胀阶段则为降息提供操作空间。

有专家认为，目前美债数额庞大，未来一年势必要印钱来偿还美债和其利息，再加上各国央行大举抛售美债转购黄金，也势必会加剧未来一年美国本土的通胀。为了保物价减小通胀带来的影响，我国央行放水则将以楼市和股市为蓄水池，这也是为什么在刚刚结束的经济会议上提出“适当宽松的货币政策”和“稳楼市稳股市”“保民生”的原因。

2024年的房贷降息，是中国经济在当下复杂形势下的关键布局，对房地产市场、股市、普通民众生活以及整体经济走向都有关键影响。它既为背负房贷的家庭送去减负“红包”，提升生活品质，又为潜在购房者开启希望之门，激发市场活力；既助力企业轻装上阵、扩大投资，也促使投资者重新审视资产配置，多元布局。

然而故事还远未结束。

未来的一年，全球金融市场都将会非常精彩，你和我，都将成为这场变革的目击者和参与者。

杨柳